落地实施两个多月以来，房地产“白名单”项目融资情况如何？

  “截至2月底，公司申报‘白名单’项目40余个，已入围10余个，主要分布在山东、云南、陕西、广西、重庆等省市。”中南建设董事会秘书梁洁表示，拿到资金的项目目前有1个，位于西安，获得融资支持约有3000万元。

  今年年初，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行积极跟进、对接，效果不断显现。据住房城乡建设部消息，目前全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。

  在梁洁看来，融资“白名单”机制的实施对房地产行业的稳健发展将起到一定作用，一是可以使项目获得一定的资金支持；二是获得政府信用背书，对于项目协调相关资源、销售均可以起到一定帮助，以及信心支撑。

  “总体来看，房地产项目‘白名单’的扩容与落地对推动房企项目建设和按时交付是利好。”华中某房企内部人士亦表示。

  中国房地产报记者从多家银行获悉，各银行都在加大力度支持房地产“白名单”项目的合理融资需求及贷款投放，并提出将全流程跟踪“白名单”落地项目的建设交付情况，保证政策落实的精准度。

  然而，一些问题也在隐现。

  据记者采访的多位房企人士介绍，一是尽管“白名单”涵盖范围广，落地速度快，但实际上银行已放款项目数量明显少于住建部门“白名单”报送量，已放款资金体量相比融资需求也有一定落差，首批房地产项目融资“白名单”落地效果仍待观察；二是一些存在潜在风险的企业、项目仍无法获得融资支持，特别是公开债务违约的集团性企业，是目前项目融资推进过程中遇到的最大问题，银行普遍存有疑虑。

  “在某些方面，政策的尺度还应再宽松些。”某房企人士表示，只有企业迎来良性循环，市场、行业才能稳健发展。

  企业的“渴求”

  目前，房企“白名单”项目融资落地情况如何？

  “目前，我们已有46个项目入围了‘白名单’，有2个项目获得了融资支持，如靖江骏园雅居项目的3亿元批复金额正在审批中；芜湖鎏金印象项目已获批复，金额在1.5亿元，项目预计会在2024年下半年交付。”中梁控股内部人士表示，后续随着新的融资陆续落地，各地项目开发运营的资金压力将得到进一步缓解，有利于切实做好项目建设交付工作。

  根据住房城乡建设部和金融监管总局联合发布的建立城市房地产融资协调机制的通知，两类项目可纳入“白名单”：正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目；开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目。

  据记者了解，“白名单”项目从申报、筛选、推送、审批再到融资落地，需要经区市住建、金融监管及相关银行等部门审核，最终融资获批则需要一定条件和时间。

  具体来看，第一步由当地住建部门对项目进行筛选，确定入围项目；第二步住建部门在公开渠道发布白名单，或虽不公开发布但会将白名单项目发送给金融监管局并由金融金管局推送至辖区内各商业银行；第三步各商业银行进行贷款审批，审批通过后落实放款条件并放款。总体推进时间最快要需要两个月，慢的可能需要3~5个月。项目符合入围基本条件是获得融资支持的前提。

  某浙系房企内部人士告诉记者，他们公司的项目在经过多轮资料的申报、修改，包括上报后要求确认主办银行意向后，入围“白名单”事项推进下来历时有2个月。“有项目融资支持尚未落实的也在积极推进，目前主要围绕抵押物、抵押形式、还款计划、批复方案、放款时间等在进行沟通。”

  旭辉控股内部人士也告诉记者，截至3月27日，公司在全国已有68个项目入围“白名单”，部分项目已开始对接融资需求，位于北京、广州、厦门等地的8个项目通过调整还款节点、降低利息、置换现有融资等方式，从交通银行、中信银行、平安银行、中国银行等获得了融资支持。

  华中某房企内部人士亦表示，公司在全国13个省市有79个项目入围“白名单”，其中重庆有25个，辽宁、山东、河南、湖北分别入围8个。有5个项目已取得工行、建行、兴业、恒丰银行等支持，成功融资2亿元，为项目保交楼、保经营、保稳定提供了有效支持。

