近年来，租赁市场的边界被不断打破，各大酒店集团抢滩长租业务，长租公寓也开始做短租产品，“长短租”混合经营模式在不断被尝试，

  近期，随着上市房企的年报陆续发布，长租公寓业务的表现也受到了市场的广泛关注。

  克而瑞长租深入剖析后发现，优化租期设置，“长短租”不仅能够最大化保证出租率，同时也能通过灵活变动租赁时间，在长租“兜底”的同时，通过短租灵活的溢价产品配置，获取多样性市场周期的收益最大化。

  目前长租公寓的短租模式其实包含短租和日租两个概念。

  我们认为，近两年保障性租赁住房加速涌入市场，推动集中式公寓市场规模快速增长，这也进一步加剧了市场竞争压力。目前看来“长短租”是还算可行的破局之路。

  住房租赁行业在经历了近2年保租房供给大增、部分重点城市租金下行的行业波动后，一些租赁企业开始通过灵活调价策略应对市场波动的重要手段。

  灵活调价策略的核心在于企业根据项目运营情况和周边市场情况及时调整租金水平，保持房源的竞争力，避免因租金过高或过低而导致的空置和损失。这就要求企业需要具备一定的市场洞察力、数据分析能力以及自主调价权限，以便能够迅速响应市场变化，及时调整租金水平。

  除了根据市场变化灵活调价上快速行动，还有一种调整方式正成为时下的热点，那就是“长短租”结合优化租客租期。

  一直以来，长租公寓被冠以“长租”之名，主打的都是6个月以上的租赁产品，对于那些需要短期租赁的，尤其是“日租”需求来说，更多人选择的是酒店产品。

  但近年来，长短租边界正在融合。

  如凯悦酒店集团推出Hyatt Studios，温德姆酒店集团推出ECHO Suites Extended Stay by Wyndham，知名酒店品牌希尔顿集团也宣布推出Project H3。

  除了早期进入中国市场的“第一梯队”国际酒店集团外，近年来进入中国的四季、雅阁等“第二梯队”国际品牌也纷纷加入了酒店式公寓市场竞争。此外，本土酒店品牌华住等也在积极扩张公寓业务。可以说，市场竞争正进入白热化阶段。

  从本质上来看，租赁企业“长短租”结合的选择就是通过灵活变动租赁时间，为租客提供了便利；对于项目而言，长租属于流量产品，这部分产品出租率相对稳定，是保证收益的“兜底”产品，而短租属于利润产品，通过灵活的溢价产品配置，获取多样性市场周期的收益最大化。

  在住房租赁行业一般6个月以上的租期称之为长租，6个月租期以下的称为短租，可以按天来租的称为日租，所以长租公寓的短租模式其实包含短租和日租两个概念。

  目前长短租结合的模式在行业内逐渐兴起并形成了多样化的形式，有酒店长包房模式，也有长租业态分拆出短租产品，“商旅短租”等模式。

  1、酒店长包房模式

  酒店的长包房对于酒店周边企业和长期出差的人来说较为友好，这种模式允许租客以较低的价格长期租赁酒店的房间，享受酒店提供的各项服务。同时，租客可以根据自身需求灵活选择入住和退房日期，不受日租房的限制。对于酒店而言，长包房不仅带来稳定的营收，还降低了房间的空置率，能够有效提高整体运营效率。受疫情影响，文旅酒店业在前几年受挫，酒店价格大幅跳水。为了应对市场挑战，许多原本专注于日租的酒店纷纷推出长包房服务，旨在吸引更多客户，稳定出租率，并进一步提升整体营收。

  以华住旗下部分全季酒店为例，常规的日租价格会根据华住会会员的不同等级提供相应的折扣优惠。如果租客选择连住14天及以上，他们不仅可以享受原有单间房的折扣价格，还能在此基础上再享受额外的85折优惠。这一优惠政策旨在鼓励长期入住，同时为会员提供更多优惠。

  长包房的租客均为长期居住，与短租租客对于房间内部的配置需求有一定差异，对于房间内部，酒店将进行改造或增加设施，如添加厨房区域、洗衣机等，这可能会涉及一定的改造成本，酒店可能需要投入更多资源进行管理和服务。

  2、长租业态分拆出短租产品，“商旅短租”等模式

  有些专注于长租的住房租赁品牌开始推出商旅短租业务，将原有公寓的部分楼层拆分出短租房间，为租客提供便利的住宿选择。

  这种模式的优点在于，公寓通常位于市中心或交通便利的地段，设施完善且价格适中，能够吸引大量寻求高性价比住宿的游客。同时，公寓的灵活性和私密性也满足了部分游客对于个性化住宿的需求。而to b端业务，企业的个性化短租方案为企业节省了大量的差旅费用。

  但这种模式的兴起也伴随着一系列挑战。随着管理难度的加大，服务质量难以得到稳定的保障。如何使原先的长租系统更好地匹配短租需求，成为企业亟待解决的问题。

  此外，对于短租租客而言，他们通常期望每天能够享受到更换床品和清洁房间的服务，这无疑会提高企业的运营成本。因此，在追求短租业务增长的同时，如何平衡服务质量和成本控制，成为了短租行业需要深入思考和解决的重要课题。

  目前，服务式公寓是业内长短租结合模式的代表之一。服务式公寓通常提供高品质的住宿环境和服务，包括全套家具、家电、厨房设施等，同时提供清洁、维修等一站式服务。这种模式既满足了商务人士对于高品质住宿的需求，也适应了家庭出游、度假等多元化的短租居住需求。服务式公寓的优势在于高品质的产品和服务，能够吸引追求品质和舒适度的客户群体，也正是因为高品质，通常服务式公寓的价格相对较高。

  服务式公寓在产品设计之初，便充分考虑到长短租产品的差异性，从而进行细致的规划和设计。在区域划分上，公寓会区分长租房和短租房，以满足不同租客的租赁需求，后期可能根据实际运营情况，将部分长租房也调整为短租房。这种划分不仅有助于优化资源配置，更能确保租客在居住体验上的舒适度和满意度。在房间内部设计上，装修、家电配置也会有一定的不同。

  以2023年开业的上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店为例，该项目在设计时，便将短租房源与长租房源区分，房间内部的配置也有一定的不同，STUDIO户型长租的定价为11040元/月起，而在携程平台上，该户型的日租价格为643元/日，长租的客源保障出租率的稳定性，日租带来收益上的更为可观。

  我们认为，随着更多地保租房项目入市，部分城市租金下行，项目空置率上升，爬坡期变长的压力越发显著，最直观的总结就是租赁行业越来越卷了。老牌长租企业之前所具有的体量优势及运营优势越来不显著了，租赁企业要想“活下去并且活得更好”，需要有不断破局的魄力及能力。