[易居]70城房价环比增幅持平 长三角房价最热

  一、房价连涨三月

  1．房价环比增幅持平，同比跌幅加快收窄

  易居研究院根据国家统计局8月18日公布的《2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年7月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.2%，相比6月份0.2%的增幅持平。70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势。6月份增幅扩大，7月份受淡季因素影响增幅持平。

  同时，同比跌幅4.6%，目前已出现连续11个月同比下跌的现象，但跌幅在加快收窄，相比6月份5.7%的跌幅水平收窄了1.1个百分点。随着后续几个月房价环比继续增长，同比跌幅收窄的速度将继续加快。

  2．房价上涨的城市数量增加

  根据国家统计局的数据，与2015年6月相比，7月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有29个，上涨的城市有31个，持平的城市有10个。房价上涨的城市数量在增加，预计8月份将会有更多城市加入涨价的大军中。环比价格变动中，最高增幅为6.3%，最大跌幅为0.7%。而在6月份，最高增幅为7.2%，最大跌幅为0.5%。这反映了7月份房价最高增幅在收窄，最大跌幅在扩大。

  3.一线城市和长三角板块最强势

  国家统计局数据显示，2015年7月份，70个城市中，有41个城市房价止跌或上涨。其中四个一线城市的房价环比增幅最大。长三角板块也较强势，在7月份房价增幅排行中靠前。如南京、杭州和宁波排行第5-7位，增幅分别为1.0%、0.9%和0.7%。

  深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年1-7月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。深圳目前面临了供应乏力的尴尬，去库存周期比较小，7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月。当然前几个月深圳房价涨势汹汹，7月份增幅略有收窄也是正常的调整，符合预期。但需要警惕的是，对比同类城市，深圳房价依然偏高。

  下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

  4.同比上升的城市数量继续增加

  国家统计局数据显示，2015年7月份，70个城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，为24.0%。今年3月份，70个城市全部出现同比下跌，说明房价都已跌回一年之前。到了4月份深圳房价率先出现同比上升。5月份态势基本一致。6月份上海加入同比正增长的城市行列。7月份北京加入。同时，从排行中可以看出，跌幅最大的三个城市为湛江、丹东和锦州，分别为9.7%、8.9%和8.8%。其中湛江在6月份的跌幅为9.8%，反映了7月份跌幅在收窄。

  下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

  二、城市分类中，一线城市房价增幅略有收窄

  根据国家统计局8月18日公布的《2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年7月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.7%、0.2%和-0.1%，而6月份分别为3.2%、0.2%和-0.2%。一线城市领涨全国市场。

  根据易居研究院的库存报告，一线城市已经连续7个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。当然，目前增幅有所收窄，这和此前5、6月份房价增幅偏大的态势有关，属于正常的调整。二线城市连续两个月出现房价上涨的态势，目前增幅基本持平。而三线城市的跌幅则继续收窄。

  三、51城二手房价格止跌或上涨

  根据国家统计局8月18日公布的《2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年7月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.3%，在此前11个月连跌后，目前已经出现连续三个月的上涨。7月份出现持平的态势，和淡季因素有一定关系。

  与6月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，上涨的城市有39个，持平的城市有13个。房价上涨和下降的城市数量均有减少，持平城市数量增加。统计显示，有51个城市房价处于止跌或上涨态势。环比价格变动中，最高增幅为5.3%，最大跌幅为1.0%。相比6月份最高增幅为6.9%，最大跌幅为0.8%的数值，可以看出最高增幅在收窄，而最大跌幅在扩大。

  四、大城市依然需警惕房价过热风险

  全国70城房价指数在连跌12个月后，于今年5月份首次翻红。而在6-7月份继续延续上涨态势。当然受季节因素影响，房价增幅并没有扩大，而是和6月份持平。随着越来越多城市加入涨价大军，可以预计后续房价增幅将继续扩大，这个时间点预计在9月份出现。

  从五灯图分布来看，在今年6月份全国房价走出“偏冷”区间，开始步入“合理”区间。而7月份继续停留在“合理”区间，说明次佳购房窗口期依然存在。当然，我们也注意到，目前房价上涨已经给一线城市带来了新的压力，所以各地方的政策会有新的调整，如北京通州正在收紧限购政策、上海和深圳等部分商业银行开始收紧二套房贷政策等。针对房价上涨过快的风险，建议后续此类城市应围绕补库存、控制信贷发放、稳定市场预期等方面采取新的应对策略。

  执笔人：上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进