[克而瑞]3月无量有政策 4月成交放量在望

  【研究视点】

  3月无量有政策,4月成交放量在望

  市场预期的“小阳春”如期失约，城市楼市表现甚至不及去年同期，土地市场亦表现冷淡，然政策却是暖风频吹。

  预计随着政策逐步落地，改善型需求将受激励加快入市，4月房地产市场将会快速反 转，走出低位盘整困局，成交放量。部分城市房价也将由于改善需求集中入市、市场热度回升而小幅上涨。然而，值得注意的是，此次二套首付、营业税等相关政策 的调整仅涉及普通住宅，政策效果更要仰仗银行执行力度。即便如此，我们认为当前“支持”政策的效用持续期不可能太长，市场供求相对较好的城市可能会持续到 三、四季度，而大多数供过于求的高库存城市的政策利好可能在二季度即告结束，因此，当前企业仍不可盲目乐观，眼下供过于求的基本面并未改变，应乘政策东风 带来的销售“窗口期”，最大可能吸纳需求，以竭尽全力去库存、回笼资金为首要任务。

  【纵深解读】

  经济：“稳增长”不变，房地产行业政策红利不断

  政策：“支持”政策多重唱，效果仰仗银行执行力度

  楼市：万事俱备，4月“阳春”可期

  房价：一手房价格指数十二跌，跌幅连续四个月收窄

  土地：3月成交量跌价升，未来将严控供地节奏

  【图说楼市】

  供应： 同比仍大跌，一线城市表现更差

  成交：观望致3月成交处低位，4月成交将明显回升

  库存：供求比处低位，库存仍居高不下

  成交结构：深圳本月中高档产品成交占比大幅上涨

  【研究视点】

  3月无量有政策,4月成交放量在望

  市场预期的“小阳春”如期失约，城市楼市表现甚至不及去年同期，土地市场亦表现冷淡，然政策却是暖风频吹。

  先是李克强总理定调“稳定住房消费”，“支持居民自住和改善型需求”。总体强化 商品房消费属性、弱化投资属性的政策方向并未改变，但整体政策导向偏向于控供应、促消费和去库存。月底，多部委即快速响应“两会”精神，从调整土地供应结 构、激励改善型需求的角度入手，相继对相关政策做出调整，力度大大超出市场预期。

  正是市场各方都在等待政策落地，市场表现终不尽人意。供应量同比大幅下降，特别 是一线城市，企业推盘力度与去年同期相比减弱程度更甚；成交表现也不及去年同期。其主要原因有三个方面，一是，2015年前两个市场已明显转冷，市场观望 情绪较为浓厚，而进一步降息降准的预期，也再度加重观望情绪，购房者入市积极性不高；二是，本月召开两会，会前政策方向尚未明朗，供求双方均有诸多期待， 双双静观其变，会后政策基调已定，也有多部委政策相继跟进，企业方摩拳擦掌，已有所动作，3月后两周供应有地位回升之势，但依然难以扭转局势，但对于购房 者而言，政策尚有待落实，出手时机未到，成交自然无法提振；三是，由于市场普遍看涨后市，项目优惠幅度相比2014年年底，优惠幅度大为减弱，甚至不乏项 目或明或暗上调房价，致使购房者积极性有所减弱。

  3月的冷淡也表现在土地市场上。由于政策前景不明朗，地方政府同样“捂地待 发”，土地供应量有所减少；另一方面，由于库存仍然相对较高，企业拿地相比以前更加谨慎，因此，3月土地市场成交依然冷淡，成交量与去年同期相比仍处低 位，且多以底价或低溢价成交，上海闸北地王成交价格远低于预期即可见一斑。

  预计随着政策逐步落地，改善型需求将受激励加快入市，4月房地产市场将会快速反 转，走出低位盘整困局，成交放量。部分城市房价也将由改善型需求集中入市、整体市场热度回升而小幅上涨。然而，值得注意的是，此次二套首付、营业税等相关 政策的调整仅涉及普通住宅，政策效果持续期更要仰仗银行执行力度。即便如此，我们认为当前“支持”政策的效用持续期不可能太长，市场供求相对较好的城市可 能会持续到三、四季度，而大多数供过于求的高库存城市的政策利好可能在二季度即告结束，因此，当前企业仍不可盲目乐观，眼下供过于求的基本面并未改变，应 乘政策东风带来的销售“窗口期”，最大可能吸纳需求，以竭尽全力去库存、回笼资金为首要任务。

