[克而瑞]预警！6月50城楼市成交现疲软

  50城成交面积环比继续跌5%，连续3个月小幅下滑趋势不改

  数据显示6月50个重点城市商品住宅合计成交2047万平方米，环比下跌5%，同比涨幅13%。从4月份以来连续3个月逐月环比小幅下跌的趋势没有改变。分城市能级来看，各线城市成交量均不及上月，其中一线城市环比跌幅略高达8%，同比亦下降20%；二线、三四线城市环比跌幅分别为6%和2%，但同比分别增长23%和14%，表现可谓是差强人意。

　　政策严苛加之需求透支，一线城市成交量环同比跌幅分别达8%和20%

　　6月份一线城市仅深圳商品住宅成交量环比上涨。同比来看，一线四城成交量全线回落，尤其是深圳同比大跌54%。不过，从月度成交数据来看，自今年1月份以来，深圳楼市成交量逐月走低，已由2015年12月的80.5万平方米大幅滑落至2016年5月的28.6万平方米，跌幅多达64%之巨。因此，本月深圳成交量环比大涨，更多由于上月基数极低，仅仅意味着成交量在前期大跌的基础上逐步回归，并不代表深圳楼市再次进入“放量上涨”阶段。

　　我们认为造成一线城市成交量持续走低的主要原因有以下两点：其一、调控政策严苛，效果显现。上海、深圳相继加码限购政策，北京通州区甚至将限购范围扩散至商住公寓，政策抑制需求释放，效果显现。其二，前期需求透支严重，房价上涨过于迅速使得市场观望气氛浓郁，形成有价无市局面。因一线城市房地产市场长期供不应求，房价上涨尤为显著。而且，各区域、板块地王频出，进一步拉升了房价上涨的预期。统计局70个大中城市房价数据显示，5月深圳新建商品住宅同比大涨54%，涨幅高居各线城市首位。与此同时，受制于前期市场需求急剧释放，后续置业需求难以为继，一线四城市场普遍“有价无市”。

　　南京、苏州现疲软，武汉、天津、济南成交崛起大有接棒之势

　　苏州、南京可谓是二线城市领涨的龙头，6月成交量环比继续回落，且跌幅都在20%以上。虽然热门二线城市借助供不应求热炒土地市场，但购房者心理预期已有转变，观望情绪加重。长春、呼和浩特和石家庄这类高库存城市成交量仍处下降通道，市场需求仍未被激发。

　　值得一提的是，武汉、天津和济南成交量维持高位，库存和消化周期全线走低。譬如，5月武汉商品住宅消化周期仅3个月，并且月内成交套数在100套以上、销售金额在1亿元的项目约有70个，热销项目保利公园九里和武汉CBD销售金额双双突破6亿元，购房者入市积极。

　　三四线继续分化，市场表现反复跌宕，仍需供需两端发力去库存

　　6月份三四线城市表现继续分化，韶关、晋江和宁德成交量显著提升，同、环比涨幅都在70%以上，韶关成交量更是实现翻番。以晋江为例，在多方面利好政策作用下，成交量连续数月维持在较高水平，房地产市场回暖迹象显著。

　　与此同时，以温州、张家港、常德和金华为代表的同、环比均下降的三四城市不在少数，尤其是莆田成交量再现“腰斩”。受制于居民购买力有限、人口持续净流出等多方面因素，三四线城市成交量往往呈现“脉冲式升降”反复跌宕走势，地方政府仍需在供、需两端持续发力，缓解库存风险。

　　综上所述，6月份往往是上半年楼市成交高点，但前26天成交数据显示，今年6月份楼市并不如市场预期中的一片红火，热门一、二线城市初现疲软之势，大都呈现“量跌价升、有价无市”格局。个别城市因房价上涨过快，已明显抑制市场需求有序释放，成交量步入下行通道将是大概率事件。