  “公司在江苏、山东、重庆有多个项目已纳入‘白名单’，其他城市的在建项目也在申请，部分项目已获得银行批复的融资方案，但尚未收到款项。”某出险房企相关人士表示，银行对“白名单”的评审较为严格，大多数银行倾向支持国企、央企和经营稳定的地方民营企业，同时各家银行都是在解决已有的存量客户融资需求，新增意愿较为谨慎。

  从多家房企反馈情况来看，大多数“白名单”项目融资进展较为缓慢，“最终银行要筛掉一部分，现在能被银行看上的优质项目越来越少了。”某出险房企对“白名单”融资落地仍持不太乐观态度，他们认为，“风险要素”是金融机构优先考虑因素。

  前行中的问题

  对于房地产融资“白名单”项目2024年落地支持情况，各银行在业绩会上给予了公开答复。

  “房地产融资协调机制推送的第一批白名单中，光大银行为主办行的项目总共有60个，我行提出了18项解决方案，正在按照快批快审的要求办理。”光大银行副行长曲亮在业绩会上表示。

  中信银行副行长胡罡也在该行2023年业绩会上表示，中信银行对房地产业的整体策略是提质量、稳存量、优增量，全面落实房地产融资协调机制。“对于协调机制推送的白名单项目，我们坚持市场化和法治化原则，纳入全行的绿色审批通道。”

  平安银行亦表示，已将房地产融资协调机制落地纳入2024年全行重点工作，着力推进，确保取得实效。

  “对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，银行都会快审快贷、应贷尽贷。”某股份制银行相关人士对记者表示，“白名单”项目贷款利率在4%左右，具体要根据项目成色、资产质量确定。

  另有某商业银行内部人士提到，该行最关心的筛选指标除了监管层提到的房地产项目入围“白名单”要满足5个条件外，还要看“白名单”项目好不好卖、预售资金能否封闭管理等。

  中国房地产报记者在采访中还获悉，银行放款会综合考虑房企和项目的资质、还款来源及现金流收益等因素，再择优投放信贷；落地支持的方式也因不同银行、不同项目存在着差异。

  前述华中某房企内部人士告诉记者，银行贷款审批基本遵循开发贷款条件，主要聚焦贷款主体资质（集团授信主体情况）、项目区位质地、资金实际需求、预期销售及现金流测算、抵质押担保等方面。

  “银行对项目的内部合规性要求并没有弱化，反而部分银行对出险企业、区位质地较差项目较为谨慎。”上述华中某房企内部人士直言。

  “还有一些问题也值得关注，即在入围项目的选择上是否可以有所调整。”梁洁表示，目前入围“白名单”的均是处于正常施工中的项目，本身也是金融机构可以支持的范围。

  上海一家已入围“白名单”项目的房企内部人士也对记者表示，大部分资金困难项目无法完全符合“5个标准”，从保交付维度来看，这部分项目是最需要资金支持的。此外，部分地区的项目必须有开发贷银行同意才能入选“白名单”，无开发贷的需要找到银行承接业务才能进入“白名单”。

  另一家参与项目申报的知情人士也向记者表示，金融机构前期对接较为积极，但后期金融监管局要求主办银行出具可以放款的承诺，主办银行多持观望态度，目前基本上都表现出保守谨慎的态度。“白名单”要求重项目轻主体，但部分银行过于看重银行与房企的总对总授信及金额情况，对于总对总授信不足的项目银行不予支持。

  “为了确保白名单项目融资落地的可靠性，目前各地住建部门基本都会要求项目在纳入白名单之前，需先确定一家贷款主办银行，同时主办银行需向住建部门书面承诺一旦项目进入白名单，贷款原则上必须投放，此举导致各银行在出具承诺书时会非常慎重；承诺书不出具住建部门又不会将项目纳入白名单，因而陷入了死循环。”上述某企业人士表示。

  “银行的授信制度也存在不匹配问题。”有房企人士提到，如当前大部分民营房企均出现了公开市场债券“暴雷”、集团主体信用丧失的情形，银行对房企集团授信额度基本处于冻结或余额控制状态，因此作为集团子公司的“白名单”项目，其新增贷款仍需纳入集团授信额度，突破银行针对集团授信额度的制度障碍较大。