  【01 经济】

  “稳增长”不变，房地产行业政策红利不断

  3月，投资、消费、进出口等指标表现不容乐观。克强指数中，2015年铁路货运量继续延续大幅下降的趋势，总体而言，宏观经济依然处在下行区间，稳增长压力增大。

  1、经济下行风险仍在加大，短期稳增长还需房地产加码

  2015年1-2月份，全国固定资产投资(不含农户)34477亿元，同比名义 增长13.9%。增速持续放缓。社会消费品零售总额47993亿元，同比名义增长10.7%，较去年同期下滑1.1个百分点。2015年2月，中国贸易顺 差以606.19亿美元再次刷新单月新高纪录。主要是进口、出口的加速“逆向行驶”所导致。三驾马车的集体失速，凸显了内需的不足。而另一先行指标 PMI,亦佐证目前了经济下行的压力较大。汇丰中国3月制造业PMI初值跌至49.2，再次跌落至50的枯荣线以内，创11个月新低。

  1月份和2月份的主要经济指标全部弱于预期，尤其是在国内需求方面，不容乐观。 可以预见一季度GDP增速仍有下行的势头，对于想要完成全年7%的增长目标来说，二季度是关键。短期内，作为国民经济的支柱产业，房地产仍是刺激经济增长 的重要抓手和最有效的手段。在整个宏观环境趋弱的情况下，各方面压力都在加大，中央极有可能推出一列写稳增长政策，而在政策工具的选择上与地方保持一致， 主要是增加有效投资，如果经济刺激政策加码，投资力度也会加大，房地产投资增速也会筑底企稳。而政策面的利好也会带来市场信心的提振，加上企业预期转好， 市场复苏的脚步也会加快。

  2、新一波宽松浪潮可期，房地产资金面持续收益

  2月，中国CPI同比上涨1.4%，而另一指标   PPI则同比下降4.8%，连续36个月为负且跌幅继续扩大。央行发布2月份金融数据报告显示，当月人民币贷款增加1.02万亿元，同比多增3768亿 元。不仅如此，广义货币(M2)也超出市场预期。本月，在博鳌论坛上，央行行长周小川也表示必须要警惕通缩。无论是从货币宽松后市场反应还是决策层的表态 来看，都意味着政策面会有一定的调整，进一步的强力的宽松政策即将到来。

  在宽松的货币政策之下，房地产行业资金面也将持续受益。房企融资渠道拓宽，基 金、信托等都将为其带来资金供给，尤其对于上市房企而言，股市融资更为便利，房企未来融资成本势必会有所降低。资金面的放水，势必大幅削减房企财务成本， 从而提升企业的利润空间，改善房企当前下滑的盈利能力。

  值得警惕的是，在中国发展高层论坛上，央行行长周小川曾提及宽松的政策，对于结构改革可能是不利的。这或许暗示更糟糕的经济数据可能也不会促使管理层在资金面大量放水，加上股市的分流，房地产行业资金面仍要保持谨慎乐观。

  【02政策】

  “支持”政策多重唱，效果仰仗银行执行力度

  为了保障今年GDP7%的增长目标，作为经济支柱的房地产行业不得不再次站出来充当拉动经济增长的领头羊；但今年前两月楼市的表现相当不给力，中央及地方政府不得不再次出手，刺激房地产行业，稳定经济增长。

  中央政府层面，两会的政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”；紧接着，央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委三波次救市，其宽松程度堪比 2008年。先是国土部从供应端控制，地方政府需因地制宜，有保有压；其次是央行带头从需求端调整，下调了二套房的首付比例，其力度超出人们预期；最后是 财政部从交易环节入手，调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。

