[克而瑞]房地产行业产品大变革逼近

  事实上，行业的发展推动了居住产品的不断更新迭代，从最早期的仅仅为了满足居住需求的“房子”，到开始对配套、对交通有要求的住宅，再到智能家 居、科技住宅，还有绿地、万科等企业布局的全生命周期住宅，“房子”能够实现和承载的内容更多。到今天，全生命周期居住系统的打造，住宅正在实现一个全周 期的需求闭环。

  为何现在全生命周期居住系统的概念会受到企业的追捧？

  一、人口结构发生变化带来的需求性转变

  从上世纪60年代中期，我国的人口进入了快速上升通道，为应对人口快速增长带来的诸多问题， 83年我国正式开始实施计划生育，但是直到上世纪90年代，“超生”才得到有效遏制。尽管人口增速开始放缓，但是人口总数从90年代以后处于历史高位，而 房地产行业在1990-2010年的20年期间经历了最“辉煌”的时期，充分分享了人口红利。

  由于计划生育国策实行，从新世纪开始，我国的人口开始出现新的变化：1)到二胎政策开放前，青少年(19岁以下)人口比例下降，老年(60岁以上)人口比例上升；2)二胎政策之后，未来十年青少人的人口会出现回升趋势，老年人口依然呈现增长趋势。这样的变化直接导致客户需求发生了如下变化：

  1)对户型的灵活性的要求增强。二胎政策之后，现在三口之家将会向四口之家转变，婴幼儿阶段一间房足够，但 是随着小孩的成长，有必要一个孩子一间房。此外，老人房也必可少，尽管当前的年轻夫妻更愿意和父母分开住，但是遇到生育期，离不开父母的扶持。由此来看， 目前X+1的户型，以后可能是X+1+1。例如绿地、保利地产做的全龄居，就是拓展居住的可能性，例如增加更多的非承重墙便于后期改造，抑或是在客厅预设 拉帘隔断，快速实现功能转变。

  2)社区适老化改造需求的增强。近两年，养老产业相关的动作越来越多，国家政策层面也普多鼓励，房企进军养老产业的也不在少数。我们认为对于社区进行适老化改造相当重要，有两方面是比较迫切的需求：一是社区医疗的发展。目前，医院承担的看病任务非常重，因此社会的反应也是看病难，那么社区医疗在这种情况下就有相应优势。老年人的“小毛病”非常多，社区是第一反应。如果能在突发性救治方面有突破，对于社区的价值是大幅提升，如保利在社区中引入当地三甲医院，建立紧急救援通道。二是户型的老龄化细节处理。老年人随着年纪的增大，行动力会大幅下降，出入、起夜、洗浴、如厕等都会有很多隐藏危险，对住宅的一些独特的要求就凸显而出，对此保利就进行了如智能光控的LED夜灯、卫生间里的紧急按钮、玄关位置的安全扶手等等细节的处理。

  二、社会发展带来的服务需求变化

  居住产品的升级很重要的一点来自于经济水平的提升，对于住宅附加需求的增多正是物质生活的丰富所决定。改革开放以来，国内的生活水平确实发生了大的转变，到当前这一阶段我们的需求侧重点在向一下方向转移：

  1)对于环境及健康的关注度上升。我国的工业化进程遗留了不少的环境问题，尤其在城市中，人口密集，环境质量差，需要建筑本身也参与到改善环境的行列。朗诗、金茂等企业推进的绿色住宅之所以能赢得客户认可，正是因为和当前的需求所契合。

  2)互联网引发的智能革命。互联网诞生以来，已经在通讯、购物、旅游等等方面改变我们的生活，进入我们的住宅只是时间问题。通过预置无线AP、燃气门窗智能报警、远程监控等等能够更好的保障居家安全性，同时提升生活的便捷。

  3)幼儿教育及幼儿安全的重视性提高。早教实际不是一个新的概念，但是关注度一直很高，近期房企参与度很高，幼儿安全是近年的关注重点，被媒体报道的虐待儿童事件不在少数，因此，房企做好社区的教育体系建设，对于业主的吸引力很大。而且家庭对于教育的投入往往较高，有望培育成盈利点。

  4)社交需求的增强。早期的居住环境中，邻里间的关系密切，但是在城镇化及社区化的发展下，邻里间的距离在 来开，彼此的陌生程度在加深，因此需要房企在社区中创造交流和沟通的机会。例如保利地产打造的若比邻超市，在其中开放50-100㎡邻空间，提供社区居民 聚会场所，增强业主间的交流机会。这也符合开放式社区的要求，实际撤销围墙，不如强化交流这样的开放。

  5)对于物业服务品牌的要求提升。基于以上几点也可以看出，现在业主对于物业的要求越来越高。物业的质量直接为房企带来品牌溢价，提升口碑，对于企业品牌的认可往往从这里体现。

  如今保利地产顺势而为，整合旗下资源推出全生命周期居住系统(和悦系全生命周期住宅、社区商业服务、社区物业服务、健康养老、少儿艺术教育)对于自身发展又有哪有帮助？

  1)有助于5P战略的深化及落地。2015年初，保利地产发布5P战略，其中就包括绿色、养老、社区，而过去的一年里保利不断推进自身项目的绿色认证，引入太平人寿打造养老基金，开业若比邻超市。如今利用全生命周期居住系统，整合资源，进一步将这些资源深化和落地，让成果惠及更多的保利业主。

  2)做出差异化的品牌。由于央企的背景，保利给到外界的印象就是“央企保利”，很容易覆盖企业的其他特点。实际上保利能做到今天的成绩，更多的依靠市场化的手段，不仅仅是央企背景，而全生命周期居住系统的推出有助于保利凸显不一样的企业及产品特色。

  3)赢得行业的话语权。生命周期居住系统目前处于发展的起步阶段，保利率先完成布局，那么后续跟进的企业势必会以保利做标准，保利如果实现这一系统的广泛推广应用，后续的行业标准等将由保利来制定。此外，企业估值等方面也都会以保利做参考。