[克而瑞]决胜2015 12月城市业绩“抢鲜”看

  10月、11月市场热度回升，成交量节节攀升，最后一个月能否完美收官，成交能否再创新高成为关注焦点，如今12月已过半，各线城市市场到底如何？今年市场能否超2013年？后市又将向何处去？

  12月上半月56城成交再创新高，2015年楼市成交将完美收官

  据CRIC监测的重点56重点城市12月上半月成交面积整体再创新高，都远高于7月以来每月同期成交量,市场延续回升之势；另一方面，一般来说 下半月成交量都会高于上半月，照此趋势，12月成交总量创下半年新高应该问题不大，2015年楼市有望完美收官，刷新2013年纪录。

  一线城市成交保持高位，除广州环比下降外，其余三城环比皆上涨，其中北京、深圳涨幅都在15%以上，尤其是北京，环比涨幅更是近40%；二线城 市环比上涨7%，且城市分化进一步加剧。从具体城市来看，武汉、厦门、杭州等城市表现强劲，12月上半月成交环比大幅上涨，也明显高于其他月份。南京、苏 州等火爆城市成交量环比虽小幅下滑，但绝对量依旧保持高位，市场热度依旧；三、四线城市环比增幅相对稳定。江门、金华、汕头、中山等城市成交面积环比增幅 都在50%以上，而赣州、廊坊、晋江等城市市场去化依旧不振，环比大幅下滑。

  整体供大于求并未改变，三、四线城市去化压力尤其大

  从日前国家统计局公布的房地产行业数据看，商品房待售面积(已竣工未售)不断上涨，到11月底，待售面积达6.96亿平方米，较年初上涨 5715万平方米，月均增长近520万平方米，整体供大于求的基本面并未实质改变。而商品住宅待售面积也达到了4.41亿平方米，虽然2、3季度市场整体 回暖，住宅存量一度稳步下降，而10月开始待售面积又呈现加速上涨态势。

  另一方面，据CRIC监测的40个重点城市商品住宅存量(取得预售许可而未售)走势来看，整体存量大幅下降，截止11月底存量为34662万平 方米，较年初下降了2160万平方米。这主要是因为，今年市场在政策推动下大幅回升，而一、二线大中城市回暖更为明显，去库存效果显著，因而40城商品住 宅存量能够稳步下降。

  一面是整体待售面积持续攀升，一面又是重点城市库存大幅下降，这再次说明目前全国市场存量主要集中在多数三、四线城市。

  “落袋为安”才是王道，去库存仍不能放松，并是明年业绩的关键

  目前来看，市场成交仍在高位运行，各线城市两极分化加剧，一线及南京、武汉、苏州等二线城市需求旺盛，成交量继续高位运行，很多城市开始应求， 因而项目不急于销售甚至捂盘惜售，阻碍成交量的进一步攀升；另一方面，多数二、三、四线城市严重供大于求，市场去化压力较大，而需求有限，且目前来看，项 目也未给出较大的“让利”、“促销”来消化库存，因而，成交上涨乏力。

  对于后市发展，一方面，今年房地产市场迎来回升主要是政策推动，但也应看到，目前信贷和利率政策已经基本调整到位，接下来再进一步下调空间不 大，而且，全面二孩、户籍制度改革等利好政策短期内对楼市推动并不大；另一方面，目前全国整体供大于求的基本面仍未改变，尤其是三、四线城市商品房存量不 断攀高，住宅存量更是加速上涨，多数二、三线城市市场去化压力也仍不可小觑，所以整体来看，2016年市场可能并不乐观，因此，我们认为，房企年底仍应把 握时机，加大推量，快速变现，就算业绩完成无压力，紧抓去库存仍不能放松。