被万科退还的地块，终于翻倍成交。

  7月25日，北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块公开出让，海开、中海、保利+建工3家房企及联合体报名。经过3手线上报价和5手现场报价，最终由保利+建工联合体以89.01亿元、3.5%溢价率成功拿下，成交楼面价5.46万元/平方米，销售指导价9万元/平方米。

  今年上半年，海淀区出让了2宗宅地。一宗为2月22日，港中旅摇中的中关村翠湖地块，成交价28.865亿元，与中海合作开发为西山观复；另一宗为6月4日，海开79.17亿元摘得的永丰南地块，总成交金额108.04亿元。

  相比以往地块成交盛况，此次海淀永丰地块稍显冷清。相关研究机构人士认为，这是由于上半年已有多宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，同时地块总价较高，因此没有出现激烈争抢的局面。

  此次海淀永丰地块89.01亿元成交总价，在北京宅地出让历史上并不多见，其土地总价仅次于1个月前中建智地112亿元拿下的朝阳巨无霸地块，成为海淀区“新地王”。

  “19号地”回炉

  值得关注的是，该地块属于二次出让，在2016年11月，分别经过38轮和52轮竞价触顶，并在与保利、绿地、首开等鏖战100%自持70年和多轮方案评审后，万科住总联合体最终分别以50亿元、59亿元斩获海淀永丰18号地和19号地。

  据悉，18号地块已被万科开发为万科翡翠书院，项目为租赁住宅，只租不售，户型为主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅。而拿地仅1年，住总就从19号地块退出，随后万科也萌生退地念头，最终于2021年折价退还，也就是今日重新拍卖的海淀永丰地块。

  对于万科退地的原因，相关研究机构人士认为，全部自持租赁，收益低并且资金回笼速度慢。为解决资金问题，万科曾提出众筹方案，选择周边企业参与众筹，帮助这些企业的员工解决住宿问题。参与众筹的企业早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

  不过对于万科自持众筹的做法，高级经济师、北京市众明律师事务所律师宋庭敏表示，众筹涉及融资和项目公司股权问题，也涉及土地使用权出让后的监管问题，更重要的是此举难以看出赢利点。

  以常规出租来算，按照翡翠书院此前公布的租金方案，以年租金2400元/平方米且100%满租的情况计算，项目第一个10年年租期收取的租金总额为33.3亿元。

  这也就意味着，该项目至少需要30年租赁期全部租金收入，才能勉强覆盖109亿元的土地成本。如果再考虑上建安、财务、管理、融资成本，以及折旧、贴现等因素，项目的投资回收期将会更加漫长。

  而随着该地块再度上市，其出让条件已进行了改变，土地出让价格也大幅增长。此次出让起拍价为86亿元，土地合理上限价格103亿元；而2016年拍卖时该地块起拍价仅为44亿元，土地合理上限价格59亿元。可以看出，8年后，该地块地价以及土地合理上限几乎接近翻倍增长。

  “地价大幅提升，主要是受市场发展的推动。自2016年至今，北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展，地块价值也随之水涨船高。从位置上看，该地块周边生活配套逐渐丰富，同时叠加海淀区优质教育资源，总体价值较高。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪说。

  永丰北踏入“9万关”

  作为海淀近几年供地的主要区域，这几年新盘扎堆于永丰北。

  幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、栖海澐颂实际成交均价约8.2万元/平方米~8.3万元/平方米。今日竞拍的保利建工地块指导价，相比上述项目上涨近8000/平方米。

  1个月前，海开摘得的永丰南地块指导价定9.3万元/平方米，地块临近16号线永丰南站，一站西北旺、三站西二旗，未来可以承接西北旺的改善需求，位置比永丰北部更融入海淀通勤圈。

  地块北侧临近的富华里汇园、富园，去化率87%、53%，均已进入中尾盘阶段。从价格上看，汇园网签均价8.2万元/平方米，可售存量所剩无几。富园期房网签均价约8.4万元/平方米、现房均价约8.7万元/平方米，但是富园期房和现房都将于2025年交房，很快就能入住。而今日竞拍的永丰北地块要到2027年左右才能交房。

  产品上看，永丰北地块容积率1.7/2.0，控高36米。而富华里富园容积率1.5，8~10层小洋房，匹配中海高端产品系，西侧紧邻西玉河湿地公园，产品力相对更强势。

  对比之下，今天9万元/平方米不临铁的永丰北地块，多少会有价格下调的压力。未来指导价是否能够兑现，取决于历史成交数据和板块未来的规划发展，更取决于当下楼市的信心。

  退地潮涌现

  当前楼市环境下，如万科一般退地的情况并不罕见。自2021年开始，各地退地案例不断增多。

  公开资料显示，2021年最早的一宗退地事件，是苏宁环球于2月退还安徽芜湖未开发的12.3万平方米商办地；2021年7月9日，瑞安房地产发布公告称正式退回佛山岭南天地7号、8号地块。

  近两年，房企退地现象更为密集。就在今年7月初，华润在福州鼓楼斗池路拿下的地块也被退出。2014年6月，华润以底价9.2亿元竞得该地块，这个项目分3个地块开发。西区润和郡安置房部分已交房，原计划建设4栋商务楼及1栋4层商业中心的东区未曾开发。

  近日鼓楼区洪山镇政府在福州市12345平台回复市民称：华润对未开发部分无建设计划，提出退地申请，市相关职能部门正与华润公司对接开展后续工作。

  综合来看，这些退地房企中超过半数存在资金问题和经营压力。而即便是华润这样的品牌实力房企，在写字楼商办产品投入大、变现周期长，还有自持、配建等压力下，面对不确定项目沉淀资金，也会选择退地将更多的资源投入到主力项目中。

  有人退出，自然有人补进，这些被退的地块重新上架，会被更有实力的开发商拿下。比如今日竞拍的永丰北地块，重新出让后由保利和建工联合体拿下。

  融信、融创等出险房企拿下的地块，因资金链紧张而转让项目股权，接盘方中虽然也闪现有中小房企身影，但那些房企中不少自身也存在资金风险，主要还是被市场占有率较高的实力房企接盘。