房地产行业：预计三季度基本面支持地产股反弹

  地产再融资放开将是大势所趋，对房企业提升业绩及地产股估值有利。近期市场传地产股再融资将放开，这也成为近期地产反弹重要催化因素。但关于放开时间及条件等实质性内容，市场均未有明确说法。从上市房企反馈看，多数公司反映再融资政策的确有些转机。一些企业已开始项目自查，为未来做准备。尽管证监会在新闻发布会就这一问题进行了所谓的“辟谣”,但从其表述来看，我们并未看到明确否认。这一重大事件进展尚需继续关注。但从大方向看，我们认为再融资放开已是趋势，这同新管理层转变地产调控思路一脉相承。重在调控需求的国五条未严格执行，建立调控长效机制被多次提及，足以说明新管理层转变地产调控思路的意图。历史已经证明，2010年暂停地产再融资以来，一些重点城市房价依然出现过快上涨局面。地产融资渠道的限制，非但没有解决高房价问题，反而加剧了增加供应的难度。所以，回归地产企业的正常融资功能(由于A股再融资停滞，一些A股地产企业通过收购香港上市公司曲线拓展融资渠道，无形中是对企业经营效率的人为降低，是对行业增加供应效率的降低)，是非常合理的事情。当然，市场也有担心：企业有了钱，就会拿高价地，从而推高房价。事实上，高价地出现的根本原因是土地供应不足。就像我们看到近期土地溢价率不断上升，背后却是土地供应量及成交量环比的下降。企业争得不是价，而是地。当然，再融资放开可能会有先后，或许保障房、重组类会优先。

  短期看，成交量的环比变化是影响股价更重要的因素。目前楼市明显的特征是：供应不足约束了成交放量。从8个重点城市商品房或住宅月度供应套数看，4-6月呈逐月下滑的态势，6月新增供应不足6万套(供应不足的原因是多方面的：由于地价和房价涨造成的惜售；预售价格管制造成的推盘意愿低等)。而从2010年-2012年下半年来看，月均供应量均在7万套以上，若今年下半年回到过去三年水平，则下半年月均供应量将较6月有20%-29%的提升空间。若如此，我们将能看到下半年月度成交量环比6月有明显回升的时候。但时点不确定，可能从7月开始逐渐回升，也可能是传统旺季9-10月，今年不同之处在于季节性因素在弱化。对于行业来看，由于2012年住宅新开工面积下降，可能会影响到2013年全年供应量的增加，但从我们跟踪的龙头房企看，今年可售资源有确定性增长，整体供应瓶颈将小于行业。

  从目前来看，楼市需求本身并未出现问题。从企业层面反馈的推盘去化率仍在较好的状态，从我们跟踪的8个城市新增供应销售率也尚在较高的水平。

  楼市成交量在3季度环比有望转好，同时“再融资”有可能持续成为事件性催化剂，地产股处于历史低位的PE估值水平既提供了足够安全边际又增加了向上的弹性，继续推荐龙头地产股。维持推荐组合：金地集团(600383,买入)、保利地产(600048,买入)、招商地产(000024,买入)、万科A(000002,买入)、荣盛发展(002146,买入)

  风险提示

  调控思路没有改变；未来销售环比无改善；楼市销售率大幅回落。