[克而瑞]常州：昔日鬼城的“进出口”新格局

  2016年四季度地方再次重启“限购”以来，随着房价增速的放缓，大多数热点城市明显降温，行业热度也更多地转向了一些“不限购”城市，如常州、南通、宁波、青岛等二、三线城市关注度明显提升，成为了新的“潜力”城市，也勾起了老表哥的研究兴趣。

  摘掉“高库存”帽子，良好基本面迎来更多关注

  结合近年行业和经济数据变化，不难发现这些城市的共性特征：一方面是切切实实的风险降低。首先是供求关系恢复平衡，消化周期多已降至一年以内，典型如宁波、南通、常州、徐州等市，近两年消化周期降幅更是超过了60%；其次是开发成本得到控制，土拍底价或贴近底价成交仍是市场常态，常州、常德、贵阳等市土拍溢价率更是低于5%；最后是房价仍有上升空间，目前价格明显低于区域核心城市或同能级城市，不论是毗邻上海的南通，还是临近南京的常州，其价格“洼地”现象均较为明显，而长春、宁波、贵阳等二线城市，其商品住宅价格也明显低于经济发展水平类似的同能级城市。

  另一方面是良好的基本面支撑。从人口规模来看，这些城市常住人口多居于全国前列，长期需求基数无虞，徐州、烟台等市更是高居全国TOP50；从经济发展来看，这些城市更是全国领先，典型如常州、宁波人均GDP更是超过不少省会城市，高居全国TOP20；从房地产规模来看，行业也已经步入了成熟发展阶段，为市场差异化发展留下了更多空间，2016年多数城市商品住宅成交面积突破500万平方米。

  拥有470万常住人口的常州正是其中典型，作为苏南城市群的一员，常州比省会南京更早划入“长三角”，经济发展也一直处于全国前列，人均GDP、人均可支配收入双双跻身全国TOP20，年均超过600万平方米的交易量，也代表了这座城市的市场活力；受库存积压影响，2012年以来常州楼市经历了一段低迷期，但经过2014-2016年的“三年不供地”之后，目前常州供求关系已经基本恢复平衡，2016年底住宅消化周期仅为5.4个月，较2014年末下滑60%；常州房价虽在2016年经历了一轮快速上涨，但全市8000元/平方米的成交均价，还是远低于临近的南京、苏州和上海。

  为进一步分析此类城市的需求变化，表哥很辛苦地找到了隔了一个工位的兔酱，请她以常州为样本，结合案场到访客户数据，从购房者构成、行为特征等角度进行了进一步的深入研究。

  本市客源多来自于老城区，改善型置业成为市场主力

  就本地客群分布来看，常州以市区改善型置业为主的需求特征非常鲜明。过半客源居住在钟楼、天宁两大老城区，并集中在清潭、怀德、兰陵等核心成熟板块；目前新北区也集聚了较多置业意向客户，自2006年市政府搬迁至新北区后，历经近10年的发展，随着收入水平的提升，也有越来越多的居民考虑二次置业；反倒是常住人口超过150万武进(相当于新北、钟楼、天宁人口总和)，客源总数相对较少，原因也不难理解，一方面是由于人均可支配收入不高，中高收入群体总量不大，另一方面是因为近城区客群多为新迁入人群，短期内置业需求不强。

  外地客群主要分布在沪宁沿线，其中近三成来自于上海

  更有意思的是外地客群数据，根据1月份常州监测数据，不难发现前来看房的客户中，接近85%的客户为常州本地客户，另外15%客户则来源于外地，其中主要来自于上海、南京、苏州这三个同样位于长三角经济圈内的经济更加发达城市，还有少量来自北京、深圳等地的客户。鉴于这部分客户在更高一线的城市已有居所，来常州置业可视为以投资需求为主。

  外地投资客户的涌入，主要原因有二：一是常州目前仍未限购，政策较为宽松；二是常州作为沪宁线上的一处价格洼地，目前住宅均价8272元/平方米，远低于上海、南京、苏州等热点城市。常州本身经济实力雄厚，而且近年来房地产发展迅速，以3个月来看，消化周期已下降至4.7个月，库存健康，前景也非常良好，对于外地投资客而言，是沪宁线上投资购房的不二选择。

  在外地客户涌入的同时，常州本地的购买力也正在向外溢出

  在常州取样调查的客户中，并不是100%的看房行为都只发生在常州，除了常州以外，还有接近20%的看房行为发生在苏州、南京、无锡等临近的发达城市。按照调查逻辑，取样调查的客户必定全部发生过在常州的看房行为，那么总看房记录人次则是客户样本的1.25倍(100%/80%=1.25)，假设所有源自于外地的客户都发生过外地看房行为，则还有10%(25%-15%=10%)的常州本地客户，也发生过外地看房的行为。

