[第一太平戴维斯]一季度北京甲级写字楼市场租赁需求保持活跃

第一太平戴维斯华北区物业市场概述

（2018年第一季度）

  北京甲级写字楼市场

  2018年第一季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新增项目，合计为市场带来约14.5万平方米的办公面积。目前，全市甲级写字楼存量达到1,065万平方米（含自用面积）。

  本季度，2018年第一季度，租赁需求保持活跃，全市空置率环比下降0.8个百分点至6.8%，同比上升0.7个百分点。

  鉴于活跃的市场需求，全市甲级办公楼平均租金指数继续回升，录得环比和同比分别上涨2.4%和 4.0%。全市平均租金达到人民币每平方米每月345.3元。

  [市场预测]

  2018年第二季度，北京甲级写字楼市场将迎来四个新增项目，合计带来约22万平方米的办公面积。新增项目均位于非核心商务区，北京甲级写字楼市场去中心化趋势愈发明显。

  望京和亚奥等非核心商圈成交仍以大面积需求客户为主，空置率将进一步下降，因此租金仍有进一步上涨空间。CBD核心商务区首批入市项目预租平稳进行，业主方通过积极预租来化解大体量供应带来的市场压力。

  从2018年“两会”上释放的相关信息可以看到，未来国内经济发展的重点将放在振兴实体经济上，发展科技创新的新动能，通过技术创新、机制创新改造提升传统产业。因此，2018年写字楼租赁市场的需求主力将聚焦在科技行业以及实体行业的升级需求，金融行业则保持平稳。

  同时2018年政府工作报告明确指出，全面放开一般制造业，扩大电信、医疗、教育、养老、新能源汽车等领域开放，预计将带动以上行业的扩张，而来自上述领域的企业对办公面积的需求有望进一步提升。

  北京零售市场

  2018年1-2月，北京市社会消费品零售总额录得1,742亿元，同比上升5.8%。网络零售额继续展现强劲增长势头，同比增幅达22.0%至373亿元，占社会消费品零售总额的比重为21.4%。

  2018年第一季度，北京商业零售市场迎来一个新增商业项目的入市，即位于亚奥商圈的环宇荟，带来35,000平方米的新增供应。购物中心存量增至965万平方米，百货商场的市场存量维持210万平方米。

  本季度，全市购物中心入驻率环比小幅上升0.1个百分点至93.0%，同比下降0.3个百分点。

  本季度购物中心首层平均租金环比小幅上升0.7%，为每平方米每月人民币956.2元，同比上升2.1%。

  [市场预测]

  2018年第二季度，北京商业零售市场还将迎来3个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约18万平方米的商业面积。

  2018年仍将是新零售行业深度发展的一年。在新技术的引领下，实体零售行业释放更大的发展活力，并为消费者带来更加丰富的购物体验。同时，电商平台将加速对线下零售百货和物流供应商进行投资，以打通线上、线下及物流的全渠道零售模式。

  北京住宅租赁市场

  2018年第一季度，北京市服务式公寓市场无新增项目入市。同时，位于CBD区域的国贸公寓于3月正式关停以进行内部装修改造。北京市服务式公寓市场存量降至8,219套。

  鉴于市场存量依旧有限，本季度全市服务式公寓整体入住率环比上升1.4个百分点至88.9%，较去年同期上升2.4个百分点。

  本季度，全市服务式公寓租金环比小幅上升0.2%为人民币每平方米每月233.0元，同比上涨6.2%。

  受国内租户旺盛需求拉动，第一季度，高端公寓平均租金环比小幅上升1.4%至人民币每平方米每月164.2元，同比上升4.5%。

  别墅的需求以家庭为主且表现平稳，普遍以续租为主。别墅租金环比微幅上涨0.2%至人民币每平方米每月122.5元，同比上涨2.3%。

  [市场预测]

  预计2018年第二季度，位于国贸商圈的佳兆业公寓将投入使用，将为服务式公寓市场带来近百套供应单元。

  在CBD核心区写字楼项目预租阶段，已有项目初步锁定了东方广场某知名企业搬迁入驻，届时将对东长安街区域的服务式公寓入驻率造成影响。目前东方广场的业主方已积极觅客，以避免届时出现大量空置。

  长租公寓作为住房租赁市场的一个重要组成部分，已吸引了来自不同领域的投资方及运营方进行布局。未来围绕着住房租赁市场的政策支持将加快落实，为长租市场的快速发展提供良好的内外部环境。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  一季度，受春节假期等因素影响，北京市住宅新开工及竣工面积维持在低位，导致市场供应量继续下滑。其中，一手住宅市场新增供应为49.3万平方米，环比下滑32.2%。

  作为传统的销售淡季，本季度一手普通住宅成交面积为41.4万平方米，环比及同比分别下降35.8%及50.4%。

  一手住宅高端市场

  本季度的高端项目供应保持平稳，共有6个高端公寓项目和4个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），分别为市场带来623套和150套新增供应。

