“差价4014万元，4.3折起拍！”“差价1100万元，低于评估价44%”“6.8折，检漏豪宅！”北京某法拍房从业者的社交媒体上，这些起拍价极低、折扣巨大的法拍房吸引着多名意向客户问询。

  在阿里拍卖网站上，北京东城区安定门一套评估价4271万元的房产，起拍价为2391元，在经历了3609次围观后，因无人出价流拍；旧宫一套估价3000万余元的房源，起拍价仅1692万元，同样因无人出价流拍……

  这些碎片化的一角，组成了北京法拍房市场最真实的光景。

  中国房地产报记者注意到，今年下半年以来，北京法拍房挂拍数量激增，成交量小幅度上涨。与此同时，起拍价低至5折——6折的法拍房源频现，流拍也不在少数。

  12月1日——12月3日，中国房地产报记者就上述情况采访了多位法拍房从业人员、法律人士、房地产专家及法拍房买家。

  “最近法拍房的成交折扣更大了，甚至出现了起拍价成交的资产。” 聚德鼎盛拍卖有限公司（以下简称“聚德鼎盛”）一名工作人员在接受中国房地产报记者采访时坦言，部分8折房源流拍。

  兴业起航（北京）国际拍卖有限公司拍卖部总监程长波也告诉记者，近期，住宅基本上是5折——7折起拍，7折——9折成交居多。由于城六区和郊区等区域不同，捡漏的折扣率也会有些不一样。起拍价成交不算个例，每天或每隔一天有1套——2套，有些不是城六区的会更多。

  上述聚德鼎盛工作人员还透露，目前法拍房市场上刚需客户占6成以上比例，因为前期二手市场的不稳定，导致买房人对于楼市价格没有信心，担心接盘，所以投资客户会在这个时候选择观望，刚需客户会在这个时候抄底，以节省购房成本。

  原先在房地产市场上极易被忽略的法拍房正受到刚需客的关注，此现象背后，是二手房市场下行与法拍房数量激增的相互影响。

  刚需客大量入场

  “不是二手房买不起，是法拍房更有性价比。”

  在经历了未拍到、拍卖取消、价格超过预期等几次失败的竞拍后，彤彤（化名）终于以市场价9折的价格拍下了心仪的房源，节省下来的费用依然可观。

  她告诉中国房地产报记者，该房源是作为刚需自住的。“在小红书APP上看到有人买了法拍房，就深入了解了下。”

  不过，在参与法拍房竞拍的同时，彤彤也对二手房市场持续关注着。“二手房和法拍房是同步看的，只不过最后是法拍房成交。”

  彤彤的买房经历并不是个例。

  在社交平台上，有不少拍到心仪房源的购房人分享着自己的竞拍经历。其中，同步关注二手房、刚需自住是关键词。

  北京象拍拍信息服务有限公司（以下简称“象拍拍”）总经理段成龙向记者表示， 现在的法拍房市场上，投资客和刚需客各占一半。

  上述聚德鼎盛工作人员则表示，目前法拍房市场上刚需客户占6成以上比例。近几年，法拍房的客户群体一直是刚需客居多，多数客户选择以居住或者入学为前提。但是本身房产就是金融属性和居住属性并存的，两者并不冲突。

  这是一个巨大的变化。

  实际上，在过去很多年里，法拍房一直被看作传统二手房供给的补充渠道，投资客是活跃在这个市场中的主体。

  根据此前的公开报道，有知情人士估计，在整个法拍房市场中，职业投资客及机构能占到80%左右。

  亦有法拍机构表示，中产投资者占到法拍市场的50%左右，这些投资者有一套或者多套房产，有一定的投资理财观念；20%的法拍房被职业投资客拍走，净利润大概在15%左右；公司或者其他机构拍下10%——15%，有些公司自用或者长期持有，也会在法拍市场上淘一些性价比高的房源；刚需人群买走大概10%——15%的法拍房，因为首次置业者更加谨慎。

  主力购买人群发生改变，源于交易周期的延长。

  “在2020年捡漏的机会还不少，收益也不错。但到了2021年后，由于一些房企‘暴雷’，债权复杂、尽调难度增加。虽然捡漏机会仍有，收益也没有降，但是拍到手后并不是那么好卖了，投资周期变得很长。” 一名曾在 “辅拍”公司任职的人士透露。

  聚德鼎盛的工作人员也告诉记者，对于投资客户来说交易周期是关键，刚需客户交易成本是关键。目前市场交易成本降低了，但是交易周期延长了，所以法拍房市场现在是刚需客户在下手。10月份开始，交易数据中多数都是置换型资产，法拍房的客户群体和二手房有很大重叠，或者说两者之间互相转化。

  “法拍房对于刚需客户来讲不仅仅是价格低，在税费认定、贷款额度上都能得到实惠。因为法拍房本身在价格认定上和二手房存在区别，所以在目前的商贷比例下，法拍房的银行实际批贷额度更高，对于刚需客户来讲可以大大节省首付比例。反观投资客因为多数选择全款入局，所以这个优势反而没什么吸引力。” 他说。

