[克而瑞]国家新区护驾 南京江北房价奈何涨不动

  7月初，南京江北期盼已久的国家级新区终于落地，得益交通、教育、商服等一系列规划利好推动，新区吸引了众多购房者关注，板块成交热度一再攀升，据CRIC统计，7月份以来江北新区成交量占到全市成交五成以上。不过值得注意的是，江北新区房价上涨速度虽然加快，但是横向比较来说还是谈不上爆发式的普涨，即便是距离主城区最近的房价洼地浦口，7月项目房价涨幅也多在10%以内，整体加权平均涨幅也“仅”在2.67%，不但不及鼓楼和雨花，与“前辈”苏州园区(7月房价环比上涨7%)相比也是远远不及。

  江北新区房价为什么依然“涨不动”

  江北新区房价为何能 保持相对平稳？行政区广阔、供应量大只是众多原因中最显而易见的一个，但还远远谈不上是决定性因素，比如苏州园区供应量也不小，但7月房价涨幅明显高于江 北新区，并且从政府角度来看，对于房价暴涨的可能，南京政府也没有表现出诸如通州、深圳的担忧。那江北新区房价究竟为什么“涨不动”？为此，我们今天就来 深扒一下江北房价“涨不动”的诸多原因：

  1.过江难

  任何“国家级新区” 都不能与老城区毫无联系，但江北至今还是只有一条免费通路过江，长江大桥的日通行量已经是当初设计标准的十倍，堵车也已经成了大多数时候的常态。在经济发 展、人口导入还需要主城区输血带动的时候，单单一条“过江难”就足以抵消不少购房者对规划的利好预期。

  2.“多中心”=无重心

  目前南京江北新区发 展较快的板块多达五个，其中老江浦县城、化工园区(旧大厂区)、六合区主城区起步相对较早，南工大-临江板块，大桥北路-泰山新村板块近年来发展较快，但 是最新明确的江北新区中轴却在浦口火车站以西至七里桥，和这些地方完全“不搭”，那么率先发展起来的板块未来还有多少潜力，而中轴线又能否真正发展起来， 都需要打一个大大的问号。

  3.产业发展难有突破

  作为聚集了扬子石 化、浦镇车辆厂等多个超大型国企的老郊区老工业区，目前江北新区的支柱产业还是石油化工，设备制造等，泰山新村的老高新区偏安一隅，就业密度也并不高，而 目前位于过江隧道出口的南工大新兴产业园区，其进驻企业也是以化工产品制造为主，现有产业短期内难以出现爆发式增长。新兴产业方面，目南京的IT行业、大 企业总部经济也已在江南的河西、马群形成集聚效应，导出到江北的可能性不大。因此，江北在短期内产业导入无望，第三产业服务业难见爆发式增长的情况下，注 定其购房者仍然只能是以购买力较弱的刚需购房者为主，难以支撑房价上涨。

  4.高考倒数城市的倒数教育

  近期江北多个楼盘虽 然打出“南师”“金中”“琅小”之类的分校口号，但分校毕竟是分校，目前的事实是江北优质教育资源远远落后于江南。以江北教育大盘大华锦绣华城为例，该项 目并不处于真正意义上的桥北板块，而是临近发展相对落后的浦口老区，但售价可以高出大桥北板块项目40%，原因即是该项目为老浦口唯一“勉强拿得出手”的 两所学校(实验小学、河西中学)的学区房，让购房者不得不接受物以稀为贵的现实。再考虑到南京高考成绩常年排在江苏老幺，而浦口区的教育又长期排在南京市 倒数，因此对于考虑子女就学的购房者来说，江北实在是让人兴趣缺缺。

  5.老工业区的旧改桎梏

  作为老工业区，江北 新区的旧改难度还是比较大，存在大量难以搬迁的大型工厂、码头、老公房聚集区。这一点从江北新区核心区的规划即可窥见一二，据南京规划局最新披露的规划图 纸，江北核心区包括了浦口火车站-浦口码头，但并没有包括距离更近的浦口老区，而是将中心区沿江向南延伸，避开了人口相对密集的浦口公园周边地带，反而去 选择了定向河路以西相对荒芜的区域。

  6.社会保障水平与全市不统一

  虽然南京各区户口已 实现通迁，社保基数也早已统一，但受到历史遗留因素影响，客观来说，目前江北的社会保障以及教育情况还是和江南有所脱节，譬如六合区的医保还没有与南京市 实现完全统一，原江浦、六合的中考生也无法通过统招考入市区的国家级重点高中，只能寄希望于残酷的“指标生”特招名额。(当然江浦一中、六合一中的高考成 绩也不错，但是对学生来说太苦了)

  未来江北新区哪些板块房价可能最先涨起来？

  联系江北新区现状来看，考虑到产业导入、医疗配套建设需时较长，我们认为以下四类住宅项目最有可能“先涨一步”:

  1.过江免费通路沿线项目

  制约江北新区的最大桎梏即是过江通道，免费并且不堵的过江通道必将大大提升购房者的价值预期。典型项目如华润国际社区，一方面是江北核心区规划利好，另一方面凭借纬三路过江免费通路(双向八车道)预期，7月以来房价涨幅超过10%，并在7月夺下南京市销冠。

  2.最先打响学校品牌的学区房

  除大华锦绣华城等仅有的几个项目外，其实目前江北还没有所谓“学区房”的概念，因此得到认可的好学校必然能够得到更多愿意投资教育的购房者关注，在“教育质量高-吸引投资教育家长-学生成绩优异”的良性循环中，最先打响品牌学校的学区房价值可期。

  3.江北沿江快速路(江北大道)沿线项目

  联系上海、广州等一线城市的发展历史来看，高速环线周边的项目房价涨幅也会明显快于交通不便的“中间地带”。目前江北沿江快速路已经通车，可以将周边小区有效连接到任一过江免费通路，因此快速路附近，尤其是临近上下口的项目尤为值得关注。

  4.自然景区附近

  与充满人文气息的市 内景区相比，江北的珍珠泉、老山、汤泉沿线自然景观更佳，老山森林公园(南京最大绿肺)、汤泉(硫磺温泉)的养生功能更是不可复制。随着江北新区建设的推 进，会有越来越多的高端需求将目光转向江北，也将进一步推升这些兼具度假养生概念的项目价值预期。

  综上所述，江北新区房价“涨不动”的原因并不是仅仅因为市场供求平衡，而是由于产业、医疗、交通等等各个方面存在严重短板，板块的居住价值还是远远落后于江南。在“发展江北”喊了十几年之后，江北的板块价值还是远远配不上地理位置， 时至今日还是只有大桥可以免费过江，老下关区对岸还是安安稳稳的房价洼地。因此，对于江北“涨不动”的房价，希望地方政府也应感到压力，并应该感到比通 州、比深圳更大的压力。而对于房价最有可能涨起来的区域，我们则认为要从现在的短板上找突破，过江、医疗、教育、产业导入均是突破口，但短期来看，最有效 的应该还是所有江北人最大的痛点——过江通道。

  上图源自：南京江北新区浦口中心区控制性详细规划(8月14日公示)