  地方政府层面，目前已有济南市、广州市、福建省加大住房公积金购房支持力度，降低首套房、甚至二套房的首付标准，但松紧程度不一。

  这些力度空前的政策调整短期内将对房地产行业形成有效利好。对购房者而言，无论是刚需、改善，还是投资需求，其购房成本均有大幅下降。1、对首次置业者来 说，使用公积金贷款买房首付为20%，但由于一二线城市房屋总价较高，因此能真正享受此优惠的多在房屋总价相对较低的三四线城市；预计三四线城市144平 方米以下的普通住宅受政策影响将有一波上涨行情；2、对置换型改善购房者来说，交易税费大幅降低；预计二手房市场短期内将供需两旺；3、对二套房购买者来 说，无论贷款结清与否，选择一手房和或二手房的成本均有较大程度的降低；自住或投资需求都将释放。综合来看，短期内楼市成交量上行态势基本可以确定。但是 值得注意是，政策并未涉及非普通住宅，因此政策的刺激力度还在于银行执行的尺度；若非普通住宅未在银行认可之列，那么购房者的选择面大幅收窄，新政策的利 好效应有限。

  对开发企业来说，政策已经落地，市场预期已经明朗，接下来就看房企的表现了。短期来看，接下来的4月及2季度房企必将会加大推盘力度，成交情况也不会让人 失望，积压的库存也能快速去化，改善企业经营状况；长期来看，国土部允许房企在开发过程中根据市场情况适当调整套型结构，最大程度上减少由不适当制度造成 的库存积压，有利于房企灵活应对市场变化，降低企业营运风险；同时也有利于帮助楼市走出供应结构性过剩的困境。

  短期来看，供求关系紧张的部分城市，其去化压力将有所缓解；整体市场成交量将明显提升，但提升幅度还需看银行的执行力度；长期来看，房地产行业有其自身的 发展规律，正如2010年的“史上最严调控”没能阻碍房地产行业“黄金时代”的繁荣，同样今天的多重刺激亦无法阻挡 “白银时代”的房地产行业进入“新常态”。

  【03 楼市】

  万事具备，4月“阳春”可期

  2015年3月，受降息及两会稳定住房消费等政策影响，重点城市商品住宅成交回 稳，部分城市迎来“小阳春”行情。供应方面，整体供应环比微涨，同比仍处低位，而一线城市供应同环比皆下降；成交方面，重点城市商品住宅成交量环比回暖明 显，同比仍是增多减少，但部分城市成交上涨明显，市场呈现“小阳春”行情；从存量及消化周期来看，整体去化压力仍进一步加大，但部分城市库存稳步下降，消 化周期也有所回归。

  1、供应： 同比仍大跌，一线城市表现更差

  3月重点城市商品住宅供应量虽环比微涨，但较去年同期下降41%，总体仍处低位。分城市能级来看，一线城市表现最差，不仅同比大跌65%，而且整体供应量还不及2月低点，创下单月供应新低。二三线城市表现稍好，供应较2月上涨10%，但同比近8成城市下降。

  本月，一线城市商品住宅供应尤低，大失所望，其原因主要是，一线城市市场更为敏 感，当前市场信心未实质提振，购房者观望情绪浓厚，使得开发商推盘信心不足，而且，一线城市市场供应相对平稳，压力较小，房价上涨压力也很大，因而开发商 也不急于推盘，导致推盘量剧减，甚至不及2月低点。

  一季度已近尾声，但整体供应仍处低谷，大量的项目库存必将在二、三季度加快推出，再加上政策利好推动，开发商推盘信心将进一步增强，预计4、5月份将迎来今年首个推盘小高峰。

  2、成交：观望致3月成交处低位，4月成交将明显回升

  成交方面，仍处低位，环比虽大涨，但同比来看仍不及去年同期水平，但部分城市成 交量大提振，同环比皆大幅上升。分城市能级来看，一线城市市场表现更为疲软，同比跌幅达14%，成交仍处低谷。二三线城市来看，虽然同比上涨的城市超过6 成，但整体同比仍下降，但就具体城市表现来说也是层次分明：第一，合肥、济南、郑州等市场一向稳定、供求较平衡的城市，成交量快速上升，同环比皆大涨；第 二，无锡、福州、常州、海口等沿海城市，开始走出假日模式，在供应增加，市场回暖带动下，成交量明显回升；第三，沈阳、大连、长春等供求矛盾较突出，市场 压力较大的城市，环比虽上涨，但同比仍大幅下跌，去化仍不理想。

