上海6月房屋租赁市场报告：租金跌幅收窄 低端需求释放

  2018年6月，上海房屋租赁指数为1898点，比上月下降2点，环比下降0.11%，降幅较上月缩小0.10个百分点，为连续第9个月下降走势。6月租赁指数同比下降1.82%。

  6月，上海房屋租赁市场迎来毕业租赁季，局部市场及板块新增需求增速。上海房屋租赁指数办公室认为，6月的市场表现：一、租金连续九个月下跌，但环比跌幅本月最小，租金行情的相对平稳支撑了成交量。二、市场新增需求集中在低端，尤其是中心城区成交上升明显，新增需求中不乏外省市应届毕业生。今年仅本市高校应届毕业生近19万人，比去年增加约3000人，面对外地城市以房产优惠政策抢人才，上海放宽落户积分等加大力度，于是选择上海的应届生相继而至。三、从各档市场看，低端市场局部租金上涨，以合租个人房东物业和租借长租公寓为两大产品交易形态；中端市场整体租金下跌幅度最大，一般改善需求未现放量；而高端市场租金下跌收缩使得整体租金跌幅小于中端，其中品质租客及买房成交装修衍生的过渡租赁需求有所上升。四、从区域板块租金统计看，高、中端市场各板块整体租金跌幅相近；低端市场有四分之一板块微涨，其中近九成在中心城区。从户型租金统计看，一室户型整体租金跌幅最小，二室、三室户型依次扩大。五、迹象反映了市场动向：租客续租涨租惯例不再，小幅下调时有，这一现象在外环外板块尤为普遍；租赁空置期未见缩短，非热门板块往往二三个月成交，整租万元以上以及高价一室户成交缓慢；精装修房源租金溢价减弱，大多高于普通装修房源3%-5%。截至6月30日，全市挂牌租赁房源42788套，其中，内环内房源有11939套，内外环间房源有16022套，外环外房源有14827套。

  6月20日，上海挂牌2宗杨浦区的租赁住宅用地，预计7月12日出让，建成后提供租赁住房至少937套，户型面积约35平方米，极小户型的规划，属于上海供应租赁住宅用地以来的首次。6月29日，上海市公积金管理中心发布《关于本市提取住房公积金支付房租通过住房租赁公共服务平台核验租赁信息的通知》实施细则，自7月1日起至10月1日，每户家庭（申请人及配偶）月提取金额不超过当月实际房租支出，最高月提取限额由2000元升为3000元。6月30日，上海房管局宣布，7月1日起，全面实施住房租赁合同网签备案制度，国有土地上的住房租赁活动，均应按规定进行合同网签备案。

  高端品质需求上升

  6月，高端市场租赁指数下降0.11%，降幅环比缩小0.13个百分点。其中，一室下降0.05%，二室下降0.12%，三室下降0.16%。

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块租金，八成下跌，二成上涨。高端市场本月租金跌幅明显收窄。中心城区板块如杨浦五角场、浦东花木、静安曹家渡、长宁古北，租金分别下跌0.14%、0.12%、0.11%、0.08%。新兴城区板块如闵行金虹桥、青浦徐泾、浦东三林、闵行古美罗阳，租金分别下跌0.17%、0.16%、0.14%、0.12%。调查显示，高端市场租金跌幅收窄，一是高端购房、置换衍生的装修等过渡性租房需求上升；二是可供选择的精装品质房走俏，房东减少议价空间；三是携老带小的年轻家庭追求品质增多，选择租借高端大户型，以外来人口高薪家庭为主。在板块表现中，如浦东花木大户型需求上升，三室户型租金上涨0.16%，平均租金为14944元；一室、二室户型租金则分别下跌0.34%、0.18%，平均租金为9267元、12700元。闵行古美罗阳小户型需求集中，一室户型租金上涨0.12%，平均租金为8000元，二室、三室户型下跌0.32%、0.17%，平均租金为10230元、12957元。CBD区域板块租金则维持上涨，包括商务租赁，如黄浦五里桥、静安新客站、徐家汇租金分别上涨0.12%、0.11%、0.04%。其中，黄浦五里桥、徐家汇需求以中小户型为主，一室户型租金分别上涨0.12%、0.18%，平均租金为10148元、10583元；二室户型租金分别上涨0.24%、0.13%，平均租金为12740元、13331元；三室户型租金持平、下跌0.19%，平均租金为16856元、16001元。静安新客站需求以中大户型为主，二室、三室租金分别上涨0.13%、0.21%,平均租金为14333元、17749元；一室户型租金走平，平均租金为11062元。

