上海房屋租赁指数报告：旺季进入尾声 行情由内转外

  8月指数    7月指数    变化幅度

  1904       1887      +0.91%

  2016年8月，上海房屋租赁指数为1904点，比上月上升17点，环比上涨0.91%，涨幅相比上月缩小0.29个百分点，指数涨幅在毕业生租赁高峰后开始回落。

  8月，随着毕租高峰进入尾声，上海房屋租赁市场交投热度下降。上海房屋租赁指数办公室认为，今年来买卖市场的价格大涨，助推房租上扬，但租金涨幅低于房价涨幅，表现为租售比值继续走低。市场特征为，一、中低端租赁市场中，季节性的毕租客已陆续进场，市场内新增需求明显减少；二、抽样调查，高中端市场租赁需求减退2成以上，房源挂牌后交易周期拉长，部分出现一个月以上空置期，交易重心由内向外转移；三、随着房价较强的上涨态势，投资价值凸显，市场风向转变，从租转买的案例增多；四、租约出现延长现象，但一般也不超过3年，源于租房者追求居住稳定；五、面向年轻人的互联网长租公寓，由于各路资本注入而加大扩张速度，按间出租、商用房出租等政策放开，和散户出租争抢市场份额。

  高端市场走势分化

  8月，高端市场租赁指数上涨0.85%，涨幅比上月缩小0.20个百分点。其中，一室上涨0.85%，二室上涨0.86%，三室上涨0.85%。

  所监测的50个高端房源板块均上涨。市场成交趋淡，出现分化走势，其中市中心CBD板块成交维持上月水平。涨幅较大的如静安南京西路、静安寺、黄浦打浦桥、黄浦新天地，分别上涨1.46%、1.43%、1.25%、1.17%。这些板块供应紧俏，需求支撑行情，租金维持上涨幅度。而市区外围甚至市区非中心板块涨幅较低，出租成交周期普遍拉长，主要为新增需求不足导致市场后继乏力。如闵行古美罗阳、杨浦新江湾城、普陀万里等板块中的高端租赁房源，仅分别上涨0.57%、0.57%、0.55%。板块内高端租赁需求下降2-3成，部分房源挂牌后交易周期多为一个月以上。

  中端需求转移郊区

  8月，中端市场租赁指数上涨0.88%，涨幅比上月缩小0.34个百分点。其中，二室上涨0.89%，三室上涨0.87%。

  除金山、崇明，所监测的14个行政区均上涨，但整体涨幅缩小在全市居前。郊区涨幅比市区涨幅大，如宝山、松江、奉贤分别上涨1.13%、1.10%、1.05%，市区的杨浦、黄浦、静安分别上涨0.90%、0.89%、0.86%。调查显示，以往租借中端房源的年轻家庭或短期过渡客，受市区中端租金挤压，加上市区的小区老旧化，出现了需求向郊区转移的现象，一些中端租客换租首选舒适度，对周边环境及社区品质极为看重。成交案例中，郊区临近市区板块6000-8000元的房源交易最为集中。涨幅较大的板块如宝山大华、松江九亭、嘉定丰庄、闵行浦江，分别上涨1.31%、1.24%、1.15%、1.09%。而市中心的一些板块，需求不旺，一些房东为避免空置谨慎开价，如静安江宁路、徐家汇分别上涨0.58%、0.22%。

  低端毕租热潮渐退

  8月，低端市场租赁指数上涨0.95%，涨幅比上月缩小0.27个百分点。其中，一室上涨0.96%，二室上涨0.94%。 

  所监测的全部16 个行政区均上涨。低端市场毕租需求进入尾声，热门区域涨幅略有下降。如奉贤、黄浦、虹口、普陀、嘉定分别上涨1.10%、1.05%、1.03%、1.01%、0.97%。调查显示，市区售后公房及郊区动迁房成为这些毕租客的首选，人均租房租金在2000元以内的合租仍是成交主流。涨幅较大的板块如徐汇康健、虹口凉城、杨浦控江路、浦东航头、奉贤南桥，分别上涨1.40%、1.25%、1.22%、1.20%、1.08%。一些原本无人问津的远郊板块，也开始活跃，低端需求被挤压至偏远板块的案例越来越多，租金也出现上涨。

  上海房屋租赁指数办公室认为，8月租赁市场热度由整体转为局部板块。究其原因，一是中低端的毕租需求，在6、7月释放后，8月渐入尾声；二是在租金连续上涨后，对租金承受力不足导致需求转移；三是买卖大热，月供与租金相差无几，由租转买案例显现。8月租赁市场受新增需求乏力、高租金挤压等因素，出现外热内冷、整体走缓的态势。

  上海市场房价高涨，以年租金计，租售比（租价比）值远低于官方曾公布的4.5%临界点。针对高房价，有识之士已提醒防范资产风险。官方近期叫停宅地出让，或对市场预期产生一定影响。在一段时期内，租金对房价的反映存在时间差。租金与房价的走势并不一致，租金走势相对平稳。