  3月市场成交不振的原因主要是，基于政策的不确定性判断，市场观望情绪仍未实质 减退，使得购房者不急于入市，成交量维持低位。但部分城市的出色表现也值得关注，其中，合肥、郑州市场本就供不应求，而在政策宽松，市场回温下，使得市场 成交快速回归；济南去年同期市场下滑明显，成交处于低点，今年以来市场快速上扬，供求进一步平衡，本月成交量继续上涨，使得同比大增；海口因为反季节影 响，年初形成的成交量在本月数据中集中体现，出现同比大涨；而福建“闵七条”的推出短期内使得福州市场信心大为提振，成交量回暖明显。

  在当前市场趋稳下，随着供应量的增长，再加上降息降准、“330房贷新政”、营业税5年改2年等系列政策组合拳的出台，市场成交将在4月份出现明显上涨行情，而一线城市市场后劲更大，市场回暖可能更为突出。 

  3、库存：供求比处低位，库存仍居高不下

  供求比方面，本月25重点城市供求比整体继续下跌，除重庆、无锡外，其余供求比 全部在1.0以下，其中，北京、上海、沈阳、武汉等城市供求比更是在0.5以下。本月供求比低位主要原因还是重点城市供应不振，而成交又明显回温影响。而 值得注意的是，供求比的低位并不意味着整体市场的供不应求，而只反映即期市场现状。因此，在市场稳步回稳，信心提振下，预计重点城市供应将进一步增加，供 求比将稳步回升到合理水平，而值得警惕的是，对那些供求失衡的城市应合理控制供应节奏，避免进一步推高本就高企的库存。

  库存方面，整体仍居高不下，重点城市库存量同比增多减少，增幅多在20%以上。 其主要原因是，去年同期的市场某种程度上延续了2013年火爆的局面，城市存量还未突破警戒线，整体基数较低，但经过2014年一年的积累，库存量攀高， 所以同比仍大幅上涨。而在 “稳定住房消费”、“支持居民自住和改善型需求”和“分类指导，因地施策”的指导下，随着中央及各地扶持政策陆续出台，预计接下来的二季度各线城市楼市去 库存的力度将有所加大，库存压力有望缓解。

  而消化周期来看，超过7成城市继续上涨，整体去化压力进一步加大。其主要原因还 是库存高企，而成交不振下，重点城市消化周期继续走高。在存量转保障以及3月底系列组合拳推动下，随着重点城市消化的加速，消化周期或进一步下降，但因各 城市房地产市场发展不均衡，因而也会出现分化，沈阳、青岛、长春等去化压力较大的城市，消化周期或缓慢下降；济南、南宁、武汉等供求矛盾本就不大的城市， 消化周期或维持稳定；而合肥、济南等市场呈现供不应求的城市，市场回暖下，消化周期也快速下降。

  4、成交结构：深圳本月中高档产品成交占比大幅上涨，北上则无结构性变化

  从价格段成交结构来看，深圳中高档产品成交占比大幅上涨。从 价格段成交占比来看，深圳本月市场表现与上月相比发生了较大的变化，低档和中低档价格段产品成交占比均有较大幅度下滑，下滑幅度分别达7.08%和 7.51%，而3.5万至5万元单价之间的中高档产品成交占比由2月的7.47，本月一跃上升至20.3%，这主要是由于本月深圳前海时代、信义金御半 山、华润城润府、深圳湾壹号等中高端项目集中推量，且取得较好销售业绩所致。此外，深圳中档产品成交占比也略上上升，而单价5万元以上的高端产品成交占比 与上月基本持平，微幅下滑0.45%。北京和上海则继续表现为改善型需求集中的中档产品和中高档产品成交占比小幅账上，低档产品成交占比继续下滑，但总体 上，成交占比并无结构性变化。

  从面积段占比来看，北上刚需户型占比继续下跌，深圳大户型占比下滑。深 圳市场表现也与上海和北京明显不同，本月深圳144平方米以下产品成交占比均有不同程度上涨，其中90平方米以下产品成交占比涨幅最高，为1.46%，而 144平方米以上产品成交占比均有所下滑，且以144-200平方米产品成交占比下滑幅度较大，为2.04%。而上海和北京市场的表现则略有不同，两市 144平方米以上产品成交占比均有不同程度上涨，上海144平方米以下产品成交占比均表现下滑，北京则仅有90平方米以下产品下滑，90-144平方米产 品成交占比则仍表现为上涨。

