[克而瑞]7月各指标增速滑落 “金九银十”又将是场梦

  8月12日，统计局公布了1-7月房地产销售数据，房地产开发投资、新开工、销售等指标增速如期滑落，但商品房待售面积连续下滑，去库存初显成效。在中央“抑制资产泡沫”、地方如厦门、合肥、苏州出台限贷政策，下半年信贷环境不再宽松，三季度行业走势不容乐观，增速进一步下滑概率较大。

  一、销售面积、金额增速连续三个月下滑，政策风向转变将影响三季度走势

  1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。其中，住宅销售面积增长26.7%。商品房销售额57569亿元，增长39.8%，增速回落2.3个百分点。其中，住宅销售额增长41.2%。

  点评：受到销售淡季、供应偏紧以及六月份部分需求提前透支的影响，商品房销售面积、金额累计同比增速连续三个月下滑。目前市场正在处在高位调整期，虽然成交较6月份有较大幅度下降(面积环比下滑30%，金额环比下降25%)，但总体表现好与去年同期，单月面积、金额同比分别增长19%和29%。

  7月份管理层首次提出要抑制资产泡沫，结合近期热门城市出台的“限贷”“限购”措施来看，政策风向转变信号明显。上半年信贷宽松推动地产回暖的局面也将转变，没有大规模的资金放水，房地产销售将面临大的调整；另外，部分城市上半年在地价的推动下，涨幅过快，一定程度加大市场观望情预计全年走势呈现“拱形”，8月增速将继续回落，但回落幅度将继续收窄。

  二、房地产开发投资增速持续回落，预计全年增速维持“0”左右

  2016年1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

  点评：开发投资增速延续了自5月份以来的下滑态势，单月来看，同比增速持续放缓。下滑的主要原因在于，第一，新开工、土地购置面积增速持续下滑；第二，大部分三四线城市库存依旧较高，企业投资意愿不强。整体来看，近2月销售出现高位见顶信号，一般来说，销售-投资传导需要3-6个月的时间，将对未来开发投资产生一定负面影响，而下半年去库存仍是行业首要任务。因此，接下来房地产开发投资的增速仍会进一步放缓，预计全年增速维持在“0”左右。

  三、一二线新开工增长并未拉动整体市场增长，销售滑落进一步加剧其新开工增速下滑

  1-7月房屋新开工面积92944万平方米，增长13.7%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅新开工面积64102万平方米，增长13.1%。

  点评：新开工增速依旧维持正区间，1-7月累计增速较最高点下滑近8个百分点，但7月下滑幅度较上月有所收窄。当前三四线库存高企，房企在这些城市开工意愿不强，尤其是在上半年房价从一线轮动到二线城市，大部分开发企业集中到这些热门城市，进一步加剧新开工地域分布上的集中，但一二线新开工增长无法带动整体新开工增长。另外，基数效应逐渐减退，也是新开工增速持续放缓原因之一。随着市场销售持续回落，将进一步加剧新开工增速的下滑。

  四、土地购置面积冲高回落，下半年多城迎供应高峰，增速有望转正

  1-7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点；土地成交价款3848亿元，增长7.1%，增速回落3.1个百分点。

  点评：土地购置面增速在上半年冲高后回落，1-7月降幅扩大。成交金额增速回落，仍保持7.1%增长，主要是受到一二线城市“三高地块”频出的拉动。下半年，南京、苏州等城市曾明确表示加大土地供应，而上海、北京也将迎来供地高峰，因此，下半年土地购置面积较上半年将有明显突破，增速转正概率较大。另外，多个热点城市出台土地限价令、以及调整土地竞价方式来给地价降温，或将导致成交金额持续回落，整体增速维持在正区间格局不会变。

  五、2016年以来待售面积持续减少，结构性矛盾难以缓解，商办库存仍在走高

  7月末，商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米。其中，住宅待售面积减少415万平方米，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积增加196万平方米。

  点评：今年以来，商品房待售面积逐月减少，主要得益于住宅待售面积减少，7月末住宅库存较2016年1-2月减少3452万平方米，表明在政策宽松下去库存取得一定成效。但目前库存结构性矛盾难以缓解，特别是商办项目库存仍在加大，上半年出台系列“商转住”等政策，实际效果并不明显。另外，从城市能级来看，一、二线大部分城市住宅风险在上半年已经释放，而大部分三四线城市仍处于高库存当中，在市场调整之下，这部分城市库存压力将进一步加大。