[克而瑞]上半年总结：全国四大类热销项目盘点

  2016年一季度延续了去年房地产市场的火热，然而随着二季度热点城市陆续推出限制性政策，从热销项目的情况来看，数量相比一季度有所减少，但整体情况依然较好。根据CRIC的统计，2016年1-6月，单项目累计销售面积超过30万平方米的有4个，而累计销售金额超过30亿元的项目达到了23个，其中北京林肯公园约70亿元的销售额居榜首。

  我们梳理了上半年典型的热销项目，通过汇总分析，发现这些项目主要呈现四大特征：

  一、热点城市改善型项目持续火热

  上半年延续了去年改善型市场的热度，在良好预期的背景下，聚集了高收入人群的几大热点城市，改善型需求得到持续释放，北京、上海、南京、苏州等城市优质地段的大户型或别墅产品受到市场认可。虽然今年一季度后热点城市相继出台了不同的限制性政策，但在被市场逐渐消化后，整体来看改善型市场的热度依然较高。

  一线城市如上海的内环项目瑞虹新城，总价约1000万元一套，凭借其优越的地段在2月份开盘被抢购一空，5小时大卖36亿元；而地处内环江边的尚海郦景项目，主打160-200平方米3-4房，凭借约78000元/平方米的均价在今年上半年累计销售近50亿元；北京泛海国际项目的主力户型均为300-400平方米的大户型产品，均价96800元/平方米，由于其靠近北京朝阳公园优越的地理位置，上半年累计销售超过30亿元。

  二线热点城市如苏州狮山原著，地处苏州高新区CBD板块，户型面积为128-143平方米3-4房及别墅，5月开盘2小时700套热销35亿元。泰禾南京院子是泰禾打造的第二代“院子系”作品，区位享受成熟的夫子庙商业圈配套，产品为458-804平方米总价超2500万的别墅，5月份开盘即去化7成，总金额达6亿。

  二、商住盘在北京市场倍受追捧

  上半年的北京市场还出现了另一大特征，商住产品的销售呈爆发式增长，自去年北京“通州将会定位北京城市副中心”被提出以来，该地区的商住产品就火爆异常。到了今年上半年，通州定位城市副中心逐渐明晰并确定，同时5月通州商住房限购政策出台，6月又有“商住房将停止全部网签”的谣言，商住房热销蔓延到整个北京市。

  根据CRIC显示，2014年北京市商住型公寓占商品房销售额的比重仅6%，然而今年上半年，其比重上升至了23%，套数占比更是高达35%。

  从今年上半年的数据来看，在全国范围内，北京林肯公园甚至以约70亿元的销售成为今年上半年销售金额最高的项目。而在北京市商品房销售金额突出的楼盘中，也不乏商住型公寓产品为主的项目。除了北京林肯公园之外，东亚尚品台湖项目上半年累计销售也超40亿元，累计销售套数超4000套。

  究其原因，一方面，是由于北京商住限购传闻，导致大量投资客进入，另一方面，林肯公园项目所在的大兴板块、东亚尚品台湖所在的通州区域，前者是受首都第二机场推动北京南城火热，后者是受城市副中心定位所致，然而价格适中不限购，地铁上盖的条件也符合刚需定位，这类产品在北京始终是比较火爆的。

  因此，北京市的商住市场，在政策规划的推动下，在谣言传闻的影响下，自住与投资需求大量涌入，导致了如此繁荣的景象。不过我们认为此种模式不可复制，而未来也必不可持续。

  三、区域垄断性大盘项目依然大卖

  大盘项目一般具有丰富的产品线，卖点明确且多样化，受众客群范围广，项目均可打造为区域性标杆，在热点或非热点城市均较易引起市场关注。在上半年销售金额超40亿元或面积超30万方的热销项目中，除了南京鲁能公馆、北京东亚尚品台湖，其他10个项目均是超50万方的大盘。其中贵阳花果园、中天未来方舟两个大盘项目以区域性垄断优势持续热销，2016年上半年二者分别销售56.11万方和44.09万方，而在历年的销售中两个项目均居行业前茅。

  四、碧桂园、恒大多盘联动获热销

  今年上半年，房企采取多盘联动折扣来促进销售的情况不多，然而恒大和碧桂园成为了例外。这两家房企，通过联动多个区域或多盘，并采取较低折扣促销，也促成项目热销，尤其是在五一期间的表现十分抢眼。碧桂园“五一”期间发起全国11盘同步开盘活动，“五一”3天认购金额超过160亿元，4月30日单日认购便超100亿元。此外，恒大在上半年曾多次采取区域联动策略，如“返乡置业购房特惠8.8折”、“无理由退房8.5折”、“全国楼盘8折”等，助力恒大销售业绩节节攀升。

  五、总结

  总体来看，上半年项目热销主要来自于两个方面的动因：一是本轮市场利好带动性的项目热销，如受益于政策刺激及市场需求，改善型项目销售持续强劲；一是房企主动出击的营销手法促成热销，如恒大、碧桂园多次大范围折扣活动换来大卖。值得一提的是，不断有新的热点城市出现政策收紧的情况，如上海、南京、苏州、合肥等城市，不排除还有部分城市将跟风收紧，下半年房企的销售战争或将面临“降温”的风险。