共议“以旧换新”，激活市场活力

——“以旧换新，如何统筹消化存量和优化增量”专题研讨会成功召开

  近日，一场以“以旧换新，如何统筹消化存量和优化增量”为主题的研讨会在上海召开，此次会议作为第23届上海市社会科学普及活动周的活动之一，吸引了行业协会、房企、房地产平台等多方专业人士的积极参与。本次会议在中央政治局会议提出统筹消化存量房产和优化增量住房政策措施的背景下，上海房地产业两大协会联合发起了商品住宅“以旧换新”活动，旨在响应国家号召，促进房地产市场健康发展。

  “以旧换新”是今年房地产行业的一个重要方向

  上海易居房地产研究院副院长崔霁在主持会议时强调了“以旧换新”活动的重要性，并指出这是今年房地产行业的一个重要方向。从这个意义上来讲，必须对“以旧换新”活动加深理解，结合实际情况把这一活动搞好，从而在当前形势下，起到促进房地产市场健康发展的积极作用。她认为，我们要认真学习中央关于统筹消化存量房产和优化增量住房的政策精神，要通过“以旧换新”等一些具体的举措将其落地。

  上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进在会上分享了由他执笔的《全国以旧换新市场规模与政策效应分析》的主题报告。该报告概括分析了当前“以旧换新”模式的三种形态：以旧换新、收旧换新和卖旧买新。同时进而提出，要科学测算“以旧换新”的市场规模，并把其他政策工具一起结合进行分析，只有这样，才能有助于更全面理解以旧换新的工具机制和优势，更好地和其他政策工具形成组合拳，使其发挥出更好的效应。

  上海市房地产业协会秘书长蒋慰如作为“以旧换新”活动发起单位的主要领导，在会上提出了对上海房地产市场的基本看法，强调了必须在战略上对市场要客观理性看待，在战术上则要高度重视。他认为，“以旧换新”活动的推出，主要考虑几个核心点：一是一二手房联动，把并联的交易变为串联交易；二是市场主体各方要合作共赢，这个才是市场能够发展起来的方法；三是“以旧换新”深层次也是一种房地产发展新模式的探索。

  “以旧换新”具有积极的社会效应和市场潜力

  上海乐居总经理虞婕分享了参与此次“以旧换新”活动的感受，她认为，“以旧换新”活动应该是个长期作用，而不是一个短期作用。“以旧换新”希望能够解决一些信息的不对称，同时需要解决想买、能买、有钱买的问题，如果在这三个环节里都能做一点点相应的进步，就能在交易流程环节实现更好的动作。此次活动从社会效应的角度看，能够体现一定的价值感，从平台的角度看，希望能够链接好开发商端，链接好C端，链接好经纪机构端，能够实现相应效益的最大化。

  中铁诺德华东区营销总经理陈明指出，“以旧换新”这个事，房企本身就一直在做，这次活动变化的最主要内容就是对于购房者有比较大的保障，即享受了“以旧换新”这个事情之后，万一房子没有卖掉，购房者可以无条件退房退款。另外，“以旧换新”出来后，影响比较大的就是二手房挂牌量持续增加，二手房价格持续下降，对于市场也会产生一定影响。

  厦门国贸上海公司营销总经理吴晓丽认为，“以旧换新”其实更重要的是一个平台信用力的背书，可以给客户提供更多购房的信心，以及对未来的一些安全感。我们企业将在这方面加深了解和深入沟通，然后争取有可能给我们的项目做一些机会的突破，使其取得实效。

  “以旧换新”应提供更加细分和完善的政策支持

  象屿地产沪浙区域总经理鲍轶群认为，上海“以旧换新”和外地“以旧换新”是处于两个阶段，上海的“以旧换新”主要的一个问题其实还是要解决现在上海的购房置换链的问题。目前市场的整个观望情绪还是比较严重的，“以旧换新”主要解决一手房和二手房置换链的问题，但关键是二手房的去化压力较大。现在媒体对于“以旧换新”都是正向的宣传，但也不能忽视中介对业主的反向影响，需要对中介等机构进行规范，才能更好地维护这个事情。

  招商蛇口华东研究院院长陈杲表示，目前房企现金流压力比较大，问题主要有三个方面，一是销售下降，二是监管趋严，三是合作方不断出现问题。从“以旧换新”这个事情看，应该是长线的，不是立竿见影的，根源在于大家谁来买二手房的问题。上海严格限购的话，再加上增量人口比较少，这都会是一个系统性的问题。

  上海中建申拓党委书记、总经理赵玮谈到，“以旧换新”总体是个好事情，活动推出后，群众的参与度和积极性还是不够，购房心态不一样，需求也不一样，还需要进一步激发参与“以旧换新”的积极性。同时，对于房屋中介的宣传方面，确实也需要进行一定的规范。目前，有购房需求没有房票是一个需要解决的问题，是否可以考虑通过“以旧换新”去尝试政策突破，这对于购房市场也会有所帮助。

  广州城建院华东分院院长陈侃杰提出，“以旧换新”主要考虑几个方面的问题，一个是解决什么样的问题，到底是刚需还是改善型需求；还有一个是“旧”和“新”的概念是否应该要细分，这都需要后续在政策方面进一步细化。

  房小邦技术（上海）有限公司创始人陆靖萍谈到，“以旧换新”政策出来后，总体感受有两点，第一是对于大部分的房东，尤其是想卖掉房子买新房的房东，对于他们的心态是有激励的，但在行动上不敢冒进，有所顾虑，这可能与目前政策力度还没有持续性的到位有关。第二是房东对市场的预期感到没底，源于二手房带看量的成交比例较低以及二手房成交周期的拉长。“以旧换新”需要让大家看到政策，理解政策，认可政策，最终从行动上响应政策。从我们拿到的一线数据看，其实也印证了“以旧换新”的未来有很大的机会，非常值得期待。

  市场正走在从量变到质变的路上

  上海易居房地产研究院院长张永岳表示，第一，此次“以旧换新”活动是值得肯定的，效果也是好的。率先参与这个活动的企业和个人，是有眼光和见地的，有利于企业去化自己的项目，也有利于激活整个行业和市场的活力，在现在形势下是一个合适的举措。第二，目前市场和行业总体上的发展趋势是逐渐向好的，行业心态调整大体已经到位，今年要做到的行业举措逐步到位，这样市场大概率就会向更好的方向发展。第三，对于房地产业转型的长期性、深刻性和复杂性必须有一个客观认识。在这个过程中，我们应该本着积极的姿态，“不以善小而不为”，努力把“以旧换新”的活动搞实、搞透、搞好，从而促进整个房地产市场持续健康地发展。

  上海市房地产业协会秘书长蒋慰如在作会议总结时谈到，首先，“以旧换新”肯定是一件正确的事情，难度非常大，光靠企业、协会、中介机构自身去做非常难，但是现在已经起步，未来随着政策的深入、赋能加持，会越来越好。其次，“以旧换新”活动已经在提升了，变成稳定乃至激活房地产市场的一个抓手，非常符合现在的市场状况。后续链条可以更长，政策面可以更宽，对此下一步可以继续研究探讨。最后，大家要有信心，只要政府有决心，市场一定会走在从量变到质变的路上，会越来越好。

  本次研讨会的成功举办，不仅为“以旧换新”活动提供了多角度的思考和建议，也为房地产市场的未来发展提供了新的思路和方向。随着政策的不断完善和市场的逐步回暖，我们有理由相信，“以旧换新”一定会成为推动房地产市场健康发展的有力举措和重要力量。