[戴德梁行]2016年迎来建设竣工高峰期，写字楼供应量激增

  亚太地区可投资存量增长，新增供应量大部分来自中国

  2016年2月2日，上海——随着许多门户城市和新兴市场中建设竣工量达到顶峰，戴德梁行预计这些地区的写字楼供应量将激增。2016年，新增供应的总供应量将达到现有供应量的13%左右，同时在建项目竣工之后，2016-2017年的总供应量将升至目前存量的16%。

  新兴市场的建设竣工量将占据全部市场的60%，同时许多门户城市也将迎来大量的写字楼新增供应。在所有的亚太地区核心门户城市当中，绝大部分甲级写字楼竣工项目位于北京和上海。在中国这两个最大的写字楼供应市场上，甲级写字楼竣工项目总面积预计达到666万平方英尺，占据2016-2017亚太地区12个核心城市预期总竣工量的71%。

  “大部分地区的开发商在预期需求之前着手开发建设。虽然这可能引发市场上对潜在需求的忧虑。我们还是应该正确客观地看待这个问题，”亚太区研究部董事总经理Sigrid Zialcita如是说，她还进一步补充道，“我们仍然将此趋势视为该地区城市的持续增长与发展。”

  这股写字楼开发市场上的投机浪潮是否能真正反映潜在需求？面对该问题，戴德梁行大中华区研究部主管聂安达认为：“2015年吸纳水平很高，在中国核心城市和新兴城市中，新增供应获得了主要来自IT行业与金融服务业的预租和吸纳。这种高水平的吸纳率持续进入2016年，使人们对市场前景抱有极大的信心。”

  在亚太地区的很多城市中，这股写字楼供应潮将主要面对新兴的次级市场和扩张的商业区。以上海为例，大约60%的新增供应将位于上海新兴的次级市场区域，这将加剧该地区对租户的竞争，同时有助于上海的企业租户降低租赁成本。同样在北京，核心次级市场上的新增供应也将增加，但45%的供应量仍然来自新兴的次级市场，预计将缓解中央商务区的租金价格。新的优质写字楼物业开发边缘化趋势，同样出现在澳大利亚的巴兰加鲁和菲律宾的博尼法西奥环球城。雅加达和胡志明市的基础设施项目将增加城市的商业吸引力，同时促进非中央商务区市场的扩张，重塑亚洲的城市格局。

  “亚太地区近几年写字楼供应量相对适中，而近两年来随着空置量收紧，印度、印尼、马来西亚、菲律宾、越南以及泰国纷纷掀起建设竣工大潮。” Zialcita女士表示。

  聂安达先生进一步补充道：“中国的形势与亚太地区其它国家不同，中国的写字楼竣工潮始于2013年，预计将持续到2019年，这股大潮已经使核心城市的租赁活动激增，而随着越来越多欲降低成本的租户转移到次级商圈和工业园区内，核心城市的租户压力就得到一定程度的缓解，并在整体上实现更加平衡的市场。”但是聂安达先生也指出，“在中国的某些新兴城市中，供需关系并不平衡，持续的竣工大潮可能会导致空置率在2016年飙升，并对租金价格带来更大的下行压力。”

  在整个亚太地区，写字楼供应的扩张也会增加该地区的可投资存量，从而带来更多的风险投资机会，扩大房地产投资范围。随着现有城市规模迅速扩大，房地产行业也会进一步细分。

  亚太地区资本市场部董事总经理Gary Hollis认为，“该地区门户市场的热度不减，存量的增加将在一定程度上解决投资资产有限的问题，从而带来一个发展程度更深，更具流动性的市场。随着主要城市二级市场的发展，投资者将有更多的选择，获得更大的利润，并以此来平衡核心物业的低回报。”

  在一些新兴的亚太城市中，空置率预计将普遍上升，随之，供应压力很可能降低对租金增长的预期。[1]

  中国继续利用财政和货币措施来刺激国内需求，同时中国经济正在实现由服务业带动增长的结构性转变，此外中央政府还特别鼓励高新技术、网络、创新与现代服务业的发展，这些都将继续推动写字楼租赁业的发展。

  其它的亚太地区市场，例如印度和菲律宾，业务流程外包行业的增长有望继续推动需求。对于澳大利亚，我们发现其最大市场上的写字楼租赁业继续稳步增长。悉尼中央商务区受益于澳大利亚正在进行的经济结构转变，尤其是新南威尔士州的服务业极大地提高了就业率，国家经济重新实现趋势增长。

  “眼下并不是最理想的时机，但我们认为该地区的空置率并不会急剧增长。”Zialcita女士表示，“尽管市场动态会转变，今年核心市场上的空置率预期会从目前的7%稳步上升到10%，仍保持在可控范围内。”

  亚太区全球企业服务部行政总裁马盛纬（Sanjay Verma）指出：“随着该地区成为建设的热门地区，租户可以有更多的选择机会来满足自己的空间租赁要求。这是一个非常合宜的时机，尤其是今年30个主要城市的租赁需求都在持续增长。我们预期技术、媒体以及通信行业将继续取得长足发展，同时业务流程外包行业将继续作为增长的催化剂。”

　　[1]市场覆盖率包括中央商务区的优质物业和甲级物业，如相关的话，还包括如下优质写字楼中心：位置极佳，写字楼空间有较高的设计标准，大块连续的楼面板，管理专业，租户质量高，适合机构级别组合。

　　*建设竣工包括所有被视为可以/适合入住使用的新增供应项目。