柴强丨中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员

  2023年以来，因房地产市场供求关系发生重大变化，并受国内外多重因素叠加影响，住房交易恢复呈现波浪式发展、曲折式前进的过程。新房和二手房交易总量实现正增长，住房总需求保持平稳。

  中央经济工作会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。近日，住房和城乡建设部、国家金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，明确由城市人民政府建立房地产融资协调机制。由城市房地产融资协调机制提出可给予融资的房地产项目名单，提供给金融机构。金融机构评估后，分类给予融资支持。

  这项机制的建立，不同于以往金融机构和房地产开发企业直接对接推进融资，在具体落地实施上有较大创新。

  一是以城市为单元建立协调机制。我国房地产市场是以城市为单元的市场，区域性特点突出，这也决定了各项政策措施要因地制宜、因城施策。城市房地产融资协调机制充分发挥了城市人民政府牵头协调作用，体现了因城施策原则，多部门协同使得政策推行更顺畅。

  二是以项目为载体给予融资支持。房地产企业集团公司出现债务风险，不代表其所有的房地产项目都有风险。目前一些金融机构对此不加区分，一致性收缩房地产融资。建立房地产项目融资白名单，融资支持载体从企业转到项目，可以对集团公司债务风险和项目公司开发运营风险进行有效区分，避免了金融机构对债务违约房企的所有项目搞“一刀切”。

  三是贷款资金封闭管理支持开发建设。在贷款管理方面，明确要求资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。这确保了资金用于项目的开发建设，在保证贷款资金安全的同时，也避免了企业产生借机融资扩张的冲动。

  这项机制还提出，对不同情况的项目，要分类给予融资支持。对于正常开发建设的项目，重点要“快”支持，通过建立授信绿色通道，加快审贷，尽快实现资金支持；对开发建设暂时遇到困难的项目，重点要“稳”支持，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。对暂时遇到困难的项目给予融资支持，是这次政策的关键所在。这意味着针对供给侧的融资需求政策力度较以前有所加大，将更加精准支持房地产开发企业合理项目融资需求，防范项目交付风险。

  城市房地产融资协调机制的建立，有助于更好满足房地产企业合理融资需求，保障房地产项目正常开发建设，防范在建项目停工、逾期交付，切实维护购房人合法权益，有效打消购房人顾虑，提振市场信心。在我国经济回升向好的大背景下，人民群众希望住上更好的房子，未来仍有较大的住房需求。随着保交楼工作扎实推进、房地产融资支持政策落实落地、房地产风险稳妥处置化解，新房市场预期将进一步修复，新房销售规模也有望逐渐企稳回升。