  中端内外跌幅相近

  6月，中端市场租赁指数下降0.17%，降幅环比缩小0.05个百分点。其中，二室下降0.15%，三室下降0.19%。

  除金山、崇明外，所监测的14个行政区均下跌。总共90个板块中，逾九成下跌，仅4个上涨、1个走平。中心城区与新兴城区租金跌幅相近。中心城区的杨浦、普陀、静安、徐汇，租金分别下跌0.23%、0.20%、0.19%、0.16%。近郊城区的奉贤、松江、青浦、嘉定租金分别下跌0.26%、0.24%、0.23%、0.19%。进入6月，毕租季第一波需求未在中端市场释放。新增需求为置换的短期租房客或改善换租客，仅少数起薪较高的毕租客选择合租中档房源。中心城区租金跌幅较大的板块如黄浦打浦桥、徐汇龙华、杨浦黄兴公园、虹口四川北路，分别下跌0.36%、0.32%、0.28%、0.26%；新兴城区跌幅较大的板块如闵行七宝、嘉定丰庄、松江九亭、宝山大华，分别下跌0.32%、0.32%、0.28%、0.26%。调查显示，部分新兴城区板块由于租金总价优势迎合市场，租金跌幅稍低，如闵行浦江、宝山通河、浦东三林，租金分别下跌0.08%、0.06%、0.04%。以热租的二室户型为例，追求舒适度的租客，搬离老工房（售后公房），选择租借品牌老商品房小区生活，租金通常在6000元左右。在中心城区，一些合租客选择大三室，入住3-6人不等，此类房源兼顾了租金成本和居住品质。如长宁中山公园、静安西藏北路、杨浦鞍山，热租的三室户型租金分别上涨0.12%、0.11%、0.12%,平均租金为10367元、8746元、8048元；而二室户型租金分别下跌0.37%、0.29%、0.19%，平均租金为7327元、6563元、5776元。不过，大户型房东对入住人数、是否整租等有一定要求，成交难度相对增加。

  低端市区需求上升

  6月，低端市场租赁指数下降0.04%，降幅环比缩小0.15个百分点。其中，一室下降0.02%，二室下降0.07%。

  所监测的全部16个行政区4个上涨、12下跌，总共114个板块中，78个下跌，29个上涨，7个持平；上涨和持平板块逾三成，绝大多数位于中心城区。新兴城区跌幅较大的为含有远郊板块的行政区，奉贤、崇明、金山分别下跌0.24%、0.21%、0.16%。近郊的青浦、嘉定、宝山分别下跌0.18%、0.15%、0.13%，松江、闵行均下跌0.11%。在中心城区，除黄浦、虹口、徐汇分别下跌0.02%、0.02%、0.01%外，普陀上涨0.04%，杨浦、静安、长宁均上涨0.02%。进入6月，中心城区部分板块租赁需求升温，非户籍应届毕业生入沪，先租房后找工作。求租渠道首选网络平台上自然人房源，手拉手成交后独租或合租；其次为寻找中介公司、长租公寓机构等，需求集中板块普遍一至二周完成签约。距离传统CBD、新兴CBD半小时通勤时间的板块受欢迎，如虹口凉城、普陀桃浦、杨浦五角场、浦东花木，租金分别上涨0.18%、0.17%、0.16%、0.13%，一室户平均租金分别为3394元、3424元、3260元、3267元；二室户型平均租金为4383元、4258元、4117元、4331元。核心CBD板块由于租金稍高，不是毕租客的首选，价格持平居多，如静安新客站、静安寺、徐家汇租金分别为上涨0.04%、持平、持平。调查显示，这些板块内新增需求，以工作3年以上、具有一定收入水平的年轻白领为主，可步行上班，普通装修以上，人均租金成本在2500-3000元。而一些新兴城区板块租金延续下跌，如闵行浦江、嘉定城区、青浦徐泾、浦东曹路，分别下跌0.27%、0.24%、0.21%、0.16%。调查显示，这些板块整租行情受长租公寓及个人房东分租的冲击，租客追求低租金，对居住品质期望不高。

  上海房屋租赁指数办公室认为，6月上海住房租赁市场租金连续第九个月环比下降，但跌幅最小。外省市毕租客成为刚需租房新军。从分市场看，低端市场中心城区需求上升，逾三成板块租金上涨或持平，新兴城区则显逊色；中端市场租金跌幅居前，由结构性供需失衡引起；高端市场跌幅收窄，与品质享受型需求兴起有关。从市场表现看，一室户型为市场需求主力,其次为二室户型；而局部板块的中大户型租赁，也多为合租类需求。中心城区低端需求上升及部分租金上扬，小、中户型成交稳定，或是市场开始启动的征兆。

  7月初，上海等30个城市先行开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，在租赁市场打击操纵房租、暴力驱逐承租人等行为。7月1日起，上海全面实施住房租赁合同网签备案制度，优化完善住房租赁平台功能，逐步实现“网签备案一体化”。信用体系建设以推动租赁各方的合法权益。7月1日起，上海暂行3个月提取公积金支付房租最高额度为3000元。政策直指市场规范。目前，面临毕租季启动，市场量价稳定，或酝酿先抑后扬的租赁市场新一波行情。(上海房屋租赁指数办公室)