[中房研协]“以房控人”渐入窘境

  编者按：一线城市近期地王频出，重走“面粉贵过面包”的套路。一时间，业内外纷纷表示“看不懂”。非理性的人认为在当前市场泡沫化的情况下，开发商也是激情拿地，将来一旦泡沫破灭，“地王”可能变“地亡”。而所谓理性的评论者则会搬出若干理由，如时间换空间，货币供应因素，政府控地因素，比照香港房价找合理性。但现实是，当前一线城市已经进入了高地价推动的高房价阶段，居民收入增幅远低于地价房价增幅。商务成本高企，不但低端制造业被挤了出去，以华为、腾讯为代表的高技术产业公司也在考虑搬迁，这不得不引起重视。近两年一些超大城市开始流行“以房控人”，没有房票+钞票，越来越难在大城市生存，这个思路从静态看貌似有一定道理，人口真可能被控制住了，但从动态和结构角度看，创新类的年轻人才很可能因高房价被迫离开，高科技企业也会因为超高的商务成本而远离，这对未来这些城市活力、潜力、吸引力都有巨大的影响。

  近日，前有华为搬到东莞，后有腾讯事业部要求搬到广州的种种传闻沸沸扬扬，类似此前英特尔和联合利华先后搬离上海的震荡，背后折射出的深圳高房价对产业挤出因素不容忽视，似乎高房价与产业发展已经站到了天平的两端，孰轻孰重，到底该如何拿捏？

  房价、产业互为因果，理想状态可实现同步增长

  理想情况下，房价与产业相得益彰，两者之间相互促进、共同发展，一方面，产业较快发展有助于提升城市吸引力，有序引导更多的外来人口前来生活就业，进而支撑房价持续稳步增长；另一方面，逐步抬升的房价有助于吸引大批房企前来开发投资，对于充实地方财政收入可谓大有裨益，地方政府也有更大的动力投资建设诸如道路、轨交、教育、医疗等市政配套，进一步改善城市的投资环境，吸引更多的高端产业、高素质人才积极进驻，在一定程度上也有利于促进城市经济再次腾飞。

  高房价抬升企业经营成本，进而抑制产业发展

  目前，热门一、二线城市房价涨幅明显超出市场可以承受的区间范围，房价过快增长已然打破产业、房价两者之间的微妙平衡点。正所谓物极必反，高房价不可避免地会引发一系列的严重问题。对于企业而言，高房价最大的影响便是经营成本上升，在高房价的作用下，写字楼租金及物业管理费用将有所上涨。与此同时，员工的日常生活成本增加，也会向资本方要求更高的薪资报酬，企业不得不增加日常运营的成本支出。更为重要的是，一旦日常生活成本难以转嫁，员工可能会选择放弃在大城市生活就业，进一步加剧中低端制造业“用工荒”的局面。

  我们留意到受制于高房价，东部沿海城市部分企业难以承担成本上涨，逐渐开始向中西部区域迁移。并且，企业城市迁移的现象愈来愈多，规格也越来越高，已经由原先的低端制造业转移逐渐演变成中高端制造业转移。

  警惕产业空心化，无实体产业支撑金融、服务业转型终是无源之水

  短期来看，在产业转移的过程中，必然会引发产业空心化。深圳龙岗区官方报告显示，如果剔除华为，龙岗区工业总产值将下降14.3%，影响程度不可谓不大。值得一提的是，因部分员工长期在低端制造业工作，固有的知识水平、工作技能决定了他们成为就业的弱势群体，在产业转移的浪潮中，再就业的难度可想而知。处理不佳甚至会引发一系列的民生问题，地方政府不得不引起重视。

  长期来看，产业转移有助于区域经济一体化发展。以纽约市为例，1950-2001年纽约市制造业就业人数显著减少，而高端服务业逐步成为吸纳居民就业的最大行业，顺利完成了从低端制造业到高端服务业的升级过程，纽约一举奠定了世界金融中心的地位，华尔街也成为美国金融市场的代名词。产业转移本质上是企业根据自身发展特点，寻找资源禀赋相关性更高，更能支持企业快速发展城市的过程，有利于充分发挥各线城市的资源禀赋，支持企业更好更快发展。

  然而，纽约也是世界的纽约，一味照抄纽约发展的经验，将中低端产业全部搬离，腾出空间发展高尖端产业，恐将面临较大的风险。突出表现于两个方面，首先，没有实体经济支持，可谓是动摇了金融产业发展的根基，金融必将成无水之源，泡沫化、空心化等问题将逐渐浮出水面，违约风险不容忽视。其次，各线城市发展千篇一律，难以形成比较优势，往往会引发恶性竞争，届时经济发展将成难以企及的目标。

  综上所述，高房价是投资方向趋同、投资资金蜂拥所引发的结果，可能会引发产业空心化、资产泡沫化等一系列问题，苏州、南京、合肥等热门二线城市高房价风险不容忽视，地方政府需积极介入，在必要的情况下继续加码调控政策，有序引导房地产市场回归至均衡水平。