[克而瑞]比一比城市“控房价”的成效差异

　　关于房价调控成效，国家统计局的最新的阐述是“一二线城市的房价总体相对趋稳”，依据的客观数据是多数热点城市新建商品住宅价格环比下降。不过在研究的角度，分析还是应当更“透彻”一些。如果说房价涨跌是由供求关系和地方调控共同决定的话，那么在近期“限价”的特殊调控周期中，还是有必要做一下更较真的“减法”，算清“趋稳”究竟是多少：即在跟踪城市房价指数变动的基础上，“减掉”市场供求关系的影响因素，以此量化研究本轮行政调控对于房价的影响。

  统计局发布的房价指数变动不再赘述，先看市场【供求关系】与【房价变动】的相关性分析。

  十三个月“自由生长”透支了需求，也倒逼出了“政策市”

  反映市场短期供求关系的指标主要有两个，一个是消化周期，另一个是供求比。整理2015年以来重点城市的相关数据，以房价环比指数为因变量，消化周期、供求比为自变量逐月做回归分析，可以看到随着调控力度的变化，行业也经历了市场规律不明显——明显——不明显的过程。

  根据显著性检验结果，自2015年的“9•30”下调首付开始，至2016年10月的“22城限购”结束，中国房地产市场经历了一段难得的“市场驱动”正周期，通过【供求关系】来判定【房价变动】也是较为可靠的，这一段时间称之为市场规律明显。但自2016年11月以后，由于热点城市调控升级，监测城市【供求关系】与【房价变动】之间的相关性不再明确，这一段时间称之为市场规律不明显。

  在市场规律明显的这13个月中，中国房地产市场迎来了难得的“市场市”，也出现了需求透支、价格过快上涨等非理性现象。这一历程虽然有种种不良现象出现，但还是值得多作研究。在收紧性政策方面，期内虽然也有北京、上海等部分城市收紧了调控，但对于全国格局影响不大，全国性的价格调控更无从谈起。刺激性政策方面，自2014年9月份限购解绑蔓延后，受效应递减影响，期间也难再有作用显著的全国性政策宽松，行业热度攀升更多的还是受市场经济的规律影响所致。随着中央和地方行政调控愈发的精细和及时，在城镇化发展趋稳以前，这样“自由生长”的行业周期或许越来越难见到了。

  “市场市”房价增速变化的三大阶段

  这一市场规律明显的正周期又可以分为三个阶段：

  【注】就一般市场规律而言，消化周期、供求比指标越小，城市房价上涨动力更强，所以回归系数往往也都是负值。

  房价环比指数=常数项+消化周期×对应参数+供求比×对应参数

  第一阶段，房价低速上涨(2015年10月至2016年2月)。监测城市房价环比仍是涨跌参半，不少城市仍在坚持去库存，消化周期对于价格的影响不大，供求比更多的呈现出正相关，即供应多的城市房价反而涨的更快。如2015年11月深圳住宅供求比1.4，房价环比上涨2.9%，三亚住宅供求比0.35，房价环比下跌0.3%。

  第二阶段，房价中速上涨(2016年3月至2016年7月)。随着全国市场的升温，消化周期和价格变动的相关性开始加强，供求比也开始呈现出负相关。在此期间部分热点城市房价增速明显加快，典型如厦门、南京5个月内房价涨幅均超过20%，北京、上海、深圳等调控加强的城市房价涨幅也超过10%。

  第三阶段，房价高速上涨(2016年8月至2016年10月)。在这三个月里，热点城市调控迅速蔓延，但在土拍高热、房企积极加推、投资性需求涌入以及“末班车”效应的市场大背景下，政策调控反而成为了推升房价的“催化剂”，8、9、10月监测城市【房价环比指数中位数】均超过了101，是近两年以来的最高值；消化周期系数绝对值进一步增大，期内的影响系数达到了-0.192；供求比的冲低走高也与调控相一致，在8、9两月，仍是供不应求的城市房价上涨更快，但到了调控全面加严的10月，又变成了“有量才有价”，只有供应入市，有涨价项目成交，才会有价格上涨。

  可以看到，在这一轮缺乏全面监管的“市场市”中，房地产价格增速经历了温和、加速、失控的过程。在目前的行业发展阶段中，热点城市供地放缓、跨行业资金的涌入、地价上升的成本压力、投资和需求的高杠杆、企业对于行业发展空间的忧虑等等因素均在推动着房价一步步走高。如果完全脱离行政调控，这些价格非理性上涨、需求透支势必会对行业乃至经济发展造成不良的影响，由此也不难理解中央对于建立“长效调控机制”的迫切希冀。

