管理部门扶持大房企化解困难的决心和态度坚定。

  据多家房企消息，11月7日下午，中国人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和房地产企业融资需求。参会企业包括万科、保利发展、华润置地、中海地产、龙湖集团和金地集团等。

  很明显，此次参会企业中没有出险房企，且多为大型头部房企。但头部房企就绝对安全吗？

  事实上，无论是民企标杆龙湖集团，还是混合所有制房企龙头万科，甚至是央企龙头保利发展等，都遭遇了“做空”势力狙击。今年9月份，穆迪将评级下调范围从民企扩大到国企、央企，万科、保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国均在列。

  10月下旬以来，万科多只存续美元债价格持续下跌，多只债券到期收益率较票面利率大幅偏离；万科股价亦持续下跌，最大跌幅超过40%。由于债券收益率与债券价格成反比，从而引发万科偿付能力是否出现问题的猜测。

  11月6日下午，万科就经营情况及近期万科二级市场债券价格波动事宜，召集金融机构进行线上交流。深圳市国资委代表为其站台，并立场鲜明地力挺万科。

  “万科是深圳国资体系重要成员，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。”深圳市国资委有关领导表示。

  这些鲜明的表态和多项具体举措，给处于恐慌情绪中的房地产及资本市场吃下一颗“定心丸”。这次会议后，万科股价和债券价格大涨。

  去年8月份，龙湖集团曾遭遇破产传言和机构做空。龙湖采取的措施是管理层迅速召开会议“反击”，以55亿港元新股增发、35亿港元银团贷款等实质举措，稳定了市场信心。

  此次四部门召集房企开会讲了什么？消息称，有企业希望放松预售资金监管；有企业提出，增加经营性物业贷款额度，得到其他企业广泛响应；亦有企业表达，融资困难已经不是主要矛盾，更应聚集经营的恢复。

  在房地产行业深度调整的大环境下，龙头房企的经营面也很难谈得上乐观。今年前10个月，百强房企销售操盘金额4.56万亿元，同比下滑12.8%。在销售十强中，万科、碧桂园、金地集团、龙湖集团、绿城中国的销售业绩均同比下滑，其中碧桂园下滑幅度达49.3%，万科销售额同比下滑8.5%。

  “管理层主要还是担心风险蔓延至稳健经营的房企，甚至是一些国企央企，也就是防范风险无限制扩大，这是管理层强调重点。但目前存在一定困局，要解决企业问题就要增加信贷资金投放、放宽预售资金监管，但这与金融机构诉求以及地方政府保交楼、防范烂尾风险的目标是存在冲突的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  在房地产从旧模式转向新模式过程中，为避免巨大风险，预售资金监管全面严格，企业想放松预售资金监管的诉求，本质上很难得到响应。这个问题是目前所有房地产企业的困惑，而不是某一家的困惑。

  怎么救市场、救企业？

  11月8日，在2023金融街论坛年会开幕式上，央行行长潘功胜表示，经过20多年长周期繁荣，房地产市场正在进行重大转型并寻找新的均衡点。

  下一步，中国人民银行将积极配合行业主管部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。

  “一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的提法，其实在2022年11月中国人民银行、原银保监会联合出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“金融16条”）中就有强调。但一年多来，落地执效果并不佳。

  克而瑞数据显示，典型房企10月融资总量环比减少超4成，同比减少超5成，创2020年以来新低。“金融机构对民营房企的融资态度仍是区别对待。”一位民营房企人士称。

  一方面，金融机构出于防范风险考量；另一方面与资产价格下跌、市场情绪悲观有关。“一视同仁没有问题，但融资标准不会变，比如对房企的资信要求有无担保、抵押物价值如何，有多少民营房企能满足要求？风险承受能力强的银行可能会放松放贷门槛。”一位银行信贷部门人士称。

  眼下，央行正持续加力推动“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）发挥效用。

  近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房企发行债券融资，其中部分项目募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造和城市更新项目。同时，龙湖集团、金辉集团、华宇地产、新希望地产等民营房企债券发行项目亦在稳步推进中。