“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动‘好房子’建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。”4月15日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研时强调。

  李强指出，收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。

  “促进住房消费是2025年扩内需的关键工作，这次李强总理进一步强调房地产的发展潜力，提振了市场预期，也明确了促进住房消费的多项举措。未来政策有望加快落实，预计北京优化调整房地产政策的空间也将逐渐打开，促进房地产市场进一步修复。”中指研究院政策研究总监陈文静分析称。

  房地产行业和经济学界有一种观点认为，对房地产市场的结构性增长潜力，要有一个充分的认识。他们认为，要从多方面看中国房地产市场的潜力。第一，中国人传统的观念就是对住房有一个极度的偏好，不能简单以人均住房面积40平方米来判断房地产市场见顶了，这种说法不科学。从城镇化率看，户籍城镇化率目前还远低于常住人口城镇化率。第二，中国是一个人口基数非常庞大的经济体，还有很多的改善需求没有挖掘，房地产还是有丰富的发展空间。第三，现在城乡市场是一个分割的市场。未来随着统一大市场的建设，房地产市场可能会发生一些新的变化，需求会有一些新的增长。第四，在房地产市场还有一些结构性的潜力可以释放，比如养老地产与旅游地产等，这些都是满足人民美好生活需求的物质基础和载体。

  值得注意的是，李强总理此次调研是一次关于全方位扩大国内需求的重大活动。李强在调研中强调，沉着冷静应对外部冲击带来的困难挑战，以更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环，进一步释放我国超大规模市场的活力潜力。

  在外贸优品中华行西单大悦城展销现场，李强走进纺织品、轻工产品、食品等展销区，与参展企业负责人和销售人员交流，详细了解产品出口及内销情况。李强指出，当前外部环境发生深刻变化，给我国外贸出口造成不利影响。大家要团结一心、主动作为、克难奋进，积极开拓多元化市场，创新贸易渠道方式，努力稳住外贸基本盘。要用足用好各类政策，做好国内外标准衔接，搭建外贸优品拓内销平台，培育外贸企业自主品牌，建立直达企业的政策宣介机制，稳步推进内外贸一体化发展。要深入实施提振消费专项行动，在稳就业、促增收、强保障等方面下更大功夫，进一步提升消费能力、增强消费意愿，培育壮大内需增量市场。要促进良性竞争，引导企业立足优势差异化发展，通过不断创新产品和服务来提高竞争力，以优质供给创造新的需求。

  在北投科创社区人才公寓项目现场，李强听取北京市存量房盘活再利用、商品住房转化人才公寓项目等情况汇报，察看样板间和周边环境，与入住公寓的专家交谈，对北京市的相关做法予以肯定。李强说，收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量。要聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求。李强强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次总理的表态强调了我国超大规模市场的活力潜力，也对房地产在整个内需的带动效应方面做了充分肯定，是当前增强对房地产业信心的重要体现。因此，房地产相关工作更是要紧紧围绕促进消费、扩大内需、做强国内大循环的工作导向进行，在房地产领域发挥其积极的作用。

  今年全国两会后，中办、国办发布了《提振消费专项行动方案》，明确在大宗消费更新升级行动中提到要更好满足住房消费需求。以一线城市为代表的超大特大城市，又是住房消费市场的一个最重要的组成部分。陈文静认为，北京优化调整房地产政策，在推动市场修复的同时有望发挥示范效应，改善房地产整体市场预期。

  3月16日，国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2%。其中，上海、深圳一手房、二手房价格均在上涨，北京一手房价格下降0.2%，二手房价格则上涨0.5%。二三线城市一手房、二手房价格则延续了持平或下降趋势。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这一轮楼市表现，重点城市房地产市场止跌回稳的趋势更加明显。主要在于这些城市前期流入人口多，前些年房价在高位徘徊制约购买力释放，近几年房价回调导致观望，导致积累的刚性需求庞大。另外，这些城市常住人口规模大，老市民的改善潜力也很大。近年来政策积极降低门槛、降低成本，对刚性需求和改善性需求的释放效应比较明显。

  这次调研中，李强总理进一步强调了收购存量商品房用作保障性住房的重要性，提出在落实好相关政策的同时，要及时研究推出新的支持措施。“预计更多配套举措已在路上，在进一步扩大用途范围、降低资金成本等方面存在政策优化空间。”陈文静认为，去年以来，中央多部门推出多项支持收购存量商品房用作保障性住房的措施，保障性住房再贷款、专项债等资金支持先后落位，但当前在收购过程中仍存在多项卡点。

  而在支持刚性和改善性住房需求上，仍有较大政策空间，短期优化调整相关政策，市场存在强烈预期，特别是调减限制性政策。

  今年以来，重庆、南京、无锡先后宣布全面取消房地产限售，不断落实今年全国两会上政府工作报告提出的“因城施策调减限制性措施”要求。目前，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市尚未完全取消限售政策，预计近期将有更多城市跟进调减限制性政策。

  对于改善性需求释放来说，全面取消限售有助于改善住房置换流通，对“好房子”需求释放有一定的助力效果。