  象拍拍总经理段成龙则表示，法拍房市场与二手房市场息息相关，受二手房市场的影响也很大。在二手房市场行情下滑的情况下，法拍房的价格也会受影响。

  成交价下滑背后

  一组数据印证了上述从业者对法拍房市场的判断。

  根据瀚海研究院发布的法拍数据，北京法拍房11月成交房源245套，成交总额为17.34亿元，套均成交价708万元，成交总金额环比下降14.58%，套均成交折扣7.7折。

  成交价下滑背后，是法拍房挂拍量激增与二手房市场下行的双重影响。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，从市场供求关系角度分析，如果市场上供应的法拍房数量超过需求，价格就可能会下降。

  瀚海研究院发布的法拍数据显示，2023年11月全国共挂拍法拍房24.2847万套，环比上涨99.26%，同比上涨177.35%。其中住宅挂拍10.7068万套，环比上涨73.63%，同比上涨121.99%。2023年1——11月累计总挂拍量115.4612万套，年度挂拍总量首次突破100万套。

  北京的法拍房挂拍量同样值得关注，2023年3季度，北京法拍房挂牌房源1929套，环比上涨4.72%，同比上涨1.96%。

  “法拍房挂拍量激增的原因包括，随着经济增长放缓和就业形势不稳定，一些人无法按时偿还房贷，导致房屋被银行或其他金融机构拍卖;一些开发商出现资金链断裂等问题，导致部分楼盘无法按时交付，或为解决自身债务纠纷拍卖房屋，都会导致法拍房的增加。”河南泽槿律师事务所主任付建在接受记者采访时表示。

  段成龙向记者阐述了一种近两年法拍房市场上的新趋势。“今年以来，法拍市场上整栋楼乃至整个小区被批量拍卖的现象频现。以我们服务的北京区域为例，这类型的法拍房已占据市场的20%——30%。这个占比在过去是难以想象的，过去通常一年才出现一个。”

  据象拍拍统计，目前位于北京市的丽都悦府、世纪星城、山水文园、中国铁建国际城、南新园、石坊院等小区，以及绿地中央广场、华英园、艾迪逊、马坊物流园、超级蜂巢等商业地产，均有批量法拍实施。

  从数据上看，北京法拍房挂拍量激增的同时，法拍房的成交量也有小幅上升。瀚海研究院数据显示，11月，北京法拍房成交总面积5.19万平方米，环比上涨1.66%，连续3个月成交量上涨。

  对此，全联并购公会信用管理委员会专家安光勇分析，疫情对于房产的影响逐渐减弱，加上信贷环境的宽松，使得一部分因疫情等原因暂时放弃的购房者重新进入市场，带动了法拍房成交量的增长;此外，法拍市场的规范化和透明化程度提高，也进一步推动了这一状况的形成。

  不过，整体统计数据与个人经验也存在偏差。

  程长波则表示，法拍房谈不上成交量上涨，因为每个月出来的房源固定。根据这段时间的数据来看，因防止撤拍立罚高，上个月成交的房源，反而没有以往高。

  值得一提的是，市场上有不少声音认为，法拍房的价格与数量同样影响着二手房市场。

  “法拍房市场的活跃便于二手买家谈价，好多购房人开始以法拍房成交价作为买房参考了。”一名法拍房从业人士分析。

  “抄底”胜算几何？

  在拍卖网站上，北京有众多区位优异、品质极高、起拍价极低的房源引发着关注。这些房源 “抄底”成交的几率有多大？

  “起拍价是法院定的，很多起拍价很低的房子，都是外地法院。”瀚海法拍网的工作人员刘伟告诉记者。

  以“网红小区”万柳书院6号楼的201号、202号房源为例，评估价在7000万元的房屋，挂拍在2900万余元起拍，相差超4000万元。巨大的差价，在社交媒体上引发众多咨询。

  不过，多位法拍房从业人员向意向购买者“泼了盆冷水”，万柳书院太火了，不可能底价成交的。

  实际上，在二手房交易网站，万柳书院常年处于无房可售的状态。

  去年5月，阿里法拍网挂牌了万柳书院14号楼7层702和4号楼5层2单元502的房源，经过上百轮竞拍，最后成交总额高达1.85亿元。其中一套房更是拍出了36.6万元的单价，刷新北京法拍市场最高纪录。

  例外并非没有。

  阿里法拍网上，朝阳区黄厂南里一套评估价为1200万元的法拍房，最终以860万元的底价成交，差价超340万元；海淀区安宁庄一套接近1300万元的法拍房以905万元的起拍价成交，相当于打6.9折……

  程长波告诉记者，起拍价成交不算个例，每天或每隔一天有1套——2套，有些不是城六区的会更多。

  风险也是值得注意的。

  刘伟提醒，成交价极低的是个例，而且可能会在前期背调时发现一些难处理的问题，所以不建议参拍者自己去拍。

  财经评论员张雪峰表示，“购买法拍房需要注意的风险包括：产权风险、法律风险、市场风险、经营风险、物业风险等。在购买前需要对房屋进行调查，以免购买后出现不必要的麻烦。”