[中房研协]全球六个典型经济体房价指数上扬

  2015年第一季度，全球经济增长疲软，下行压力大增，国家和地区增长呈分化态势。美国经济增长低于预期，表现疲软；欧盟经济整体向好，但国家间表现参差不齐；日本经济呈复苏态势；印度、俄罗斯、巴西等新兴国家经济表现非常不均衡。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，世界房地产市场形势如何，未来发展趋势怎样？

  本专题选取美国、欧盟（主要是英国）、日韩、澳大利亚、香港等国家和地区作为样本，侧重分析这些国家和地区的房价指数，以房价指数变化窥视未来几个季度全球房地产市场的走势。

  一、美国房价指数与地产市场

  （一）全美房价指数

  统计显示，2015年第一季度，全美房价指数为167.1，同比上涨4.2％，连续12个季度实现正增长；环比上涨0.4％，扭转了2014年第四季度微幅下跌的趋势。因此，近期来看，全美房价指数处于平稳上升阶段。

  历史统计数据显示，全美房价指数最新的一个涨跌周期始于2006年，当年第三季度，全美房价指数攀升至近十年的峰值后开始下行，到2012年第一季度，跌至近十年的最低点134.7，随后反弹，目前仍处于上行通道中。究其原因，之前由于美联储采取宽松货币政策，连续降息，加上市场需求强劲，全美房价指数不断上扬，之后美国次贷危机和金融危机爆发，全美房价指数一路下跌，在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，全美房价指数触底反弹，稳步回升。

图 1    2004Q1-2015Q1全美房价指数季度变化（2000Q1=100）

  （二）美国大城市房价指数

  在大城市层面，2015年第一季度，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数分别为175.2、227.9、200.5，同比分别上涨2.3％、5.4％、9.3％，环比分别上涨-0.2％、0.9％、1.9％，表明近期旧金山房价上涨最快、市场最热，纽约房地产市场最平稳。

  历史统计数据显示，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数，除旧金山在2008第三季度至2012年第三季度曾低于全美房价指数外，均高于全美房价指数。就三者比较而言，洛杉矶房价指数最高（2008年第三季度至2009年第四季度曾短暂低于纽约），纽约次之，旧金山最低（从2013年第二季度开始已超过纽约）。

  在房价指数涨跌幅度方面，纽约波动幅度最小，仅为56（最高点与最低点的差值），旧金山次之，为97.2，洛杉矶波动幅度最大，为114.1，表明从长期来看，纽约房地产市场最稳健，洛杉矶房地产市场则大起大落。

  图 2    2004Q1-2015Q1纽约、洛杉矶、旧金山与全美房价指数对比（2000Q1=100）

  整体上看，美国房价指数处于上行通道中，无论是全国还是旧金山、洛杉矶、纽约等大城市房地产市场趋于活跃，房价普遍上涨。预计未来几个季度，随着美国宏观经济形势的好转及一系列利好政策的刺激，美国房地产市场将保持升温态势，房价也将持续上扬。在大城市层面，旧金山、洛杉矶房地产市场将延续火热状态，而纽约房地产市场则仍维持平稳发展。

  二、欧盟和英国房价指数与地产市场

  （一）欧盟房价指数

  2015年第一季度房价指数，欧盟官方还未公布，从历史统计数据看，2014年第四季度欧盟房价指数为100.3，同比上涨2.6％，连续4个季度实现正增长；环比下跌0.05％，是连续3个季度正增长后的首次下跌。从近十年房价指数变动趋势看，自2005年开始，欧盟房价指数持续上扬，2008年第二季度达到104.3的最高点后开始平缓下行，经过2010、2011两年的微幅回升后，再次下滑，直至2014年才重新转跌回升，但仍不稳定。从整体上看，欧盟房价指数波动幅度不大，房地产市场比较平稳。因此，可以判断，2015年第一季度，欧盟房地产市场将延续2014年的态势。

  分国家来看，2013-2014年，英法德三国房价指数均高于欧盟平均水平，其中德国房价指数最高，英国次之，法国最低，但从同比和环比涨幅看，英国表现最强劲，德国居中，法国最低迷。表明近期英德房地产市场成交和活跃度强于法国。

  图 3    2005Q1-2014Q4欧盟房价指数季度变化（2010=100）

  （二）英国房价指数

  1、全英房价指数

  统计显示，2015年第一季度，英国（UK）房价指数为207.8，同比上涨8.5％，连续13个季度实现正增长；环比上涨0.8％，扭转了2014年第四季度微幅下跌0.5％的趋势。