  5、本月小结： 4月开始进入供需放量行情，但持续期不会太长

  3月市场供销继续维持低位，整体库存继续走高，去化压力进一步加强，未能出现市场预期的“小阳春”行情，其主要原因还是由于经济下滑预期加大，购房者信心不振，观望情绪浓厚，而刚需入市也更加谨慎，使得整体市场继续走弱。

  但随着两会楼市利好新政落地，特别是月底央行“330房贷新政”、营业税5改2 等组合拳出台，调整力度大大超出市场预期，给市场注入一针强心剂。短期来看，在政策利好鼓舞下，一方面，开发商信心大为提振，项目营销力度也会快速回归常 态，供应量也会快速跟上，预计4月整体市场供应将明显提升；而另一方面，对购房者来说，难得的入市时机到来，刚需及部分改善型需求短期内或受鼓励集中入 市，4月成交放量在望，重点城市库存量明显下降，但对沈阳、长春、大连等供求矛盾突出的城市来说，应合理控制供应节奏，警惕市场风险进一步推高。而长期来 看，后续市场回升的持续性主要看银行和地方政府的政策落实情况，即便如此，我们认为当前“支持”政策的效用持续期不可能太长，市场供求相对较好的城市可能 会持续到三、四季度，而大多数供过于求的高库存城市的政策利好可能在二季度即告结束。

  【04 288指数】

  一手房价格指数十二连跌，跌幅连续四个月收窄

  2015年3月，中国城市住房(一手房)价格288指数(以下简称价格指数)为1079.7点，较上月下降0.2点，环比下跌0.01%，跌幅较上月缩小0.05个百分点，全国一手房价格指数连续一年出现下跌，同比跌幅扩大至1.71%。

  从指数趋势来看，可以看到价格指数环比跌幅连续四个月收窄，本月环比跌幅更是仅 有0.01，以此来看，经过近一年时间的回调调整，目前国内房地产市场价格已经进入了一个相对合理的位置，再加之3月底多个部委相继发文救市，给出下调首 付比例、缩短普通住宅营业税征收年限等重大利好，2015年二季度房价企稳回升几已是板上钉钉。

  分城市能级来看，一线城市方面，本月价格指数稳步上行，北京、上海房价保持稳定，广州、深圳房价小幅上升。从增长幅度来看，继续保持“缓增”趋势，环比上升幅度最大的深圳也只有0.25%。以此来看，虽然2月份降息降准等资金面的利好为市场注入了大量资金，两会也透露出了更多的利好信号，但是在高企的房价压力下，企业和购房者在一线城市也还是相对冷静，房价走势依然平稳。

  二线城市方面，本月7成城市房价环比回升，其中武汉、南京、合肥等需求旺盛、供 需平衡、购房者消费能力较强的城市表现更是突出，房价月度环比涨幅均在0.7%以上；而杭州、沈阳、宁波等库存压力较大，但经济基本面较好的城市，得益于 政策面的利好和消费者信心的回复，在成交大幅放量的同时，房价也在继续走稳；少部分地理位置相对偏远的城市价格持续低迷，如拉萨、乌鲁木齐、银川等市，房 价指数仍处于环比回落的状态。

  综上所述，我们认为目前国内房价已经到企稳回升的重要拐点，这一来是因为经过了长达一年的价格调整之后，大多数城市房价已经回调到了较低、或者相对合理的位置；二来是央行的降息降准带来了更多现金流入，为需求释放提供了充足“弹药”；当然最重要的，还是得益于3月末多部委的发文利好，为积压的需求打开了最后一道阀门。但考虑到大部分房企库存承压的现状，在企业角度还是不可过于乐观，毕 竟行业本身并没有出现实质上的转变，宏观经济结构仍在持续转型，整体需求回落仍将是企业必须面临的挑战，而本轮新政的出发点也只是解决供应结构性过剩的行 业矛盾，因此房企也还是趁势加快出货减轻库存为宜，短期内积极涨价可能会让利润率指标更好看，但长期而言，在日益严峻的行业供求压力之下，盲目提价更多的 还只能是作茧自缚。