  虽然看房客户转化为购房者中间还将有一定的流失率，但是不可否认的是，常州本地需求也正在向周边更加发达的城市溢出。需求外溢也有两方面的因素：一来，与外地投资需求流入常州不同的是，常州本地需求向高一线城市流动，除投资需求外，还有追求更好个人发展的需求；二来，除了高一线城市以外，还有部分外溢的需求扩散至镇江这样经济实力和房价都比常州略逊一筹的城市，这部分需求同理一线城市向常州流入的投资需求，可以视为常州本地人在更加洼地的地方寻求投资机会。但从数据来看，常州外溢的需求更多的是流向高一线城市，比起投资，更多的常州人选择追求在更高能级城市的发展。

  因此，目前常州最值得注意的有两类客群，一类属于常州本地高端客户，偏向于到溢价更高、前景更好的城市投资，以期换取更高的投资利润，这种客户往往经济实力较为雄厚，在本地置业的话一般倾向于高端及改善型产品；另一类是上海、南京等经济更为发达城市的投资客，由于限购及当地房价高企无法在当地继续买房投资，坚信市场前景仍有利可图的他们手握大量资金到政策宽松的价格洼地常州进行投资，这一类客户在常州置业往往更加青睐容易转手的刚需或刚改项目，对学区等因素较容易忽略。

  常州客群来源的丰富，主要是长三角发达的交通网络给出行带来了非常大的便利，工作、居住、消费不再是传统“三位一体”的形式，更多消费者开始习惯卫星城市的生活方式(按样本数据统计，工作在常州、但不住在常州的人至少有5%)，一周一度的“迁徙”在长三角地区已经成为常态。当购房者拥有更多的选择，购房半径将会前所未有的拉长，跨城市置业也不再新奇。

  回到表哥的主战场，结合市场数据，可以更清晰地看到近半年来常州楼市的变化。

  投资客涌入，推动房价快速上涨

  2016年前三季度，常州市区商品住宅成交均价一直维持在7000元/平方米左右，市场热度明显低于周边的南京、上海、杭州等市。但随着8月份苏州、南京开始相继升级调控，在外地客群涌入的推动下，常州商品住宅成交均价快速攀升，2017年1月常州市区商品住宅成交均价达到9813元/平方米，较2016年8月份上涨了39%。但值得注意的是，受高端需求外溢影响，高单价产品市场发展依然缓慢，2017年1月份仅3套住宅均价超过3万元/平方米。

  昔日“鬼城”成为市场主力，武进区成交占比快速上升

  随着投资客群的增加，常州区域结构也显现出了明显变化。房价较低、投资属性更强的武进区成交占比明显上升，2016年四季度以来成交占比为47%，较2016年前三季度成交占比上升了10个百分点。在历经了近几年的“去库存”后，武进早已不再是2012年的“鬼城”，目前武进消化周期已经不足半年，但成交均价仍不到9000元/平方米，再加之轨交、副商业中心的规划利好，目前武进区已经成为了常州楼市的绝对成交主力，也吸引着大量外来投资客群。 

  三房、四房产品均价快速上涨，一房产品房价“滞涨”

  从产品成交结构来看，由于供给结构短期内难以改变，常州各面积段产品成交占比相对稳定，但各面积段产品均价的增长差异，还是说明了楼市的变化。就去年9月以来各面积段的成交均价变化来看，近期常州三房、四房产品成交均价上涨最快，独栋、双拼别墅也获得了大批购房者的青睐。

  统计数据显示，去年9月以来100-140平方米的三房、四房、复式产品成交均价显著增长，短短五个月内房价增长超过40%；300㎡以上的别墅类产品价格也增长较快，并以独栋、双拼产品最为典型，期间成交均价涨幅超过50%。

  两类产品价格涨幅较低，一类是80㎡以下的一房，该类产品本地客群基数有限，转手较为困难，外地投资客群兴趣也相对不高；另一类是200-300㎡产品，该面积段产品主要为四房、五房的大平层或联排别墅，目前常州市场接纳度不高，成为“夹心层”，房价涨幅也相对较小。

  总价段成交结构的变化也印证了上文对价格的判断，自去年9月份以来，常州总价80万以下产品成交占比快速回落，1月份占比仅为32%，占比较2016年三季度下滑了33%；而同一时段内，80-150万中高总价段产品成交占比则上升了22%。300万以上产品成交套数占比也从1%上升到了6%。

  综上，对于2017年常州市场，表哥认为中等面积段产品仍会是市场的主力，并且随着外来群体的增加，未来二房、三房以产品将更加走俏。从区域结构来看，随着2016-2020城市副商业中心规划的划定，以及一号线对城市南北通路利好的落地，常州市的武进、新北有望承接更多需求，助力常州楼市进一步发展。

  以常州为样本，不难整理出类似城市的市场逻辑：对于从外地涌入的需求而言，较低的房价、良好的城市发展潜力是这些城市的最强吸引力，考虑到后期转手因素，本市的主力产品会成为异地购房者首选，并推动此类产品成交均价快速上涨；但也正是因为在空间上临近区域核心城市，基于事业发展、资本收益等因素考虑，本地的高收入群体往往也希望去外地置业，致使本市高端住宅市场发展受限，高单价产品市场难以进一步扩容。