  从房价指数长期变化趋势看，英国最近的一个涨跌周期始于2007年，当年第三季度房价指数达到183.6的高点后一路下跌，到2009年第二季度，降至近八年的低点159.4，之后开始震荡回升，从2014年开始，房价指数上涨速度加快，目前仍在延续快速上扬的态势。

  图 4    2004Q1-2015Q1 英国房价指数季度变化（2002Q1=100）

  2、伦敦房价指数

  在大城市层面，统计显示，2015年第一季度伦敦房价指数为240.2，同比上涨8.5％，连续13个季度实现正增长；环比上涨0.8％，环比扭转了2014年第四季度微幅下跌0.5％的趋势。表明伦敦在房价指数涨跌方面，与全英保持一致。

  历史统计数据显示，2004年至2011年第一季度，伦敦房价指数一直低于全国水平，从2011年第二季度开始超过全国房价指数，之后两者差距不断拉大，表明伦敦从2011年开始，房地产市场快速升温，市场活跃度明显强于其他地区。究其原因，近几年伦敦人口、收入水平增长较快，包括中国在内的大量外资涌入伦敦购房，拉升了伦敦的房地产市场需求。

  图 5    2004Q1-2015Q1 伦敦与全英房价指数变化对比（2002Q1=100）

  从房价指数上看，欧盟房地产市场整体比较平稳，波动幅度小，未来随着欧盟经济环境的进一步改善和新一轮宽松货币政策的实施，欧盟房地产市场将继续向好，稳中有升。

  就英国情况而言，目前房地产市场快速升温，房价上涨较快。未来在一系列经济政策刺激和私人消费的带动下，英国（尤其伦敦）房地产市场将继续保持快速上升的态势，房价也将进一步上涨。

  三、澳大利亚房价指数与房地产市场

  澳大利亚政府重点监测了八大城市[1]（6个州和2个领地的首府）的房价指数，统计显示，2015年第一季度，八大城市房价综合指数为122.1，同比上涨6.9％，连续11个季度实现正增长；环比上涨1.5％，连续10个季度实现正增长，表明过去两年，澳大利亚房地产市场持续火热。其重要原因之一是中国购房者大量进入，带动了市场需求和成交活跃度。此外，也与中国地产开发商重点投资澳大利亚市场密切相关。

  就单个城市而言，悉尼和墨尔本2015年第一季度房价指数分别为137.6、115.9，同比分别上涨13.1％、4.7％，环比均上涨3.1％。悉尼同比/环比增长皆快于八大城市平均水平，墨尔本同比增长低于八大城市平均水平，环比增长则相反。表明悉尼比墨尔本房地产市场表现更强劲。

  从房价指数长期变化趋势看，澳大利亚八大城市房价综合指数，除了2008、2011年出现短暂微幅下跌外，整体保持了上扬态势。在增长幅度方面，2006-2007,2009-2010,2012-2014，澳大利亚八大城市房价综合指数出现了较快增长的局面，尤其2009-2010年，房价指数增幅非常明显。在单个城市方面，2013年至今，悉尼增速快于八大城市平均水平，这表明整个澳大利亚房地产市场日益火爆，尤其悉尼无论在成交还是价格涨幅方面，均强于其他城市。

  图 6    2004Q1-2015Q1澳大利亚重点城市房价指数变化（2012Q1=100）

  整体上看，澳洲房价指数上涨较快，房地产市场持续火热。未来在全球宏观经济形势向好的大背景下，澳洲房地产市场仍将延续火热态势，重点城市房地产投资和房价将继续上扬。

  四、日本房价指数与房地产市场

  日本政府重点监测东京都市圈的房价指数，统计显示，2015年第一季度，东京都市圈房价指数为83.9，同比上涨4.8％，连续7个季度实现正增长；环比上涨0.3％，连续9个季度实现正增长。表明日本房地产市场整体向好，稳中有升。

  历史统计数据显示，东京都市圈房价指数近十年波动幅度较小，房价指数最高值为2007年第三季度的88.7，最低值为2012年第四季度的76.6，两者相差仅12.1。从涨跌周期看，东京都市圈最新的一个涨跌周期始于2010年第三季度，在达到83.8的高点后开始缓慢下行，2012年第四季度触底反弹，目前仍延续上扬态势；从涨幅上看，2013年第三季度开始，东京都市圈房价指数增速加快，这可能与中国购房者密集进入日本市场，带动楼市需求和成交有关。但从过去十年看，日本房价指数仍没有回升到2007-2008年的高位。

