4月的杭州，暖意浓浓，杭州市拱墅区浙工新村施工现场，塔吊高耸，挖掘机轰鸣，一片热火朝天的景象。

  “总共7幢楼，2025年竣工，2026年交付。”浙工新村施工现场一名工作人员表示。

  浙工新村，这座建于上世纪80年代的小区如今已经成为了颇有名气的城市更新改造项目，因每户村民自主出资100万元共筹集资金近5亿元重建小区引发广泛关注。

  “拆掉重建后，不久就可以住上新房了。”浙江工业大学退休教授刘老师在项目围栏外边拍照边表示。刘老师是最早一批签字同意改造的业主，虽然对于住了近40年的房子被推倒有些不舍，但想到不久后可以住上全新的小区还是非常高兴。

  这是一次新尝试。浙工新村此次改建没有采用过去常用的拆迁方式，而是采用了原拆原建模式，以居民自主更新为主。这是浙江省又一个采用自主更新模式进行重建的危旧小区，试点意义大。

  为了有效推进城市更新，近日，浙江省住建厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，提出通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，从5月1日起实行。这是全国首个出台推进老旧小区自主更新指导意见的城市，为浙江老旧小区自主更新提供了有力支持。

  “城镇老旧小区自主更新的实践，对逐步进入存量更新阶段的城市建设具有重大意义。”浙江省建设厅副厅长姚昭晖说，接下来，浙江将推动试点扩面，加快形成一批多种类型的自主更新模式案例。

  “不久就可以住上新房了”

  20世纪80年代，浙江工业大学从衢州搬至杭州，宿舍分期分步一幢幢建造起来（包括浙工新村），最早的一幢建于1983年，最晚的一幢建于2000年，在岁月的洗礼中，小区不仅陈旧斑驳，而且有多栋房屋被认定为C级危房，居民也多次呼吁整改。

  “浙工新村与浙江工业大学朝晖校区一路之隔，曾是浙江工业大学教工宿舍，与其他7个小区一起同属朝晖小区，全部为老旧房子。朝晖小区内既有福利分房，也有动拆迁安置房，部分房龄已有40年，由于年代久远，安全隐患较多。”浙工新村周边居民表示。

  实际上，浙工新村重建之前就因危房问题备受关注，1993年，这里便有一幢楼被房屋管理部门鉴定为C级危房，到2014年浙工新村已有4幢房屋被鉴定为C级危房。

  “房屋被鉴定为危房，住在里面很不踏实，安全隐患多。”刘老师表示，遇到台风天气，社区就会组织居民出去住宾馆。

  2015年，杭州市原下城区曾提出对浙工新村所在区域的危旧小区进行推倒重建，后由于种种原因不了了之；2018年，针对浙工新村的危改问题还进行过一次入户民意调查，最终因同意率未达90%导致重建计划再度搁置。

  8年来，浙工新村的重建计划几番被提起，又几度被搁置，“解危”之路屡屡遇阻。

  2023年5月，杭州市发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升，给浙工新村提供了新的整改理由，当月，“浙工新村居民主体危旧房有机更新（试点）项目实施方案公告”发布。在这一背景下，浙工新村也成为浙江省内首个采取自主更新模式进行重建的危旧房小区。

  为了更好地推进建设，浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立了居民自主更新委员会，在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新委员会向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。2023年11月28日，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目正式开工。

  根据自主更新方案，浙工新村更新项目总建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，还将配置活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上。新建部分在户数不变的情况下，保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面。

  在资金筹措方面，整个小区的更新费用约为5.3亿元。其中，居民自筹资金约为4.7亿元，每家出资约100万元，其余资金由专项资金解决。

  在自筹资金方面，浙工新村业主承担的改造费用为1350元/平方米，并且保证重建后原地置换的房屋套内面积与原房屋基本相等；扩建面积则按34520元/平方米，按最多能扩面20平方米以及一个22万元左右车位计算，如一套原75平方米左右旧房，最终可以拿到105平方米左右新房，所需费用约100万元。

  “杭州‘浙工新村’的资金投入包括建设成本、过渡补贴、装修补偿、财务成本、拆房费用、各类咨询评估、管线迁改、苗木迁移和周边房屋加固等，资金收入方面包括居民私房回购、扩面费用、公房回购、地下车位出售，以及旧改、加梯、未来社区创建奖补等专项资金补助，另有新增社区配套用房后续可获取租金收入，总体基本可实现资金平衡。”参与了杭州浙工新村自主更新项目的浙江省建筑设计研究院城乡规划设计院院长胡适人表示。

  “老旧危房变成电梯洋房，面积不仅扩大了，还多了一个车位，大家都挺乐意的。”刘老师表示，入住后还是之前的老邻里关系，这100万元花得很值。

  在技术指标方面，浙工新村遵循“对内有优化、对外不恶化”的原则，适度突破了日照、间距、密度等技术指标，解决空间资源瓶颈问题，如项目西侧用地按现状予以保留，未退让高架绿线。

  “此前旧改或拆迁都由政府部门出钱兜底，浙工新村原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民，也是一次新尝试”杭州市拱墅区住建部门一相关人士表示。

  如今，548户居民合计自筹资金共4.7亿元重建小区，已成为杭州各个老旧小区最羡慕的改建样板。

  “把工作做到点子上”

  浙工新村的顺利更新改造除了居民自身努力外，也离不开政府部门的支持和行动。

  在浙工新村改造中，杭州市拱墅区政府积极推进，针对居民出资情况、改造方式、户型选择、交付方式、装修标准、车位需求等方面开展了几十次走访调研，并提供精细服务，真正把工作做到点子上。

