[克而瑞]2017年三季度房地产市场九大变化（下篇）

  变化八：企业业绩

  前三季度龙头房企持续增长

  部分房企上调销售目标

  伴随2017年上半年热点城市限购限贷政策进一步收紧、购地监管力度加大，前三季度，房地产总体市场降温、市场环境更为复杂。然而，虽然多数规模房企三季度业绩低于全年平均水平，但销售业绩仍然延续了去年的增长势头，业绩同比大幅增长。其中，部分规模增长较为迅速的房企于中期业绩会上上调年度销售目标，有望实现进一步扩容。

  龙头房企中，碧桂园1-8月销售金额为3806.7亿元，同比上升112%。在实现翻番增长的同时，碧桂园销售目标由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元，但仍然完成了全年目标的76%。上半年销售势头良好、销售目标提升的房企还有龙湖、旭辉等。其中龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标，目标大幅上调36%后，其目标完成率仍达77%；旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下，仍完成销售目标的76%。

  在上调销售目标的房企中，融创和远洋业绩完成率（调整后）最低，分别为54%、58%。这也从侧面说明他们对下半年并不悲观。其中，融创1-8月销售金额已超去年全年业绩。虽然目标上调至3000亿元后目标完成率为54%，但其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元，因此目标完成可期。

  变化九：企业拿地

  长三角和热点二线受青睐

  合作、收购比重继续加大

  随着行业集中度越来越高，大型房企为满足销售规模不断增长的需要，积极扩充土地储备，而部分中等规模房企，为从一个梯队上升到更高的梯队，在新增土地储备上也较为积极，截至9月中旬，拿地规模最大的前30家房企，新增土地建面已接近去年全年总值。在此背景下，今年以来，房企拿地表现出4大特征。

  特征一：冲刺千亿的企业拿地规模翻倍

  随着行业集中度的不断提高，为抢占市场份额，部分中等规模房企明确提出短期内要实现千亿销售规模的目标，这些企业在冲刺千亿目标的过程中对土地储备获取也更加积极。在中期业绩发布期间，明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的企业，旭辉、富力、远洋今年以来拿地就十分积极。截至9月中旬，远洋地产、旭辉集团拿地总额均达到了去年全年拿地金额的2倍多，富力地产拿地建面为也达到去年全年拿地总建面的2倍多。

  特征二：积极布局热点二线城市

  在城市布局方面，热点二线城市仍然是房企投资布局的重点。今年以来，拿地规模最大的30家房企积极布局热点二线城市，其对二线城市的投资额在各级城市中占比最高，达到50%左右。由此看来，企业对城市容量大，政策高压下销量不俗的二线城市更具信心。而在单城市方面，南京、杭州、天津、武汉、合肥、苏州、郑州、济南、成都尤为受房企青睐，占到30家房企二线城市投资额的超7成。这些重点二线城市或为省会城市、或为区域中心城市，一直都是房企争相布局的重点城市，市场去化普遍较好，具有较好的投资前景。

  特征三：长三角区域为投资热点

  在区域布局方面，长三角区域最受房企青睐。今年以来，拿地规模最大的30家房企，在拿地金额区域分布上，长三角区域在四大区域中占比最高，超30%；而在新增土地建面上，长三角区域占比也上升最明显。显示出长三角区域仍然是房企最热衷投资的区域。房企青睐长三角的主要原因：2017年以来，一二线城市受到政策打压投资受限，核心城市周边成为企业投资新热点。长三角区域作为一个多核心发展都市圈，拥有上海、南京、杭州和合肥多点带动，且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃，更受到企业投资青睐。

  特色四：愈加倾向于收并购和合作拿地

  今年土地市场火热依旧，合作拿地现象开始增多，同时非公开市场上，房企通过收并购方式也取得了大量土储，房企拿地方式愈加多元化，无论是合作方式还是收并购方式，都通过较少的资金撬动了大量资产，为企业获得土储的同时节省了资金成本，有效降低了风险。

  例如，在收并购方面，融创表现突出。融创今年在公开市场鲜有拿地，今年以来已完成七起并购，共获得6642万方土储。从所得地块质量来看，企业收并购所得土储8成以上位于合肥、无锡、青岛等热点二线城市，平均收购成本仅为约1000元/平方米，极大降低了拿地成本。在合作拿地方面，旭辉表现出色。旭辉截至9月中旬，通过合作方式获取的土地，已高于去年全年合作拿地总数25幅，合作地块占比达到60%左右，未来还有加大之势。

  《2017年三季度房地产市场总结展望》专题目录

  一、政策从紧：“四限”继续扩容叠加信贷收紧，各地落实“租售并举”

  1、部分城市重启或升级限购、限贷，季末重庆等5市同步“限售”

  2、严查消费资金购房、默许首套房贷利率上浮，但房贷占比仍处高位

  3、加快发展租赁住房市场，构建“租售并举”的长效住房制度

  4、四季度更多二三线城市跟进、升级“四限”，信贷继续收紧防风险

  二、行业调整：三季度各指标增速放缓，预计全年销售规模仍将新高

  1、商品房销售增速放缓，但全年销售面积、金额同比将略有上涨

  2、开发投资增速连续下滑、新开工面积减少，四季度趋势维持

  3、土地购置“量价齐升”，供地结构变化带来整体地价增速放缓

  三、供应下滑：限价致一二线供应低迷，三四线供应持续走高

  1、一线城市同比锐减33%，预计四季度仍持续低位

  2、二线城市同比跌多涨少、分化明显，四季度供应将迎来高点

  3、三四线城市供应量同环比皆上升，料四季度仍持续高位

  四、成交走低：政策趋紧、供应不济、需求显疲态，成交仍低位徘徊

  1、各线同、环比双双锐减，一线和三四线环比跌幅皆超30%

  2、一、二线小幅回升而三四线整体下滑，四季度依旧低位徘徊

  五、房价回落：热点城市房价稳中有降，三四线变盘风险积聚

  1、热点一、二线城市房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄

  2、四成城市房价较二季度末小幅下滑，近半三四线房价同比涨20%以上

  3、一、二线房价环比稳中有降，三四线房价显著下调风险累积

  六、库存上升：半数城市库存、消化周期较6月末显著上升

  1、9成城市库存较去年同期下降，但半数库存、消化周期较二季末上升

  2、城市分化愈加显著，四季度库存继续减少的幅度将收窄

  七、土地增加：成交规模、价格显著上升，四季度价格有望回归理性

  1、三季度成交规模回升显著，一线土地溢价率受制回落

  2、中西部经济强市成交规模持续领先，热点二线城市溢价率居高不下

  3、四季度地价有望回归理性，租赁用地成为土拍新潮流

  八、企业业绩：前三季度龙头房企持续增长，部分房企上调销售目标

  九、企业拿地：长三角和热点二线受青睐，合作、收购比重继续加大