  【05土地】

  2015年3月，在两会方针落地前的这一段政策真空期中，政企双方依然保持谨 慎，国内土地市场成交也仍在低位。从城市视角来看，一线城市方面，上海量价倍增难掩整体低迷，多个地王级地块成交价格也低于预期，二线城市方面，成交虽现 环比回升，但与去年同期相比，也仍处于相对较冷的状态。

  1、成交：土地成交仍处低位，政企双方仍较谨慎

  3月份，国内土地市场成交规模持续低位运行，CRIC监测的300城经营性用地共出让267幅，成交面积2235万平方米，环比2月份回落13%，成交总价620.7亿元，环比小幅增加3%。月初两会吹出的暖风让房地产行业看到了更多利好预期，但在两会利好转化为实际政策落地之前，由于市场景气仍未显著回升，地方政府对于加快推地节奏还是比较谨慎，企业土地市场上也继续有所保留。而从3月末多部委接连发文内容来看，本次新政利好更多的还是落实在成交环节，对于供应层面，鉴于目前国内大部分城市仍处于土地供应过剩、住宅存量高企的困境，为了从源头解决这一供求矛盾，预计今年大部分地方政府还将严控供地节奏。

  2、分布：各线城市分化加剧，行业溢价率持续下滑

  3月份，各线城市表现分化加剧，一线、三线城市成交量继续下滑，仅二线城市环比 回升，与去年相比，各线城市仍处于同比回落。一线城市方面，上海量价倍增难掩整体低迷，北京、广州成交规模大幅度的回落，深圳本月更是成交封零，整体来看 成交建面同比回落64%，成交总价同比减少35%。并且即便是在成交放量的上海，本月重点地块销售也不尽如人意，如大宁高新园区宅地、浦东世博园绿谷地块 等地王级地块溢价率均不及预期。以此来看，即便是在房企关注度最高的一线城市，在两会利好实际落地前的这一段政策“真空期”中，鉴于市场成交景气仍未迎来 实质性的转好，政企双方对于土地市场还是保持谨慎。

  二线城市3月份成交量环比上涨近三成，但城市间表现也在进一步分化，规模放量与紧缩的城市兼而有之。具体来看，土地市场成交显著放量的城市，或是库存压力相对较低，或是市场成交规模较大，为保证新增供应及时入市，这些城市的地方政府有意识加快了土地供应进度，如武汉、郑州、天津等市均是如此。而成交相对低迷的城市，一类是杭州、宁波等库存压力较大、产品去化承压的城市，另一类则是诸如南京、长沙此类土地供应计划出炉较慢，政府推地相对谨慎的城市。

  三线城市方面，成交建筑面积价环比腰斩，成交总价环比下滑超过四成。土地市场规 模之所以持续紧缩，其主因还是迫于高企的库存压力，政府有意识的放缓推地节奏所致。不过值得注意的是，柳州、佛山、南通等实体产业发达，需求相对旺盛的三 线城市成交表现依然坚挺，本月土地市场成交规模仍在50万平方米以上，相比大部分二线城市也不遑多让。

  需要指出的是，从三月末两部委通知提出的“有供有限”来看，供应普遍过剩的三线城市所受影响显然更大，因此在我们看来，受供应下滑所限，今年上半年三线城市土地市场或许会持续低迷；但对于供需平衡、甚至供不应求的一二线城市而言，在需求面推动市场景气回升的刺激下，随着企业对未来预期的好转，政府也有望加大推地力度，上半年土地市场或将迎来一波成交放量，并且土地成交价格也有进一步上升的可能。

  3、重点地块：优质地块竞价热度回落，上海15年新地王溢价率仅为16%

  本月上海市的两块“地王”级土地分列成交总价首次两席，并远远超出TOP10其 他地块，但在溢价率表现上却是低于预期。其中浦东世博园绿谷商办用地只是底价成交，而处于闸北大宁板块的高新园区10-03宅地，拍卖前虽引起业内高度关 注，且有左近的大宁方兴地王“托底”，但最终也只有3家联合体竞标，溢价率“仅”有16%。