  南京、杭州、上海调控效果显著，西安、泉州仍需警惕价格非理性上涨

  根据不同房价增速的回归分析结果，可进一步测定出2016年11月以来各市的房价走势与测算房价指数的差异，以此判定各城市调控房价的成效差异：

  热点城市方面，北京、上海、南京、杭州、郑州、武汉等城市房价涨幅均得到了明显的控制，房价实际上涨幅度均比中速增长慢5个百分点以上。

  非热点城市方面，南昌、成都、南宁等城市调控力度虽相对宽松，但由于投资性需求不多，也取得了不错的调控成果。

  值得一提的是，宁波市虽没有加入限购的行列，房价却也明显低于测算值。关键原因还是潜在库存过高，价格缺乏向上的动力，且不似苏州、无锡、嘉兴等市能够受到更多的上海辐射，与省会杭州的竞争关系也导致城市的外来购房需求相对有限。

  厦门、深圳调控效果“一般”，房价增速分别比中速慢了3.3和1.9个百分点，但基于房价回调的事实，仍应说二市取得了不错的调控成效。

  结合房价实际增速来看，近期重庆、泉州、西安等市房价增涨较快，均已接近或超过了低速增涨。其中重庆已经在1月13日发布了113号令，限制“三无”人员购房，从CRIC监测数据来看，2月份房价涨势也得到了控制。但泉州、西安二市目前仍无新的调控政策出台，还是希望二地政府多做准备，做好应对房价非理性上涨的预案。

  综上，在不过多伤及市场供求关系的前提下，目前大多数限购城市已经取得了相对理想调控的效果，但在需求的挤压式转移下，市场依旧暗潮涌动。从城市角度来看，严格的调控往往意味着更多的需求溢出，为预防购房需求向周边“非限购”区域转移，典型如杭州、南京均在近日扩大了城市限购范围；调控“事半功倍”的城市也没有放松警惕，如南昌、成都等市调控算不上最严，但也取得了不错的调控成效，不过相应的，这些城市也面临着更多的“涌入性需求”压力，如南昌即在3月进一步收紧了限购，更多地堵住了外地人取得购房资格的渠道。也有部分城市供求关系出现紧张，典型如深圳、福州、厦门成交量急剧收窄，目前消化周期均已超过了20个月，还是希望这些地方政府能够找到量与价的平衡点，在控制住房价的同时，也不要过多的形成需求积压，反而加大了下一轮房价飙涨的风险。

  ---------------------- 衍生研究、相关说明和附表 ----------------------

  房价指数与到访量的关系

  由于这些是敏感数据，所以不能放实际数值，但Z-score后的趋势还是可以看看的，结论有这几点：

  1．数据可信性：2015年下半年-2016年10月，【来访/来电】与【成交/来电】走势贴合的都比较较好，说明这份数据还是比较可靠的

  2．来电来访指数的先行性：房价与来电来访走势的差异在2016年10月即已出现，各城市三个指标之间的关系不再明确。(sig值达到了0.28)

  3．近期成交转化率：自2016年10月开始，【来访/来电】与【成交/来电】的走势出现明显差异，成交量走势高于来访，说明随着近几个月的投资客变少，来访客户的成交转化率反而提高了

  4．房价指数与来访量的相关性：在2015年10月-2016年9月这段时间内，房价指数与来电来访数据存在较为明显的相关性，但自2016年开始，房价指数中位数与另外两个指标之间的差值逐月扩大，这意味着有更多愿意接受涨价的客户进入了市场，这也印证了上文对于房价涨速三阶段的判断。

  但到了2016年10月以后，来电来访数据与房价指数之间的关系不再明确，并且考虑到客群结构的变化，做类似正文部分的分析并不合适，所以再做进一步分析的意义不大。

  对于测算房价指数的城市间差异，应当怎么理解？

  由于计算数值与消化周期、供求比挂钩，计算的低、中、高速房价指数也在一定程度上反应了这些城市的楼市健康度。就此角度来看，目前大多数执行调控的热点城市供求关系依旧趋好，不过如深圳、厦门、福州等市还是出现了一些问题。

  与实际历史数据相比，低速增涨阶段、中速增涨阶段、高速增涨阶段的回归计算结果相差多少？

  结果不能说特别理想，但是还凑合。