[世邦魏理仕]解读房地产境外投资管制新政

  2017年8月18日，国务院办公厅转发了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。《意见》由发改委、商务部、人民银行、外交部共同制定，并由国务院同意后发布。

  发改委列出了三类境外投资，包括：禁止开展的境外投资（如赌博业等）；限制开展的境外投资（如房地产、影城、体育俱乐部等）；鼓励开展的境外投资（如有利于推进"一带一路"建设的基础设施项目等）

  2016年底，中国政府开始收紧海外投资，旨在稳定人民币汇率、限制资本外逃、降低金融风险。此后，资本外流大幅减缓，商务部数据显示，2017年上半年，中资海外房地产直接投资同比下降82.5% (1)。

  房地产被列入了受限制行业名单，这意味着中企的海外地产购置计划将面临多层次审查，但由此产生的影响将更为微妙。

  这对房地产行业意味着什么？

  世邦魏理仕研究部数据显示，2017年上半年，中国仍是亚太地区商业房地产投资市场的最大资本来源。我们录得的实际投资交易额与官方发布的房地产对外直接投资额数据之间的差异表明，目前已经有大量中国资本形成境外循环并在房地产市场上持续活跃。

  尽管中国资本仍积极寻求海外投资机会，但买家的构成却发生了变化。主权财富基金（SWFs）的海外地产投资仍然活跃，但由于国有企业（SOEs）受政策驱动明显，其海外地产购置活动已经降温（见图1）。

图1：中国投资者海外地产购置情况

来源：世邦魏理仕研究部，2017年8月

  世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示："新规将在短、中期内对国内房地产投资市场产生积极影响。对于具有海外投资需求但又无法实现的国内投资者来说，国内商业地产投资市场有可能成为这部分溢出资金的'锚'。此外，新规背景下，部分出售物业的境外卖家更青睐拥有境外架构的买方，以便加快交易进程，这对于外资投资者来说是一个窗口期。

  然而，长期来看，资本管制政策或将抑制某些国外投资者的投资热情，因为他们可能担忧退出时向海外汇出资金会遇到困难。资本管制不会对国内房地产投资市场产生重大长期性影响，因为国内投资市场仍将取决于宏观经济的发展趋势和房地产基本面。"

  此外，新规还将改变中国投资者的海外投资策略，一些可能出现的策略包括：

  o利用境外金融机构：大型投资机构已经通过保险公司和其他已收购的投资管理平台获得了境外资金融通的渠道。他们可能会利用这些境外平台从事地产收购活动。

  o通过香港进行投资：投资者可能会利用其总部设在香港的企业实体购置资产。另外，香港本身依然是大陆投资者购置土地和大宗地产项目的热土。

  o品牌输出：预计更多投资者将以"轻资产"模式输出其品牌和运营经验。

  o其他可能选择的途径还包括在"一带一路"相关国家进行投资；担任基金里面的有限合伙人（LP）；购买低于5,000万美元的小型股权；参与合资企业。

  世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示："目前，中国仍是亚太地区跨境投资的最大资本来源国，并将继续在全球商业房地产投资市场扮演重要角色。中国的境外投资不会中断，但随着投资者为适应新规而进行投资策略调整。预计主权财富基金地产投资将保持强劲，'一带一路'倡议相关投资将引发更多关注。"