[克而瑞]新的楼市需求增长点 竟隐藏在违建中

  近日，全国违建治理工作会议在金华召开，会上住建部表态，违建是阻碍城市健康发展和城乡规划执行的重大毒瘤，对存量违法建筑，将用5年的时间在全国开展拆除行动，分类处置，分阶段按计划逐步治理。

  受城市边界快速扩张、农村城市化等历史因素影响，目前我国违建体量巨大，并且在经济起步较早的一二线城市，违建现象更为严重，并且还有“越查越 多”的现象。以深圳为例，在册城中村违建近4亿平方米(2014年)，占全市总建筑面积近一半。再譬如北京，2013年开展违建整治工作时，表示在册违建 大约2000万平方米，至2014年底，已经完成拆违2000多万平方米，但2015年拆违的目标仍是1500万平方米。

  违建的本质是绕开供应环节，侵占国家土地资源以获利；与房地产从业者的冲突在于，绕过了开发商环节，解决了部分居住/生产用地需求。因此对于房地产行业而言，“拆违”不仅仅会带来巨量优质供应，更意味着大量的新增有效需求。

  供应端：增加优质土地供应，缓解一二线城市供地困境

  从供应角度来看，正如中规院副院长所言，目前城镇化建设扩容的空间已经不大，违法、违章建筑挤占了大量土地、空间，通过拆违，可以给城市带来更多优质土地供应，为城镇化获得巨大的发展空间。

  在拆除违建后的土地处理上，除了城中村优质地块或用作宅地外，目前大多数情况还是以“还耕”、“还绿”为主，并不会为土地市场带来直接有效供应。但考虑到城市规划是整体“一盘棋”，拆违后增加的绿地等公共设施配套，实际上是提升了城市整体的居住环境和人口承载能力，也为别处新增土地出让带来了更多可能。

  “拆违”所带来的土地供应利好，在土地储备稀缺、城中村林立的大城市更加明显。以北京为例，据市规划委公布信息，2015年计划拆除1500万平方米违建，拆除量与2014年经营性用地成交建面正好持平，并且朝阳、海淀等中心城区仍是今年拆违重点区域。

  需求端：推动经济转型发展，释放”隐藏”住房需求

  分为两个方面，一是促进经济转型发展，提升居民支付能力。

  对于违法建筑的拆除和治理，不仅可改善居住、生态环境，更有助于推动产业转型升级，加速经济发展。浙江省在推广拆违经验时提到，近年来，浙江省通过专项治理取缔、关停、转移了一批“低、小、散”工业企业、作坊式企业，落后产业被迫淘汰，推动了产业的升级和转型。最新统计数据显示，在今年北京、山东、江苏、福建等沿海省市GDP增速齐齐放缓的情况下，2015年前三季度浙江省GDP同比增长8%，比去年同期加快0.6个百分点，高于全国1.1个百分点，居民人均可支配收入为27469元，比去年同期增长9.2%。 

  二是有助于释放积压需求，加快市场去化。

  与商品房不同，违建房屋的空置现象要少得多。毕竟除了私自搭建、以出售为目的小产权房外，或是为了改善居住条件，或是为了出租，或是为了生产扩大再经营，大多数违建都是即建即用，极少出现空置现象，可以说“违建量”=“需求量”。以深圳为例，目前尚有大量的人口居住在城中村的违建房内，据深圳公安部门的说法，目前深圳约有1200万人居住在城中村中，若能将其中具备购房能力的需求释放出来，今年深圳楼市的火热或许会再上一层楼。

  需要说明的是，居住在违建中的大部分人群虽然收入较低，“拆违”后可能还是无力购房，但大量涌入的租房需求还是会引起房租的上涨，在租金回报率 提高的情况下，居民购房预期取暖、房价预期上升其实也在情理之中。所以即便是居住在违建的“蚁族”买不起房，但拆违之后的波及效应，还是会成为房价上涨的 背后推手。

  “拆违”利好在未来三到五年内缓慢释放，将会在一线城市率先兑现

  不过在拆违的工作进度上，目前政府也并非强行全面推进。譬如对于出于自住需要，对城市环境影响不大的违建，一般还是予以缓拆、或是适当收费转性处理。这一点不论是从住建部要求学习的浙江省推广经验，还是从北京、深圳等一线城市执行情况来看均是如此。即便是对于情况较为恶劣的违建拆除，也要考虑社会稳定因素，一至两年内全面强拆的可能性不大。所以从总量上来看，“拆违”应该会是一个缓释的过程，后续利好也将在未来三到五年内缓慢释放。

  因此对于开发企业来说，在全国层面上，“拆违”所带来的供需利好或难短期兑现。但对于一线城市和部分发达二线城市来说，由于土地价值更高，社会法制意识也更为普及，“拆违”工作有望更快推进，并成为当下一、二线城市投资火热的又一重要背书：土地市场上，有望看到更多优质地块入市，在商品房市场上，也有望更快看到新增需求所带来的波及效应利好。

  TIP：常见的违建情况分类及一般处置方式(按建筑形态划分)

  第一类：非法加高，多见于城中村、农村宅基地，形式多为自有土地违建。

  第二类：小区内违建，多为改善居住需求，形式多为底层沿楼、楼顶加盖等。

  第三类：非法整片占用土地(本文针对情况)，常见于非法侵占田地、河流堤岸、铁路两侧、城中村非法建设住宅小区等，大规模侵占土地多见于此，通常会用于厂房、宅地等。

  第四类，因历史遗留问题而造成的其他“违建”。常见有未获土地证的学校、商场、公园等公共设施，如农村学校几乎都无土地证、房产证。

  就目前各地政府的“拆违”动作来看，第一类、第二类，通常是用于居住，拉低生活成本，解决基本生存需求，所以除非太过影响区域其他居民生活，政 府一般是予以缓拆处理。第四类现象多为历史遗留问题，也一般会以冷处理为主。但对于第三类现象，此类违建不仅违法情节更为严重，并且往往会对城市建设、居 住环境带来显著负面影响，地方政府都是尽全力希望做到尽快整改，本文中所谈及的“拆违”，也主要是针对此类情况。