  上述杭州市拱墅区住建部门相关人士表示，浙工新村项目从规划到落地始终坚持四个原则：一是坚持“居民主体、政府主导、住建主推、街道主抓、街校主责”的工作原则。政府有关部门或单位受居民委托实施本项目，各方严格落实相关责任，形成强大合力，全力以赴推动各项工作。

  二是坚持“居民主体、集体同意”原则。方案经居民主体集体同意后，方才投入资金、实质性启动。

  三是坚持“居民适度投入、政府政策补贴、努力实现收支平衡”原则。居民适度投入购买扩增面积及重建原有面积，政府通过旧改等政策补贴以及适度提升开发容量用于补助项目、让渡于民。

  四是坚持“探索创新、拆改结合”原则。依据《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，结合小区实际，开展城市老旧住宅区的拆改结合模式试点探索和创新。

  “当城市建设发展进入存量时代，浙工新村探索的这种‘自主更新’模式破解了传统商业开发拆迁模式成本过大的问题，并有利于社群关系的维持和保留，原有居民不需要搬离原来熟悉的环境，也有利于保护城市肌理和城市风貌。”胡适人认为，在自主更新过程中，由居民作为主要出资主体更有利于减轻政府财政压力，而实现“资金平衡”也是自主更新模式可持续、可复制、可推广的重要前提。

  参与过北京劲松一区114号楼原拆原建项目前期调研和项目从生成到建成全过程的愿景集团副总裁兼总设计师、北京工程勘察设计协会副会长江曼认为，“北京劲松一区114号楼的改建费用主要由政府补贴，使政府承担了较大的经济压力，在可持续性方面存有不足。相比之下，杭州浙工新村的居民自愿出资、费用自担的模式有较高的可复制性和可推广性。”

  “自主更新是新生事物，没有现成答案，需要各地因地制宜进行探索。指导意见出台，本身就是表明了政府部门的一个态度，鼓励和支持老百姓自主更新。”姚昭晖说，今后浙江自主更将“有章可循”，也明确了一些流程和支持政策，比如该由谁提出申请、如何申报、容积率如何调整等，就可以少走很多弯路，推进速度自然也就会快起来。

  目前，浙江省2000年以前的城镇房屋有72.12万栋，其中1990年以前的有20.85万栋。建成年份较早的住宅由于建设标准较低，加之失修失管等因素，以往的环境提升改造模式无法解决老旧小区危旧住宅的难题。“目前城市建设已经从原来的快速扩张期逐步进入存量更新期，就是以存量为主的时代了。这也就意味着，原来城市建设更多关注是怎么建要转向新阶段，逐步要花更多精力去研究如何维护已经建成的物业了。”姚昭晖表示。

  推广难题

  4月11日，上海易居房地产研究院发布的《原拆原建模式研究》报告显示，目前全国各类存量房屋中，1990年及以前建造的房屋约占2%，规模约18亿平方米；2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋约占9%，其规模约66亿平方米。

  来自易居研究院数据统计，全国至少有5个城市已明确推进“原拆原建”模式，即北京、上海、广州、深圳和杭州，不仅形成了比较系统的文件，居民的参与度和支持力度也很大。

  以北京为例，北京马家堡路68号院2号楼改造实行的也是“原拆原建”模式，即把老旧楼房进行大规模拆除，在原址上再建新楼。不过，这一项目改建主要以政府主导、居民共同决策的形式展开，政府、产权单位、居民三方共同出资推进，其中市、区两级政府补贴合计约1111万元，产权单位主要承担扩建地下室费用，居民则主要承担增加室内面积的费用。

  如改建后的2号楼首付款为23万元，由于该改建项目实行一房一价，收房后会根据抽签结果再交尾款，据实结算，多退少补。此外，由于该项目属于危旧楼房改造，不属于拆迁项目，两年重建期间居民需要自行解决过渡问题。

  但这一模式还是改变了过去由政府全盘操办的模式，转为了居民和政府共同决策，居民自筹为主、政府补贴为辅的全新模式。

  “原拆原建”的老旧小区改建模式在一些城市也面临着一些问题，如成都武侯区的中央花园二期就试图采用原拆原建改建方式重建小区，但截至目前进展缓慢。该改建项目是由业主带头成立拆旧建新筹备组的“自拆自建”方式，即争取政府部门允许，然后自行招募开发商负责改造，目前该项目在规划、资金等方面存在一定桎梏。

  浙工新村自主更新项目也是历经了8年时间，居民支持率从87.8%上涨到接近100%，最终才取得实质性进展。

  胡适人表示，“自主更新模式目前在‘意愿达成’‘产权关系’‘规划政策’等方面确实面临更复杂的问题和难点，有待于进一步探索和完善。”

  在扩面和方案设计方面也面临着如何进一步优化现行规划技术规范和政策，如在规划管理方面，目前的用地功能兼容性指引和容积率转移政策，尚难以应对城市更新的复杂需要，也难以激发市场主体积极性；审批流程方面，目前只能按照因地制宜、一事一议的原则进行联合审查。

  长期对城镇老旧小区改造有研究的上海易居房地产研究院高级研究员邓乔乔表示，“征询比例默认100%，也可能会导致部分项目推进受阻，政府还需要出台一系列配套政策细则进行明确，为这种模式推广提供依据。”

  “居民支持率门槛不能设置得太高，设计在90%~95%较为合适。”江曼认为。

  “每座城市老旧小区情况都不同，在推广这一模式时需要因地制宜，充分考虑当地的实际情况和居民需求。同时，还需要加强政策引导和支持，确保项目顺利实施和提升居民满意度。”清华大学建筑学院教授、博士生导师唐燕表示。