近日，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目。

  据了解，“租赁住房贷款支持计划”于2023年1月中国人民银行印发的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》中提出，额度为1000亿元，采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放。

  截至目前，租赁住房贷款支持计划已经在福州、济南、天津、青岛等城市先后落地，据公开披露的数据显示，上述四个城市共计获得试点贷款40.86亿元。

  青岛此次获批的18.5亿元贷款涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房，也是目前落地的一笔最大规模的租赁住房贷款支持计划。

  预计未来租赁住房贷款支持计划将加速落地，覆盖城市有望扩容。

  2023年1月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，支持批量收购存量住房用于扩大租赁住房供给，额度为1000亿元，对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。

  据公开信息，济南、福州、天津、青岛均已经落地首批租赁住房贷款支持计划试点贷款，用于购置存量住房用作保障性租赁住房，首笔贷款均由国家开发银行牵头，贷款金额总计40.8亿元，授信额度超73亿元，授信和项目运营主体多为市属国企或城投平台。

  这些贷款并非无差别地大量投放，而是有针对性地精准投放。

  业内人士透露，从2023年3月开始，8个试点城市已着手寻找合适的房源并上报，试点城市之间要比拼速度，因为这笔贷款并非定额分给8个城市，而是依据项目条件来，原则上成熟一个项目就批一个，“先到先得”。现在来看，一年内千亿元的资金投放相对较少，预计未来租赁住房贷款支持计划将加速落地。

  千亿租赁住房贷款支持计划，意在盘活存量住房和扩大租赁供给。

  一方面，助力楼市去库存，入选的试点城市多数面临去库存压力，截止2023年12月末，8城商品住宅狭义库存总规模超过8200万平方米，福州、长春、郑州、青岛等库存消化周期在20个月以上，天津、济南也逼近18个月的警戒线。按照8个重点城市2023年商品住宅成交均价16789元/平方米测算，千亿资金至少可以带动596万平方米住宅库存去化，占8城狭义库存规模的7%，考虑到批量购置、城投收购内部项目优惠等因素，房源收购价格很可能低于城市均价，叠加投资撬动效应，实际去库存比例会更高。

  另一方面，增加租赁住房供给，按照41.8平方米的人均住房面积计算，596万平增量租赁住宅供应，可以满足至少14.3万人租住需求。

  2024年1月5日，央行、金监总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

  该政策曾于2023年2月发布征求意见稿，围绕支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系等内容提出了基本原则和要求。从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措。

  其中，“团体购买”条款引发市场广泛关注，即支持商业银行向批量购买闲置房屋作为保障性或商业性租赁住房团体发放购房贷款。

  我们认为，租赁住房贷款支持计划与住房租赁团体购房贷款并不是一码事。

  性质上，前者属于结构性货币政策工具，由央行创设，经开行等7家全国性金融机构发放，而后者属于商业贷款，由商业银行主导。

  范围上，前者目前只在试点城市实施，后者无地域限制。融资成本上，央行规定租赁住房贷款支持计划利率原则上不超过3%，符合要求的贷款，利率为1.75%，而后者由商业银行综合考虑借款人风险状况等因素合理确定，大概率会更高。

  效果上，1000亿元的租赁住房贷款支持计划落地后至少带动试点城市7%的狭义库存去化，而租赁团体购房贷款的规模、效果还有待观察。

  综合来看，我们认为，1000亿元“租赁住房贷款支持计划”之于试点城市去库存作用不容小觑，未来也不排除试点范围扩容、额度加码的可能。加上“金融支持租赁17条”中的住房租赁团体购房贷款，核心城市住宅库存压力有望得到缓解。

  同时，增加租赁住宅供给，一方面可以满足更多新市民、青年群体的切实租住需求，另一方面有助于改变房地产市场长期以来“重售轻租”的局面，推动住房供应向租售并举转变。