[克而瑞]房价仅次深沪京 “厦门”们调控屡失效的症结何在

  一叶可知秋，厦门市场反映的问题也是当下热点一、二线城市的真实写照。一边是限购、限贷政策持续发力，调控政策愈加严苛；另一边则是楼市房价加速上涨、地市“三高“地块逢拍必出，更难打破地价、房价轮动上涨的市场预期。

  限贷、限购标准堪称二线城市“顶级”，稳房价、控地价意图彰显

  囿于地价、房价过快上涨，厦门分别于7、8月份出台限贷、限购新政，国庆期间更是升级限购、限贷政策，集中表现在以下几点：其一，加大中高端改善性项目调控力度，限购住宅面积由144平方米升至180平方米；其二，进一步拉长非本市户籍居民家庭个人所得税及社保缴存年限，由之前的2年内连续缴满1年转变为3年内连续缴满2年；其三，购房首付比例均有不同程度的提升，最高首付比例达70%。与此同时，土地供应端调控同样发力，率先试行“限地价、竞配建”出让方式，成为福建省内第二个限地价城市。

  无论是需求端的限购、限贷政策，还是土地供应端的限价，本质上还是在于打破地价、房价轮动上涨的市场预期。从时间周期来看，下半年厦门密集出台多款调控新政，足以彰显厦门市政府深度调控房地产市场的决心，稳房价、控地价已成为厦门楼市调控的主旋律。

  房价仍在快速上涨且未来预期不改，限价难挡土拍高热

  在4月份以来，厦门楼市呈明显的“量跌价升“格局，尤其是9月份以来房价加速上涨，11月全市新建商品住宅成交均价达到37283元/平方米，成为全国仅次于深圳、上海、北京的第四高房价城市，也是二线城市房价最高的城市，造成厦门市场长期量跌价飞涨的核心原因是新增住宅供应严重不足。1-11月厦门商品住宅供求比仅有0.51，纵然有严苛的限购、限贷政策，但购房需求基数依然庞大，长期的供不应求造成房价加速上涨。

  既然企业都明白厦门楼市存在这样的客观事实，且这样的预期没有任何改变，土地市场的激烈争夺自然也是意料之中。以12月14日土拍为例，3宗限价地块全部到达限价上限，海沧区H2016P02成交楼板价31476元/平方米，创造海沧区新的单价地王，海沧区H2016P03更是以57亿元成交总价刷新厦门总价地王纪录，土地市场热度可见一斑。

  地域面积本身狭小加之供地结构不合理，住宅用地更显紧俏

  厦门土地市场长期存在着供应不足的问题，住宅属性用地更是如此。2011年以来，厦门住宅属性用地成交建筑面积长期维持在较低水平，年均成交建筑面积仅有200万平方米，明显不及同期商品住宅成交量。尤其是岛内土地供应近乎绝迹，湖里区和思明区住宅属性用地断供已长达数年之久。这其中既有自身天然缺陷，但更多是城市规划不尽合理。首先，城市地域面积本身狭小，供地指标提升空间着实有限。厦门土地面积仅有1573平方公里，略高于舟山、铜陵两市，排名全国地级市倒数第三位；其次，住宅与商办用地供地结构长期不合理，住宅用地愈加短缺。尽管厦门经营性土地供应长期受限，但是商办用地成交异常活跃，个别年份占比甚至超50%。

  综上所述，造成厦门乃至热点二线城市市场今日这样的结果，其根源在于过去两年多数城市土地供应没有严格落实”有供有限“政策，普遍”一刀切“地减少土地供应，该增加的没增加甚至减少供地；另一方面，供地结构的不合理，让商办物业库存高企，住宅却供不应求，今年以来的中央提出的商办用地转性增加住宅供应也没有生根落地。

  我们认为，在“资产荒“背景下，要扭转热点一、二线城市房价上涨预期、防范资产泡沫，下一步亟需加大城市土地供应力度，以匹配旺盛的购房需求。按照中央经济工作会议的要求，落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。与此同时，要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平。大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。