[世邦魏理仕]2017年第三季度北京优质物业市场回顾及展望

  2017年10月16日，北京–世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2017年第三季度北京优质物业市场回顾及展望》。报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、工业地产市场和投资市场，呈现如下特点：

  1.  优质写字楼市场：季度市场净吸纳量创6年历史新高，达13.4万平方米；需求方面，金融及TMT行业表现依然突出，能源和专业服务类企业的需求亦较为强劲。

  2.  优质零售物业市场：购物中心积极尝试转型，主题街区成热点；年轻时尚品牌服饰较上个季度活跃。

  3.  优质仓储物流市场：整体市场处于几乎满租的状态，空置率创有纪录以来最低。租金报价同样本环比上涨0.5%。

  4.  投资市场：本季度共有9宗大宗物业投资交易成交，包括四宗写字楼、两宗零售物业、一宗酒店和两宗综合体交易。今年前三季度共录得17宗大宗交易，接近去年21宗的总数。

  一．北京优质写字楼市场

  ——新兴商务区日趋成熟，空置面积持续消化

  2017年第三季度，北京写字楼市场有二个项目落成，分别是位于奥运村地区的中海国际中心和恒毅大厦，共为市场带来12.3万平方米的办公面积。

  需求方面，金融及TMT行业表现依然突出；此外，能源和专业服务类企业的需求亦较为强劲。季内，上述行业中均录得面积超过5,000平方米的大宗租赁交易。季度市场净吸纳量创6年历史新高，达13.4万平方米；空置率环比下降0.2个百分点至7.1%。因部分前期落成项目去化速度较快，个别业主小幅提高租金报价使得整体市场剔除样本变化微升0.1%，季末平均租金报价每月每平方米426.6元。

  未来六个月，预计有47.1万平方米的办公租赁面积入市。新项目分布于CBD、燕莎和望京区域。新增供应将会给市场提供更多选择，同时亦会给现有物业的业主在留住租户方面带来压力。整体市场空置率短期内将有所上升，租金有望保持平稳运行。

  世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出：“以望京和奥运村为代表的新兴区域基础配套日益完善，商务氛围逐渐成熟，其新项目较高的楼宇品质和性价比逐渐成为高品质租户的重要选址目标。随着这些区域的供应高峰逐渐步入尾声，写字楼需求有望进一步外溢至丽泽、通州等具有长远发展潜力的外围区域。”

  二．北京优质零售物业市场

  ——购物中心积极尝试转型，主题街区成热点

  2017年第三季度，无新项目落成。西单国际大厦商业停业装修。北辰北苑路店经营权转让给上品折扣，更名上品+，被定义为首家互联网城市奥莱。

  多个购物中心推出新的主题街区，例如：半岛广场“有氧公社”、西单大悦城“样街”、石景山万达广场工业主题街区。由于新燕莎金街购物中心、国贸等项目部分改造完成，市场整体空置率环比下降0.2个百分点至5.2%。餐饮业态依然活跃，必胜客休闲餐厅、德国失重餐厅等进驻北京。年轻时尚品牌服饰较上个季度活跃。北京SKP引入全国首家I29-铁狮东尼、北京首家BA&SH；太古里引入全国首家Gilly Hicks。购物中心首层商铺平均租金同样本环比增涨0.6%至每天每平米36.3元。成熟外围区的部分项目租金增长较核心区更为明显。

  未来六个月，有5个项目计划入市，总体量近33.6万平方米。新增项目入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。

  世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示：“以零售和体验业态复合为特点的生活方式类门店扩张日趋活跃，此外王府井等核心商圈年底将迎来多个国际品牌的旗舰店，这两类大面积租户将在优质零售物业租户组合中占据日益重要的位置，为北京核心和新兴商圈注入新的活力。”

  三．北京优质仓储物流市场

  ——仓储物流市场接近满租，租金环比上涨

  2017年第三季度，北京经济技术开发区成交一块工业用地，北京主要工业园区土地价格报每平方米2,138元，与上季度基本持平。

  仓储物流市场近两个季度均无新增供应，市场仅存的空置面积在本季度被吸纳完毕。受可租面积匮乏所限，市场需求的活跃度较上季度下降，现有租户稳定，鲜有退租。新近成交客户以面积需求较大的第三方物流为代表，如中外运在百利威物流二期承租7,000平方米。整体市场处于几乎满租的状态，空置率创有纪录以来最低。租金报价同样本环比上涨0.5%至每月每平方米41.3元。

  未来六个月，受施工规定因素的影响，计划于2017年底交付使用的仓储物流设施将延期至2018年上半年，整体租赁市场将以存量交易为主，由于需求旺盛，空置率预计仍将处于低位，租金水平有望维持小幅上涨趋势。

  四．北京物业投资市场

  ——前三季度大宗物业投资交易宗数接近去年总数

  2017年第三季度，共有9宗大宗物业投资交易成交，包括四宗写字楼、两宗零售物业、一宗酒店和两宗综合体交易。今年前三季度共录得17宗大宗交易，接近去年21宗的总数。

  房地产公司依然是最活跃的买家，季内完成4宗交易，购买标的全部为增值型资产，并以改造翻新以实现资产增值为投资策略。自用型买家本季度表现亦较为活跃，完成了3宗交易。其中一栋位于电子城的写字楼被企业购买自用，而京客隆和北京华联则分别收购大兴一座商业酒店综合体和凯德安贞项目，买家此前分别为所购物业的主力租户。

  本季度有8个交易项目位于非核心区域，由于核心区域可售物业稀缺，未来投资者将继续在非中心位置寻找投资机会。

  世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部执行董事纪刚指出：“今年有房地产公司表现活跃，完成多宗交易，但以保险公司为代表的大型机构投资者则较为沉寂，前三季度缺乏单项交易额高的重量级交易。市场普遍观望十九大期间宏观政策的走向，预计今年全年北京大宗投资总额难以达到去年的高度，但和历年相比仍处于较高水平。”