[克而瑞]新一轮调控突袭，新开盘项目成色几分？

  自9月28日杭州重启限购以来，至今发布楼市新政的城市已涉及22个。尤其在十一黄金周期间，多地密集出台限购、限贷相关政策，黄金周楼市表现让人期待。近两日，我们已经对国庆期间出台新政的城市市场进行深度解析，城市成交分化显著，那么入市项目表现又是如何呢。

  项目于新政之前加紧推案，末班车效应下入市项目仍实现热销

  从梳理的22城十一黄金周期间开盘或加推项目及成交情况来看，不少城市如南京、成都、无锡，存在项目入市热销现象，个别项目甚至开盘即售罄。黄金周内项目的表现似乎超出预期，不过，政策实施节点与项目推案时间的微妙关系可解释热销本因。

  新一轮调控政策开启，多数城市都是在国庆中期乃至后期才发布新政，如果项目入市抢先一步，那么市场热度仍在，普遍获得不错成效，快速吸金是意料之中。典型如无锡， 10月1日有5个项目新开或加推，单日去化率均超60%，全部热销。其中，位于锡山的恒大御澜湾首开，推出419套92-130平米产品，当天成交406套，几近售罄，而地处惠山的实地玫瑰庄园二期入市，420套房源去化超9成。无锡在10月2日才实施楼市新政，项目在此之前已加紧入市，并未受到影响，政策末班车效应推动项目迅速认购，达成热销。此外，上海、广州、南京等城市亦有类似的现象。

  而值得注意的是，随着新政落地，一些热点城市楼市也相应遇冷。天津来看，新政在10月1日实施，项目集中于节前开盘，在国庆期间天津并无新推案项目，总体成交也表现平淡，不及之前的火热场景。在郑州，10月1日当天，位于建设路的华瑞紫韵城加推新产品，100多套房源日度去化仅8%，而今年三季度以来，郑州市场呈现的是新开项目既开即售罄的景象，楼市新政带来的影响已有所显现。

  新政之后项目入市现分化，深圳、杭州楼市有所降温

  新政之后，项目入市成交呈现分化，据22城项目开盘及成交梳理情况，个别热点城市项目开盘热销持续，而一些热点城市则较之前市场有所降温。

  黄金周期间，武汉有两个项目开盘，分别为吾行里和光谷188，全部日光。武汉此次新政调控力度相对温和，本地刚性需求平稳释放，项目入市存在市场机会，热销并非是意料之外的事情。

  杭州已于9月28日开启限购模式，至十一黄金周期间，相比于之前市场，项目成交已有下滑现象。可以看到，10月1日-10月7日，杭州有多个项目入市，但去化可以达到8成以上的只有城发云锦城，该项目位于主城区，位置较好，其他项目去化多在6成及以下，部分项目仅有3成。就在刚过去的9月，杭州楼市火爆，尤其在G20之后，市场交易持续走高，新政出台前新房交易已超2.2万套，对比之下，黄金周表现颇为平淡。

  深圳、南京也有类似的情况。国庆期间，深圳仅有两个项目入市，其中，位于蛇口板块的山语海项目首开且低价入市，开盘定价在5.8万元/平米，较备案价格下调，推548套房源吸引千人到场，而当日仅去化200套左右房源，去化率不足4成。深圳、杭州及南京执行非常严厉的限购限贷政策，新政限制了当下较热的改善性需求，对刚需也有抑制，短期内市场降温是必然。

  综上，调控政策已在热点城市全面开启，未来楼市将有所降温，四季度市场应当谨慎对待。项目层面而言，随行就市是王道，尤其是在一些政策相对温和的热点二三线城市，像武汉、成都，结合市场有效需求灵活推案，入市匹配度较高的产品，实现热销也并非难事。