  高端公寓成交均价为人民币每平方米91,217元，环比上涨1.0%；高端别墅成交为均价人民币每平方米65,900元，环比下降3.2%。

  一季度，北京土地市场共计成交住宅及混合类用地18宗，其中共有产权住房用地7宗，“控地价、限房价”用地11宗。预计未来一段时间，共有产权住房及限地价型商品住房用地仍将会是土地市场成交的主流。

  [市场预测]

  自2017年北京最严调控实施已一年有余，受此影响，北京市一手住宅市场继续维持低迷态势，整体成交规模明显缩减。预计在2018年政府仍将延续目前的调控政策，保持市场的稳定性。同时，通过共有产权房以及长租公寓等项目来满足民众的基本住房需求。

  2018年，北京政府对高端项目的监管仍将较为严格，部分高端项目将会难以在近期获取预售许可证，因此导致市场上高端住宅的供应量相应减少，改善型需求受到抑制，成交也表现低迷。预计在调控政策及严格监管的双重影响下，年内高端住宅市场的成交较往年会出现下滑，而市场供应量有限的前提下高端项目的平均成交价格将稳步上涨。

  预计2018年北京土地市场仍将是供应与成交两旺的态势，政府通过供给侧的调整，来满足未来住房的供应。住宅用地的供应将集中在共有产权住房、“控地价、限房价”等类型的住宅用地。此外，受到城市规划的影响，商办类用地的供应预计将集中在五环以外的区域且数量将有限。

  北京销售与投资市场

  2018年一季度，由于受商办类项目的严格限购政策影响，北京一手散售写字楼及商铺的成交面积分别为8.9万及4.6万平方米，环比分别下降10.1%及77%。

  第一季度，北京大宗投资市场共有10宗项目成交，总成交金额达人民币52.88亿元。

  2018年一季度，甲级写字楼资本价值为每平方米79,600元，环比上升3.4%。鉴于甲级写字楼平均租金基本保持稳定，本季度毛收益率小幅下降0.04个百分点至5.23%。

  第一季度，土地市场共计成交24宗土地，总成交金额达人民币573亿元，环比下降39.6%，其中住宅类及混合类用地成交18宗，商业用地成交2宗。

  [市场预测]

  针对商办类项目的调控政策实施一年有余，市场成交明显大幅缩减。由于政府不断强调楼市调控的连续性，预计在2018年内放松调控的可能性很小，因此商办类项目散售成交估计仍将在低迷中徘徊。

  近一段时间，机构投资者的投资目标呈现出更加多元化的趋势，除了传统的写字楼、商业零售、酒店等资产，服务式公寓、产业园区内的独栋办公楼等项目也逐渐成为热门的收购目标。受市场调控、拿地成本等因素影响，已有部分开发商将目光投向存量市场，通过收购有回报潜力的物业已实现资产增值。

  预计北京土地市场在2018年仍将有序供应，供应地块将以共有产权住房及“限地价”类住宅用地为主，通过土地市场供给端来调节房价。而商办类用地的推出量将会有限，区位也多集中在新兴区域、近郊等地点，反映出未来城市规划布局将逐渐呈现去中心化的趋势。

  二线城市（天津、大连、沈阳）甲级写字楼市场

  天津：2017年第四季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场无新增项目入市，总存量依旧保持在118.4万平方米。由于无新增供应，需求主要以吸纳现有存量为主，使得甲级写字楼市场空置率环比下降3.4个百分点至27.6%。鉴于大面积客户的成交营销，成交租金水平略有下探，影响市场平均租金环比下降0.8%至人民币136.6每平方米每月。

  大连：2018年第一季度，大连甲级写字楼市场无新项目交付，全市甲级写字楼存量保持在124万平方米（含自用面积）。甲级写字楼租赁需求保持稳定，金融行业仍是租赁需求的主要来源。甲级写字楼市场空置率环比下降0.6个百分点至16.1%。市场平均租金环比上升0.5%至106.7元每平方米每月。

  [市场预测]

  二线城市写字楼市场仍将面临去化速度缓慢、空置率高企的难题，同时由于市场需求并未明显增加，预计整体空置率仍处于高位。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。

  二线城市（天津、大连、沈阳）零售市场

  天津：2018年第一季度，市场迎来一个新项目入市，带来12万平方米供应。项目为坐落在南开区的鲁能城购物中心，开业后空置率约为10%。至此，全市零售物业存量达到529万平方米。市场需求保持活跃，全市空置率环比下降0.3个百分点至13.3%。核心商圈因其地段优质录得良好表现，影响市场平均租金环比微升1.17%至人民币344.5每平方米每月。

  大连：2018年第一季度，市场无新项目入市至此，全市零售物业存量保持在331万平方米。市场需求保持稳定，全市空置率维持在12.3%。市场平均租金环比保持稳定为406.5元每平方米每月。

  [市场预测]

  鉴于二线城市整体商业市场供过于求的现状，无论对于新进品牌还是已有品牌，在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态，吸引顾客提升客流量。

  新兴商圈将成为供应的主力区域，对传统商圈产生一定的消费分流影响。随着新兴商圈供应的不断增加，集群呈现后的规模效应值得期待。