[克而瑞]切勿沾沾自喜 行业数据仍很不乐观

  8月12日，国家统计局发布2015年1-7月份全国房地产开发和销售情况，数据显示，整体开发投资增速继续收窄，尤其是住宅开发投资首次回升，而新开工继续不振，商品房销售较6月大幅下降，说明在当前市场状况下，房企信心仍不足。

  商品房销售量、价环比大降，持续增长态势开始反转

  1-7月份，商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点，商品房销售额41171亿元，增长 13.4%，增速提高3.4个百分点，其中，住宅销售额大幅增长16.8%。从同比数据来看，7月延续市场回暖态势，但不可忽视的是，7月商品房量、价环 比6月都大幅下跌，结束自4月以来的不断增长态势。

  7月商品房成交量价下滑原因主要有，其一，二季度的市场火爆，使得前期积压的迫切需求得到集中释放，未来需求将趋于平稳；其二，前期330、降 息等政策效力已明显减弱，而近期又无重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震荡，使得购买力大为下降，尤其是高端改善市 场，影响尤甚，因而，其助推器功能丧失，反而会减少市场流动性，成为楼市进一步回升的障碍；其四，7月市场供应大幅下降，使得部分城市短期供应跟不上节 奏，造成供求错位，影响成交量上涨。

  开发投资连续18个月回落，但住宅开发投资首次回升

  数据显示，今年前7月，全国房地产开发投资52562亿元，同比增长4.3%，增速已连续18个月回落，但增速比1-6月回落0.3个百分点， 回落幅度进一步收窄。而值得关注的是，住宅投资35380亿元，同比增长3.0%，增速比1-6月份回升0.2个百分点，为2014年以来的首次回升。住 宅投资占全国房地产开发投资的比重超过三分之二，其增速回升将对下一步全国房地产开发投资产生拉动作用。

  7月房地产开发投资继续回落，但住宅开发投资首次回升的原因，我们认为，主要有两方面原因，一方面，主要还是市场好转下，企业资金回笼加快，房 企信心持续增强，对短期内市场继续看好，而对长期持谨慎态度，因而加大了对现有项目的开发进度，迎合市场的回暖态势，加快去化。而另一方面，股市的大起大 落、不断波动，或多或少的使得部分资金转向相对平稳，且不断回暖的住宅市场。

  房屋新开工增幅仍在加速回落，部分城市未来供应恐将青黄不接

  前7月，房屋新开工面积81731万平方米，下降16.8%，降幅扩大1个百分点，结束自今年3月以来的不断收窄态势。其中，住宅新开工面积 56684万平方米，下降17.9%。这也说明，虽然2季度市场大幅回暖。但在当前去库存继续推进，而且市场进入传统淡季下，房企信心仍不足，尤其是二、 三线城市，房企新开工面积更低。

  新开工继续不振，势必影响下半年楼市供应，不少一二线大中城市市场回暖明显，供求状况大为改善，甚至逆转，新开工的不振，必将使得这些城市供求矛盾激化，未来房价上涨的压力较大。

  待售面积短暂回落后，行业库存量继续攀高

  在成交大幅下滑影响下，商品房待售面积大幅增加。7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米。其中，住宅待售面积 增加221万平方米，结束5、6两月的下降态势，而办公楼待售面积也增加98万平方米，商业营业用房待售面积增加136万平方米。整体库存压力进一步加 大。

  而值得注意的是，上半年一、二线城市成交上涨强劲，很多原本库存较大城市，市场状况已大为改观，如杭州、宁波、福州等，多数二、三线城市库存压力不减，部分城市甚至增大，去库存任重而道远。

  整体供大于求及结构性分化下，去库存仍是主旋律

  在当前，经济疲软，稳增长压力较大情况下，楼市的挑大梁作用仍是关键，因而3季度行业基本面仍会延续宽松，而当前楼市最主要的问题还是整体供大 于求以及结构性矛盾加剧问题，一方面，各线城市市场分化加剧，二、三线城市去库存仍是关键；而另一方面，结构性矛盾持续，整体住宅市场去库存继续推进，而 商业、办公市场供求矛盾不减。因而，对于房企来说，二、三线城市的去库存仍应加速，寻找和发掘需求增长点仍是关键。