  此外，“白名单”融资机制为临时性支持政策，银行内部仍适用原有的开发贷款政策和制度，充其量在审批通道上给予倾斜，并未适应当前房地产市场重大变化、保交楼的需求、项目抵质押物价值折损等实际情况，大部分基层银行对“白名单”行动缓慢也源于总行现有制度的束缚。

  多方“建议”

  在房地产市场面临下行压力的情况下，商业银行对房地产融资“白名单”项目持谨慎态度。

  中国房地产报记者采访的多位房企人士表示，建立房地产融资协调机制对解决当前保交楼工作具有重要意义，但在“白名单”项目贷款落地实操中仍存在一些制度上、政策上的障碍，建议各方同向发力，共促保交楼、保民生、保稳定工作。

  “在需求端，房地产企业须对项目保交楼任务主动担责，扎实做好项目生产经营，积极配合贷款银行的担保增信及资金监管等要求。”上述华东某房企相关人士认为，在供给端，银行方应根据实际情况及时调整本行授信制度和房地产信贷政策，出台“白名单”项目贷款实操规范，将“白名单”项目贷款纳入任务考核评价指标。

  该人士进一步提到，在监管端，金融监管总局和人民银行方面，应就“白名单”贷款参照适用“金融16条”配套贷款“后进先出”规则、银行工作人员尽职免责及给予商业银行专项再贷款额度等出台支持政策，并建议在银行配对支持房企特别是出险企业上进行顶层设计，如全国性“6+12”家银行负责对接帮扶全国TOP50民营房企，按照存量贷款余额确定每家银行对接3～5家房企或房企对应2～3家银行，“一对一或多对一”进行白名单项目专项帮扶支持；地方性城商行、农商行负责区域性房企的白名单项目专项帮扶支持，这样有利于提高效率和银行整体风险控制。

  自主权方面，上海某民营企业高层建议可否在预售监管资金方面进行调整，针对在未来一年没有交付任务的项目，预售监管资金能否有5%~10%的自由使用权，这可以逐步缩小企业风险，让市场感知企业经营状况的改善，从而带来良性循环。“关于预售监管资金使用情况此前我们也向相关部门、机构反映过，一些风险企业的预售资金监管过于严格，将不能发挥最大价值，会导致很多风险化解动作起到的效果有限。”

  这位企业高层人士对于全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲在题为《走中国特色金融发展之路 推动金融高质量发展》的发言中提到的关于建议设立房地产预售资金保险机制的建议比较认可，这一发言建议允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

  前述某浙系房企也提出了相似观点，部分地区政府对于项目监管资金提取监管过于严格，超过交付所需资金总额监管，交付后仍设置卡点不予盘活，导致企业整体现金流更为紧张，无法从资金富裕项目向资金紧张项目调拨资金保交楼，也使企业无法靠自身多项目统筹完成保交楼任务。“期望针对真正需要资金保交楼的项目，政府及银行适当放宽准入要求，促进房地产市场健康发展。”

  “民企各项流程审批整体偏慢，政府给出切实指导意见是关键。”某房企人士说，部分银行“避重就轻”，对于有存量融资项目不予新增放款，仅支持展期；有的银行甚至只做表面功夫，在“白名单”政策之前，其实已对部分项目做了审批放款，为蹭“白名单”热度将此部分优质项目的批复也作为支持“白名单”事宜。“希望银行积极协助项目在原有融资方案基础上，根据项目抵押情况再评估给予释放新的放款额度，以确保房企项目复工、保交付”。

  另外，梁洁还提到了于2022年底出台的债券、信贷、股权的“三支箭”政策，这在当时被视作房企融资改善的重要工具。“2022年底出台的‘三支箭’政策，特别是第二支箭、第三支箭应是推动行业恢复到正常层面的比较好的政策，但最后因落地力度小效果有限，如果力度更大一些、受益企业再多一些，相信市场面貌也会发生较大变化。”

  目前，中南建设仍在积极推进“白名单”的入围和落地工作。“‘白名单’政策实施的挑战是，有效资源流向了有水的区域，困难项目的资金压力仍未有效解决。”梁洁表示。

  “当前政策支持仍需加码以稳定房地产市场。”多位受访企业人士纷纷表示，期望房地产市场尽早恢复信心，企稳回升。