[克而瑞]信贷收紧，销售、投资和新开工环比回落仍将持续

  国家统计局公布了前10月全国房地产行业的各项数据，其中商品房成交增速持续下滑；而新开工面积、房地产开发投资额等指标同比增速均出现小幅回落。无独有偶，“十九大”有关“房住不炒”的定位在新增信贷数据也有显著体现，在房地产去杠杆、信贷持续收紧的背景下，加之“四限”政策短期不松劲、不调整，未来数月商品房销售、投资、新开工等环比回落的趋势仍将维持。

  10月M2同比增速仅8.8%再刷近年新低

  居民新增短贷锐减

  昨天，央行公布了10月金融统计数据显示：到10月末，广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%，增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点；狭义货币(M1)余额52.6万亿元,同比增长13%，增速分别比上月末和上年同期低1个和10.9个百分点。

  CRIC点评

  本月M2再次刷新历史低值，同比增速仅为8.8%，主要源于政府加强了金融监管，去杠杆效果显著；此外，信贷规模也得到了有效控制，10月人民币贷款增加了6632亿元，不足1-9月月均，其中以消费贷款为主的居民短期贷款从9月的2537亿元大幅度下滑至10月的791亿元，表明前期楼市调控政策效果开始逐渐在居民需求端显现，预计未来在货币供给和信贷层面仍不会放松，M2同比增速放缓的趋势在短期内也难以发生改变。

  10月销售金额和面积环比齐跌约20%

  同比增速持续下滑至负区间

  1-10月份，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长5.6%。商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长9.6%。

  CRIC点评

  前10月销售面积、销售金额同比分别增长8.2%和12.6%，比前9月分别回落2.1和2个百分点，整体增速依旧下滑。从单10月看，商品房销售面积同、环比齐跌，分别下降了6%和18%，而销售金额虽与去年同期大体持平，但环比却也下降了20%。

  整体市场下行，”银十”不再，成交放缓的趋势并未得到改变。一方面，政策层面依旧严苛，限售城市持续扩容，新增三亚、昆明、德州等6市，限售周期大都在2-3年之间，截止目前已有47城相继落地限售，此举无疑降低了投资客们对房价的预期，成交回落明显；另一方面，10月恰逢十九大召开，部分城市也延缓了预售证的审批，房企观望情绪强烈，客观上也造成了新盘的延迟入市，供应紧缩的局面在短期内难以缓解。不过伴随着十九大的召开，“房住不炒”的定位再次明确，后期房企也会不断适应政策变化做出调整，预计全年销售规模仍将有望与去年持平甚至小幅增长。

  房产开发投资额累计增速持续下行

  10月同、环比增幅分别为5.6%和-11%

  2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

  CRIC点评

  10月份全国房地产开发投资额有所回落，环比下降了11%，同比增速仅为5.58%。前10月累计同比增速维持在7.8%，较1-9月份回落0.3个百分点。究其原因，增速下滑与新开工等先行指标弱走势相关，主要是当前楼市调控政策持续发酵，房价上涨受到严控，时至年末，适合开工的土地储备极其有限，企业开工意愿有了一定程度下降。

  总体来看，政策不断加码固然会在短期抑制开发投资需求，但房企也在不断适应市场的变化寻求新的机会，拿地补仓意愿较为强烈，从持续上扬的土地购置面积增速也可看出端倪，预计未来两个月房地产开发投资额增速仍将持续下滑，但降幅不会太大，整体市场维稳。

  10月新开工面积同、环比分别下跌4.3%和12%

  而土地购置增速继续上扬

  1-10月房屋新开工面积145127万平方米，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅新开工面积104125万平方米，增长9.6%。

  1-10月份，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速比1-9月份提高0.7个百分点；土地成交价款9695亿元，增长43.3%，增速回落3个百分点。

  CRIC点评

  10月新开工面积显著回落，环比下降了12%，前10月累计同比增速达到5.6%，增速回落了1.2个百分点，开发商的观望情绪浓厚；加之年末将至，房企也在积极的冲刺业绩，加强现有项目的去化以回笼资金，新开工意愿并不强烈，预计11月份的新开工量可能会进一步下滑。

  另外，作为企业补库存的另一途径，土地市场在2017年热度不减，1-10月全国土地购置面积增速为12.9%，保持持续上涨。一方面，三四线城市火爆的成交行情激发了房企拿地补仓的热情，另一方面，部分城市土拍限价也降低了房企的拿地成本，部分处于高速扩张期的企业也选在此时积极布局。目前国家也在积极发展租赁市场，大力推进租赁住房用地的入市，后期随着土地供应的不断增加，土地购置面积也将继续保持增长态势。

  商品房待售面积同比下降13%

  商办类库存风险依旧

  10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。其中，住宅待售面积减少772万平方米，办公楼待售面积增加17万平方米，商业营业用房待售面积减少87万平方米。

  CRIC点评

  本月虽然销售面积略有回落，但供应走低还是促使商品房的待售面积出现了小幅下降，比9月末减少882万平方米。其中住宅商品房的下滑依旧是较为显著，核心一二线城市基本不存在库存风险，三四线城市在此轮行情带动下也在不断加速去化，预计未来待售面积下滑趋势仍将继续。此外，商办库存虽连续下滑，但绝对量仍较大，销售的风险不容忽视。