  单价TOP10方面，本月榜首地块为天津市和平区的一幅袖珍商服用地，建筑面积 仅460平方米，为地方开发商退回地块。整体来看，上海本月土地市场成交放量，入榜地块大幅亦增加，在TOP10中占据5席位置。地块属性方面，本月商办 用地占比大幅上升，单价前十中，8幅地块均为商办用地。

  (1)上海：雷声甚大雨点势稀，华润华发联合体“低价”竞得大宁高新园区宅地

  3月20日，大宁高新园区一宗住宅及办公用地出让，占地面积7.63万平方米，容积率2.65，起始楼板价30000元/平方米。最终由华润华发联合体以总价70.52亿元，楼板价34870元/平方米夺得，溢价率“仅”16%，成为2015年上海首宗总价地王。

  该地块在2014年年底便已挂牌，市场普遍预期至少总价100亿元以上，但最终结果不论是总价，还是单价都远低于市场预期，远不及2013年年初的闸北大宁方兴地王。两幅地王成交表现的巨大差异，主要来自于以下三方面原因：首先是市场情况今非昔比，致 房企信心不足，对高价地更谨慎。方兴地王成交于2014年1月，彼时市场延续着2013年的狂热，企业预期也处于高位。现如今，经历了2014年楼市低谷 之后，房企对高价地愈加谨慎，从竞拍企业数量的变化即可见一斑，方兴地王有14家房企竞夺，如今仅3家房企参与，且竞拍者均是资金雄厚的央企联合体。其次，则是源于区位差异。虽然两宗地块相距不足3公里，周边生活配套基本相同，且本次出让的高新园区甚至更靠近地铁站，但中环线内外的差距，还是让许多重视卖点的开发商望而却步；最后，则是地块属性、出让条件不同。方兴地王是极为罕见纯宅地，更有利于打造高端私密住宅，而华发地王则是限制较多，要求配建2万平方米只租不售的人才公寓和3万平方米仅能按层售卖的办公楼。

  (2)佛山：得益广佛同城概念，大沥旧改项目拍出高溢价

  3月12日，佛山市网拍南海区大沥镇泌冲沿江路地段商住地块，该地块为今年以来 佛山南海推出的最大规模地块。历时两小时共81轮竞价，最终时代地产以18.6亿元竞得该旧改项目，折合楼面价7548元/㎡，溢价28%。在2014年 年底以来以流拍和底价成交为主的佛山土地市场，该地块高总价高溢价成交堪称亮点。

  作为广佛交界，大沥历来是连通广州和佛山两地的交通要道，拥有良好的地理区位优 势。而该地块更是处于广佛交界的浔峰洲岛(广州称金沙洲岛)上，距广州环城高速仅1.2公里，在与广州市中心的交通联通性上，甚至优于番禺、黄埔、白云等 广州近郊的大部分区域。地块北侧为广佛高速，东侧为广州环城高速，到广州金沙洲仅5分钟车程，距离广州市政府也仅25分钟车程，距离沙贝地铁站和滘口地铁 站均为4公里，地块周边也有多条公交线路直达广州。同时，该地块地处沿江地带，拥有丰富的江景资源，居住环境较好。

  另外，周边生活、教育、医疗及市政配套设施也十分完善。多家品牌开发商看好区域发展潜力，如中海、万科、敏捷等早已进驻金沙洲开发项目。目前，地块周边在售新盘不多，市场条件较好，预计今年广州客会继续带动广佛交界的销售。

  4、本月小结：3月土地成交远低于预期，供需低位运行或成今年常态

  3月份国内土地市场仍在低位运行，北京、广州、杭州等市成交量较2月份继续回落，深圳土地市场成交更是封零，而诸如上海闸北大宁新地王、世博园等重点地块成交价也低于业内预期。月初两会虽为楼市带来了大量利好信息，但毕竟距实际落地仍有一段距离，在需求面没有看到明确利好之时，政府推地比较谨慎，企业拿地也不会过于激进。而从近期两部委所发通知要求来看，除少部分供求平衡、供不应求的城市外，全国大部分城市2015年土地供应规模将有所收窄，而允许待开发土地突破规划限制，更是让新开发项目在定位上面对更多变数，基于以上两点来看，我们认为虽然年内房地产行业政策面趋于宽松，但政企双方在土地市场还会更为谨慎，整体来看土地市场成交规模也不太可能出现大幅扩张。