又有城市全面取消限购政策，这一次是成都。

  4月28日，成都发布楼市新政，进一步优化房地产市场政策，一时间抢占了楼市“头条”。

  除此之外，成都还取消了新房摇号规定，企业可以自主销售，政策内容还包括支持房地产融资需求、加大高品质住宅供给等多项措施。

  至此，二线城市中尚未全面取消限购的城市只剩下杭州、天津和西安。

  楼市政策调整的积极信号频传，但市场仍存在较大不确定性，“市场底”的修复仍需要时间。

  在五一小长假来临前，成都官宣取消限购政策，政策力度颇为彻底，除了限售政策还在执行外，成都基本上解除了全部限制性政策。

  我们先来看成都楼市新政的核心内容。

  1. 全市范围内住房交易不再审核购房资格，不再限制购买套数

  2. 全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。对社会关注度较高的热点项目，鼓励企业采取公证摇号选房销售

  3. 完善“市场+保障”住房供应体系，全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，着力构建房地产发展新模式

  4. 对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应

  5. 加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，推动合规企业项目“应推尽推”“应进尽进”“应贷尽贷”

  6. 进一步加大高品质住宅供给

  7. 限售政策不变

  和大部分城市一样，成都限购政策经历了先紧后松的多轮调整，自2016年10月1日，成都正式实行住房限购，至4月28日全面取消限购，历时7年半。

  2022年可以说是成都楼市限购政策松绑的转折点，限购范围不断缩小，至2023年9月26日，成都只剩下“5+2”限购区域（即四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）144平方米以上户型限购，限购条件越来越宽松。

  除全面取消限购外，自2017年开始实施的新房摇号政策也同步被取消，对社会关注度较高的热点项目，鼓励企业采取公证摇号选房销售。

  与此同时，成都公积金新政同步发布，多子女家庭首套房最高贷款额度上限提高10万元。

  至于政策对市场推动效果如何？

  目前来看，成都房贷利率已接近低点，叠加公积金新政同步发布，一定程度上会刺激“卖旧换新”的改善性需求释放，尤其是过去限购区域范围内将注入新增客群。但整体需求释放有限，对标已全面取消限购的合肥、苏州、长沙等城市来看，市场并未出现全面回暖，行业信心修复还需要更多利好政策和时间。

  上一轮楼市调整期，成都在全国可谓走出了独立行情，全国重点城市新房成交普遍下跌的情况下，成都2023年全年新房成交同比仍为正增长，同比增2.41%。

  这也是成都此次全面放开限购能够引起较大反响的重要原因。

  不过，随着楼市调整深化，2023年底以来，成都楼市走势与全国基本趋同，同样面临着市场下行的压力。

  数据表现比较直观，自2023年12月以来，成都新房成交面积同比连跌4个月。

  CRIC数据显示，2024年3月，成都新建商品住宅成交面积为108.89万平方米，同比下降41.8%，环比上涨71%，略高于1月新房成交总量。

  一季度，成都新房合计成交规模为281.82万平方米，同比2023年一季度下降36.51%，相较于2023年四季度环比降幅也达到了35.22%。

  此外，成都新房市场去化周期拉长。

  克而瑞四川区域提供的数据显示，截止3月底整个大成都未售出的新房住宅，存量达到了约13万套，将近1600万平方米，按照近6个月的月均去化速度测算，当前存量规模下的去化周期为14个月。

  这也意味着近期新房市场销量正在减缓。

  二手房层面，3月成都二手房成交存在明显的“以价换量”。

  CRIC数据显示，3月二手房成交18025套，环比增长1倍，但同比仍下跌36.05%。且成交均价持续下跌，据克而瑞四川区域统计，3月成都中心城区二手房成交均价约为1.45万元/平方米，跌回2019年1月水平。

  一季度二手房成交量仍在下降通道，同环比降幅均在两成以上。

  从房价的角度来看，2023年下半年以来，成都房价明显下行，其中二手房价格下滑幅度最为明显。

  国家统计局数据显示，2024年以来成都二手房价格指数连跌3个月，且自1月进入负增长通道以来，降幅逐渐拉大，至3月份二手房价已下跌4.3%。

  成都全面放开限购政策背后，实际可以看出政策宽松调整基本上已“全国一盘棋”，接下来，杭州、天津和西安三个城市限购政策大概率也会迎来调整。

  从今年以来政策调整路径来看，1月住建部明确表示，各地城市被充分赋予房地产调控自主权，随后地方政策调整明显趋于频繁，尤其是四大一线城市入场，释放积极的信号。

  比如广州取消120平方米以上户型限购，上海、深圳调整“7090”政策，北京在废止“离婚限购”后，再次取消“离婚限贷”政策。此外，楼市调控“优等生”长沙也于近期全面取消限购、落地“以旧换新”政策。

  地方调控政策新一轮优化正在进行。

  短期来看，需求端中央财税、信贷刺激仍需发力，减税降费方面，尤其是重点一二线城市下调住房交易税费，稳需求进而稳市场，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减征免征契税，再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限等都是可选项。

  地方取消“四限”应加快落地。其余已解除限制的二三线城市将在公积金、购房补贴方面持续发力。

  稳市场的同时，稳主体也至关重要。企业端应积极推进各项金融支持政策落地，政策可以从以下四个方面着手：

  1. 逐步建立主办银行制度，持续改善开发企业现金流。

  2. 央行提供低息长期再贷款，支持各类机构收购开发企业资产。支持民营企业通过产权交易、并购重组等方式盘活存量资产。创造多元化的融资渠道，积极鼓励REITs模式创新。

  3. 对于面临经营困难而提出债务重组的企业，可以给出政策引导和窗口指引。

  4. 对完全资不抵债的企业果断实施破产重组。

  “政策底”已至，“市场底”何时出现？

  中期来看，从2021年楼市进入调整期算起，行业重建供求平衡或需5年迎来复苏拐点，也就是说2024年和2025年仍是楼市筑底之年。预计2024年商品房销售面积同比降5%-10%，销售金额同比降5%左右。

  市场承压的情况下，政策宽松的主基调不会发生改变。

  在高频的政策刺激下，市场修复不及预期，而“挤牙膏”式调整，也会进一步消耗市场信心。

  总的来说，成都全面放开限购政策进一步释放积极信号，一线城市调控趋松、重点二线城市应尽快松绑限购政策。当前，房地产市场供需关系发生重大转变，市场信心仍有待恢复，而进一步优化城市调控政策，促进购房需求释放，是稳市场的重要手段和方式。