  图 7    2004Q1-2015Q1日本东京都市圈房价指数变化（2000Q1=100）

  整体上看，日本房价指数变动与欧盟类似，呈现总体复苏、稳中有升的趋势。预计在日本量化宽松货币政策、中国大量购房者需求释放的刺激下，二三季度房地产市场将保持回暖态势，房价也将适度上涨。

  五、韩国房价指数与房地产市场

  统计显示，2015年第一季度，韩国房价指数为102.2，同比上涨1.6％，连续5个季度实现正增长；环比上涨0.5％，连续6个季度实现正增长。表明近两年韩国房地产市场整体向好，稳中有升。

  在大城市层面，首尔2015年第一季度房价指数为100.3，低于全国102.2的平均水平，同比上涨1.5％，连续5个季度实现正增长；环比上涨0.5％，连续6个季度实现正增长。近期来看，首尔与全韩房价指数表现非常相似。

  从房价指数长期变化趋势看，近十年韩国房价指数呈上升态势，但增速有差异，2006-2008、2010-2011年增速非常明显，强于其他时期。首尔在涨幅方面，仅2006-2008年表现非常突出，其他时间则比较平缓。另外，2006年第四季度至2012年第三季度，首尔房价指数高于全韩房价指数，其他时间段则低于全韩房价指数，表明2013年以来，与韩国其他城市相比，首尔房地产市场表现平淡，房价涨幅和成交活跃度相对较弱。

  图 8    2004Q1-2015Q1首尔与全韩房价指数季度变化对比(2012Q4=100）

  整体上看，韩国房地产市场表现平稳，波动较小，尤其首尔房地产市场，活跃度不高。预计随着韩国经济保持低速增长的态势，未来几个季度，房地产市场将延续平稳态势。

  六、香港房价指数与房地产市场

  统计显示，香港2015年第一季度，房价指数为289.2，同比上涨18.4％，连续23个季度实现正增长；环比上涨5.4％，连续4个季度实现正增长。表明香港房地产市场最近五年呈升温态势，房价涨幅明显。

  历史统计数据显示，近十年香港房价指数保持了快速上扬的态势，从2004年第一季度的73.6，增长到2015年第一季度的289.2，季度平均增长6.5％。但不同时间段增速有差异，2009年第四季度至2011年第四季度，增速最为突出。2012年第二季度至2013年第四季度、2014年第四季度至2015年第一季度增速表现次之，2008年第三季度至2009年第一季度，香港房价指数出现了负增长，表明香港房地产市场受外部因素影响较大。

  图 9    2004Q1-2015Q1香港房价指数变化（1999Q1=100）

  整体上看，香港房地产市场持续火热，房价指数迅猛上涨。预计未来几个季度，受惠于大陆经济、全球经济形势趋好，香港经济将保持强劲增长的势头，房地产市场也将延续快速升温的态势，房价也将继续上涨。

  七、结论

  房地产市场与全球宏观经济形势息息相关，目前全球经济疲软，增长乏力，经济体间分化日趋明显。未来各国（美国除外）将继续采取宽松货币政策和财政措施以刺激经济增长。反映到房地产市场上，目前典型国家和地区的房地产市场整体呈升温态势，未来房价将持续上扬。但国家和地区间分化趋势愈益明显：

  英国、澳洲和香港的房地产市场将保持上行态势，房价也将快速上涨；

  美国短期内房地产市场继续升温，房价上涨，但加息政策一旦出台，明年美国房地产市场或将转热趋冷；

  欧元区房地产市场整体向好，但房价上涨幅度仍然有限；

  日本房地产市场仍以复苏为主，未来随着中国购房者大量涌入，房价将保持适度上扬；

  韩国未来房地产市场将延续“市场稳中有升，房价微幅上扬”的态势。

  说明：房价指数与基期值

  房价指数，即房屋销售价格指数，是一定时间内房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，通过它可以反映特定区域不同时期房价的跌涨幅度。世界主要国家和地区都采取房价指数来监测房地产市场的变化。

  基期是相对于其他时期的参照点，通常为100（或10,或1000），用于测量其他时期的变化。比如，美国房价指数基期值2000Q1=100，2015年第一季度全美房价指数为167.1，其含义是：相比基期的2000年第一季度，2015年第一季度，房价上涨了67.1％。

  （本文来源：易居研究院，杨红旭，徐向科）