又一座一线城市酒店易主。

  几日前，润中国际控股发布公告称，拟出售旗下怡富商务广场相关物业75%实际权益，出售代价为人民币3.6亿元。该部分物业主要为位于中国上海杨浦区的上海五角场智选假日酒店及停车场。

  买方为上海晶耀庭酒店有限公司，刚成立不足7个月，是铁狮门集团附属公司。铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并管理甲级写字楼、大型城市综合体项目和高档住宅，其在全球各地开发的物业价值超过550亿美元。

  收购完成后，铁狮门集团将持有上海五角场智选假日酒店75%股权，其余25%股权仍为润中国际持有。

  润中国际控股方面称，此次交易完成后，预计将获得3.07亿港元现金回报净额。这笔现金回报将用于加强集团的财务资源，偿还到期的其他借贷。偿还借贷后，余下所得款项6200万港元将用作集团一般营运资金。

  润中国际控股一直处于亏损状态。据其披露，去年上半年亏损1.87亿港元，同比增加245%，亏损额大幅增加主要归因于期内并没有确认酒店收入使收益和毛利减少。

  值得注意的是，这不是一次简单的资产收购行为。中国房地产报记者获悉，此次收购完成后，上海五角场智选假日酒店将被翻新，并重新打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。目前该酒店处于临时停业状态，网上信息显示“预计2024年10月17日营业”。

  资料显示，Modena by Fraser是新加坡辉盛国际集团旗下的生活方式服务公寓品牌，强调个性化、设计感和生活格调，目标人群定位追求时尚个性的年轻人。

  而辉盛国际集团隶属新加坡星狮地产集团，是全球最大的酒店式服务公寓管理公司之一，拥有多个公寓品牌，其在北亚、东南亚、澳大利亚、欧洲和中东70多座城市开发了120多处地产，在中国运营了4家公寓，分别位于上海、苏州、无锡和武汉。

  也就是说，此次交易意味着铁狮门集团和辉盛国际两大外资集团的强强联手。

  何谓酒店式公寓？这是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍是公寓。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

  对于铁狮门而言，其一直在中国市场寻找投资机会。自2006年进入中国市场，铁狮门在中国已开发逾270万平方米项目。

  “中国是铁狮门重要的海外市场，我们一直致力于在中国市场的长期布局和发展。”铁狮门中国区首席执行官陈志超在2023年底年会上表示。

  陈志超曾表示，铁狮门正在做两件事：

  第一，从城市更新角度，目前压力资产或不良资产拥有巨大机会。这些资产在市场流动性方面面临压力，因其本身资产管理没有做好，或现金流管理没有做到最好。而通过城市更新、通过加强高质量的增产管理与核心功能，这些资产的现金流、进出净收益率能够表现得更好，这是很大的机会。

  第二，中国很多酒店从资产运营角度也处于不良状态。这些酒店本身在运营层面上存在问题，可以考虑通过城市更新将其改造成场所公寓，机会很大。此外，已经废弃或老旧的产业园，如果能够引入新概念或者重新再开发，也拥有巨大机会。

  这不是铁狮门第一次收购酒店，并欲将其改造成公寓项目，也不是其第一次与辉盛国际合作。

  半年前，2023年5月23日，铁狮门宣布与辉盛国际集团成立合资公司，投资7.17亿元整体收购华润置地深圳深润大厦325套酒店式服务公寓，并计划继续在中国拓展高端租赁公寓项目。

  新合资公司将充分发挥双方在长租公寓领域的丰富经验，通过项目翻修和改建，打造空间优化的长租公寓，提供包括单间、一居和两居室在内不同房型的325个单元公寓。该长租公寓项目将使用辉盛国际的品牌，并由辉盛国际进行管理。项目计划于2024年第四季度完工开业。

  “铁狮门和辉盛国际将发挥各自专长，在中国高速增长的城市开拓高端长租公寓业务。”陈志超说。半年时间，从深圳到上海，铁狮门在加速布局。

  “租购并举”与房地产发展新模式下，越来越多企业和机构开始布局公寓市场，长租公寓新品牌亦不断推出。而资产收购是企业进军长租公寓市场的主要渠道之一。

  2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过前两年的总和。上海作为领先全国的长租公寓投资市场，2023年前三个季度大宗交易成交49.8亿元，占到全国成交金额45%。

  长租公寓已然成为激活存量物业的较优选择之一。一位商办物业投资人士称，从投资者角度看，过往数据显示长租公寓收益能力浮动不受经济短期波动影响，相比地产等板块抗周期性更强，也是投资避险优选，可以依靠公寓板块维持稳定的现金来源。

  除公寓本身产生的收益，投资机构通过“投融管退”等金融操作手段，赋能品牌，产生品牌溢价，从而产生巨大收益，是更为科学的途径之一。

  就项目收购与公司发展战略，记者致电采访铁狮门集团中国区负责人，但被回绝。