[克而瑞]开发商像一列火车 不断把居民向大城市迁移

  10 月份的成交量出来了，房价「四小龙」城市全面降温，微观上表现的越波动，越吸引人关注宏观市场。究竟我们的房子造了多少了？够现在的人口居住不？迁移到别的城市的人口又是怎样打算置业计划的？关注宏观市场的好处就是既可以从更高的视角去看问题，又可以沿着宏观表现中的细节去深入挖掘一些有意思的微观内容，比如今天说说人口移动这事。

  抛开金融属性的房价，单从人口移动和居住需求的角度来看，房地产的发展周期和人口的迁移聚集周期有着密切的关联。今天人口移动这件事和以往有着很大的不同了，而这些规律也直接体现在当下的房地产市场上，甚至可以说是影响着房地产开发这件事的发展方向。

  一阶段的人口移动已完成

  先来说说房地产行业的一些宏观表现，自从 2013 年房地产销售面积达到 13 亿平米以后，这两年商品房的销售面积一直是在走低的，2014 年 12 亿平，2015 年 12.8 亿平，2016 年前三季度 10.5 亿平，在政策打压的四季度，今年销售面积突破 13 亿平米的可能性几乎为零。

  历年全国商品房销售面积及增速

  数据来源：国家统计局，世联研究

  不管价格怎么变化，销售面积已探顶，况且自 2014 年以来，住宅开工投资从高速增长转入了下降状态。国内外的很多研究表明，当销售面积探顶后会维持在高位需求一段时间，我们目前处于的正是这样的一个时期。

  历年全国商品房开发投资额及增速

  数据来源：国家统计局，世联研究

  从另外的角度也能看到我们的住房供需基本是保持平衡的，城镇居民居者有其屋已实现。根据国务院发展研究中心的研究，按照常住人口口径推算，2014 年中国城镇户均住房套数已达到 1 套左右（2014 年，城镇常住人口约 7.5 亿人，按照户均 2.85 人折算，大体上有 2.6 亿个家庭，城镇住宅总面积大约为 215 亿平方米，人均拥有住房建筑面积 28.7 平方米；套均面积超过 85 平方米，住房总量超过 2.5 亿套）

  另据第六次人口普查的结果，2010 年我国城镇家庭数量为 2.21 亿，其中家庭户 2.07 亿，集体户 1400 万，占比分别为 93.7% 和 6.3%。按此比例推断，截止 2014 年我国城镇家庭户数量为 2.5 亿。按家庭户口径推算，每户城镇家庭拥有住房数量超过 1 套。

  这些宏观的数字背后表现出来的就是在 2014 年以前，国内的房价是一种普涨状态，大小城市一起涨。因为每个城市都在发展各类产业、加工贸易、中低端制造业和自己区域的资源优势，无论是大城市还是小城市，人口移动主要表现出的是从农村去往城市。

  二阶段的人口迁徙正式开启

  当城镇化率走到 2015 年的 56.1% 以后，人口移动开始发生微妙的变化了，除了未来城镇化还有 10-20 个百分点的空间外，当下人口迁移逐步由农村迁入城市转变成由农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁徙。

  这个阶段三四线城市人口将面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，聚集效应更加明显，城市功能定位更清晰，一线城市以金融业、研发、高端服务业为主，二线城市将以中高端制造业，特色产业为主，卫星城将承接产业转移，功能性城市定位。大都市圈及周边将富集大多数的教育、医疗、养老资源。

  明白这个大逻辑，就很好理解今天中国的房价以及最近不同城市差异化政策制定的原因。虽然货币、城市经济、土地供需等等都会对房价产生影响，但人口迁徙和人口结构是核心，即便是投资客手里空置的房子，考虑的也是将来要有人来接盘，没有人，那只是一堆钢筋混凝土罢了。

  所以之前上海市说要控制人口在 2500 万左右，笔者以为，这挺难的，除非上海市把好的学校、医院、企业总部都搬出去一些。除了控制人口，大城市最重要的事其实是改善城市规划和公共交通。

  不少人即将开启移动人生

  我们容易记住电的发明，蒸汽机的发明，因为这些都是彻底改变人类生产生活方式的工具。但也有一些发明，谈不上有多高的技术含量，却也深刻的影响着人类文明，比如集装箱，比如铁轨。

  16 世纪下半叶，矿山和采石场有用木材做成的路轨运送沙石，1767 年，英国的金属大跌价，钢铁卖不出去，于是人们把钢铁造成长长的铁条铺在路上，发现车辆行驶在上面，既省力，又平稳。

  你可能没想到，这项发明至今还在影响着世界文明的进展，比如城市化进程的方向和房地产的开发方向。广州到佛山的地铁线，首通段于 2010 年 11 月 3 日下午 2 点正式开通，广佛地铁首通段佛山段 11 个车站共预设有 45 个出入口。上海地铁 11 号线，目前世界上最长的地铁线路，也是国内首条跨省地铁线路。

  苏州至昆山花桥的轨交 S1 线苏州段将于今年 12 月 3 日正式开工，S1 线还将于苏州地铁 3 号线连接。建成后，从苏州新区站到昆山，再到上海迪士尼，一路畅通。

  苏州轨交 S1 线走向示意图

  图表来源：苏州市规划局

  如果有关注发改委动态的话，应该知道从去年开始，发改委的网站上就开辟出一个专栏介绍 PPP，当时这些项目公布的目的是为了给各地推进 PPP 项目做经验和案例指导，首批公布了 14 个项目。今年再去看发改委 PPP 专栏的网站，要比去年丰富的多，不仅有案例，还有立法推进，政策法规和最新的工作动态，而且案例已经多达几十个。

  在 9 月份发改委的工作动态中我们发现了以下几个数字：从 2015 年开始，国家发展改革委每年安排 5 亿元中央预算内投资支持 PPP 项目前期工作。国家发展改革委向社会公开推介传统基础设施 PPP 项目 1233 个，总投资约 2.14 万亿元。

  下面这张表是这些项目的行业分类，可以看到，市政工程和交通运输是大头，二者占据所有 PPP 项目中的 75% 以上。

  项目个数行业分布

  图表来源：国家发改委网站

  再下面这张表是行业投资规模，交通运输项目投资 14793 亿元，占 69.07%；重大市政工程项目投资 4133.02 亿元，占 19.30% ，很明显的看到，超 88% 的投资是在交通运输和市政工程当中。

  投资规模行业分布

  图表来源：国家发改委网站

  发改委的这些动态是带有指引性的，一线城市和卫星城无论是用地铁还是高速铁路连接都只是时间问题，也可以想象，只要在运营上做些调整，工作在一线城市，生活在二线城市，也是很正常的事。

  铁轨所带来的城市化进程和房地产开发的影响还将继续。