[克而瑞]两成百强房企单月销售接连下滑 趋势或持续

  2016年仅剩一个月时间，房企销售竞争格局呈现更多看点。11月30日，克而瑞发布《2016年1-11月中国房地产企业销售TOP100》榜单，可以看到，目前千亿房企已扩容至10家，10强房企总销售额达2万亿，除此，20强、50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年。

  不过，自今年十一期间20多个城市先后上阵限购、限贷政策，部分热点城市加大对预售证的监管力度，房企销售节奏放缓，单月业绩开始呈现下滑现象。至11月，从我们统计的数据来看，这种现象有延续的趋势，不少房企月度销售连续下滑。

  过半百强房企销售不及上月，两成企业环比接连下滑

  就百强房企总体销售情况来看，11月单月金额较10月有所降低，以金额均值计算，降幅在9%，对比9月数据呈现两连降。10月份，百强房企已出现一半企业单月销售金额环比下滑情况，11月依然有过半房企销售金额不及10月，其中，有21家房企呈现连续两月环比下滑现象，占比超两成，19家房企11月销售金额开始下滑，可以说政策突然收紧对房企销售带来的不利影响立竿见影。

  梳理房企近两月环比销售数据，存在三种类型。首先，是10月、11月环比连续下滑的房企，多数房企降幅处于30%以内，不过，值得注意的是相比10月，11月有11家房企下滑力度加剧。加码热点一二线城市是这类房企的共性，之前市场向好，房企销售从中受益，而随着当地调控政策突袭，销售局面遇冷，业绩难及前期。其次，是11月销售额首度下滑的房企，从环比数据而言，这类房企中业绩大起大落仅是个别情况，多数房企表现相对稳定，如龙湖、招商及新城，十一黄金周本身的市场作用和政策末班车效应叠加，房企趁势收金实现10月业绩保证，由此11月销售与之有一定差距。最后，是保持单月销售增长的房企，就数量来看，涉及11家房企，发力代建模式是这类房企一大特点，如滨江及朗诗，以品牌输出策略撬动销售规模。

  千亿房企单月业绩领衔收缩，总体降幅高于百强均值

  以房企销售梯队、销售均值、环比三个维度进行分析，可以发现，百强房企总体销售呈现连续下滑，梯队中，千亿房企11月降幅最为显著。

  千亿房企：至2016年11月，千亿房企单月金额均值已接连两月下滑，不仅如此，11月降幅较10月进一步加大，达到22%，甚至远超百强房企平均9%的降幅。我们认为，一方面，千亿房企全国化布局普遍深化，城市市场形势转向对项目影响较大，尤其是热点城市限购、限贷及预售证限制等不利因素带来的将是规模性的业绩收缩；另一方面，公布2016年销售目标的千亿房企多数已提前完成全年目标，并不急于年末冲刺，也存在有意放缓销售进度的情况。

  500-1000亿：近两月，该梯队房企单月金额均值变化不大，处在70-80亿元之间。从房企排名来看，这部分房企位居行业10强至20强，基本上也是全国化大型房企，有进一步做大规模的决心，不愿意放松销售节奏，即便市场产生波动，总体业绩相对平稳。具体到单房企表现上，多数较10月销售有所下滑，部分呈现连续下滑，仅有金地、旭辉环比明显上涨，其中，广电地产并入金地推动企业业绩提升。

  300-500亿：梯队中唯一11月金额均值环比明显上涨，增幅为17%。不过，对比9月金额均值49亿元，规模在300-500亿的房企11月销售均值依然处于下滑，可以说，市场总体形势如此，房企即使在不受政策直接影响的深耕城市保证了销售，但整体的业绩却难以与9月前相比。

  150-300亿：同样是连续环比下滑的梯队，单月销售均值在22亿元左右。处于该规模的房企一般属于区域深耕型，更容易受到城市市场变动影响，大部分房企11月金额均值较10月下滑，个别实现持续增长的房企往往在于其特殊的运营模式，典型如朗诗，通过代建方式为自身销售护航。

  150亿以下：该梯队表现为10月环比增长8%而11月环比下滑10%，幅度变动明显。我们认为，规模在150亿以下的房企，市场降温对其不利影响在11月呈现，受布局、项目等因素限制，这类房企抗风险系数不及其他梯队，后续销售或将进一步下滑。

  政策收紧致市场销售不利，收并购是房企快速扩张大招

  综上分析，房企单月销售普遍下滑成定局。而结合近期上海、天津加码限贷政策，对刚性、改善性需求进一步施压，而不少二线城市土地市场依然高歌猛进，未来这些热点城市政策再收紧的可能性很大，至年末，房企销售面临的市场环境不容乐观，能够实现当下的业绩已属不易。

  不过，在单纯的销售之外，收并购可成为房企快速提升业绩的利器。11月，通过收购方式，金地、阳光城实现销售金额大幅增加。其中，金地将广电地产并入旗下，单月销售额上升至134亿元，环比增长99%，业绩几近翻番，而阳光城将广州、长沙收购项目的销售额并入业绩，企业11月金额环比10月大增132%。如此，以收购方式揽入项目，房企可将对方项目迅速并表，从而实现规模快速壮大，而在行业整合、并购潮大背景下，“大鱼吃小鱼”的现象将会更多出现。