[社科院]9月一线城市租金上涨 增加房价上行压力

  十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2018年7月31日中共中央政治局会议提出要“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2018年8月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2018年9月《中国住房市场发展月度分析报告》。

  一、发展现状与存在问题

  1．一线城市房价稳中略升，但潜在供求矛盾难以短期缓

  。2018年初以来，北京房价开始回升，上海继续回落，深圳小幅上涨，广州较快上涨。2018年8月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京房价回升节奏被中断。与2018年7月相比，一线城市房价环比上涨0.27%，比上月仅扩大0.01个百分点。其中8月广州环比上涨1.49%，深圳环比上涨0.85%，北京环比下跌0.02%，上海环比下跌1.24%。与上年同月相比，2018年8月一线城市房价同比上涨4.1%，年度房价涨幅也在相对合理的范围内。其中广州同比上涨18.19%，北京同比上涨0.09%，上海同比下跌8.37%。

  从市场基本面看，一线城市作为中国高端服务业中心、最具人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征，住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“资本公寓”利用金融杠杆争夺房源，又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。

  2．准一线及二线城市房价涨速显著下降，但房价预期具有较高的不稳定性

  8月西安、重庆、长沙、青岛、杭州、武汉、济南等多个热点城市房价微跌或止涨，成都房价出现较快下跌。在政府严控房价上涨、棚改货币化政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线及二线城市房价退热。与上年同期上比，准一线及二线城市仍累积了较高的房价涨幅。2018年8月，准一线城市房价同比上涨16.09%，二线城市同比上涨16.75%。其中西安同比上涨104.95%，居二线城市之首；厦门同比下跌10.78%，居二线城市末位。但与上月相比，2018年8月准一线城市房价环比微涨0.16%，涨幅比上月回落1.13个百分点；二线城市房价环比微涨0.01%，涨幅比上月回落0.57个百分点。前期热点城市中，杭州、西安环比分别微涨0.59%及0.12%；武汉、青岛、长沙、济南、厦门、重庆环比分别下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%；成都环比下跌达3.23%。

  由于准一线及二线城市在中国城市体系中承上启下的特殊地位，准一线及二线城市的房价预期在时间上也存在较高的不稳定性。众多的准一线及部分二线城市以一线城市作为发展目标。当市场向好时，对房价的预期往往过于乐观。而当市场有所下行时，对房价的预期又会偏于悲观。这导致准一线及二线城市房价在2017-2018年迅速上扬。如果市场下行，房价的下跌速度也将很快。天津房价在2018年出现了快速下跌，成都房价近期也有较快下跌。西安等热点二线城市一旦进入房价下跌通道，将有望复制天津、成都的房价走势。

  3．三四线城市房价涨速回落，但低库存与高空置同时并存

  三四线城市房价仍惯性上涨，但总体涨速有所回落。从2018年以来累计涨幅看，三四线城市平均累计上涨10.45%，其中海口、咸阳、防城港累计涨幅在30%以上，另有贵阳、安庆、宜昌等14个城市累计涨幅在20%~30%之间，廊坊累计下跌8.9%。在房地产市场调控向三四线城市延伸、货币化棚改政策调整的背景下，三四线城市房价涨速有所回落。2018年8月，三四线城市环比上涨0.45%，涨速比7月回落0.69个百分点。安阳、南阳、常州、烟台等城市房价涨幅较仍较高，三亚、廊坊等住房投资属性较高的城市房价下跌，其中三亚环比下跌2.31%，廊坊环比大跌5.59%。

  2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是目前三四线城市房价持续快速上涨的主要原因。另一方面，虽然商品住房实现了快速出售去库存，但是由于就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置现象较为严重，抑制了三四线城市住房市场的长期发展。

  注：城市数据一般不包括下辖县级市及县；由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准；廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。

  二、形势分析与预测

  从外部环境看，国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，市场不确定性显著增加，短期内将增强市场观望情绪。从长期看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。

  从一线城看，北京等一线城市住房租金的快速上涨，将增加房价上涨的压力。与2017年12月相比，北京住房租金累计上涨7.46%（整租，不含资本公寓，下同），单套住房月租金中位数达到6600元/套。借助国家对长租公寓的融资政策优惠，大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段，撬动更大的资本来争夺房源，客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用。除了资本公寓对住房租金的推动外，在房价上涨受到政策抑制条件下，租金上涨也是住房供求矛盾增强的另一种表现形式。由于租房市场与住房市场的替代效应，租金上涨将迫使一部分租房家庭考虑购房，从而又会反过来使房价上涨压力增加。

  从二线城看，二线城市住房限价有所放松，短期供应紧张局面有所缓解。2018年上半年，由于部分地方政府对新建商品进行限价，导致一、二手房价格倒挂。西安、杭州等多个城市新房一房难求，购房摇号中签概率堪比中大奖。2018年下半年，二线城市住房限价有放松的态势，这将促使被捂盘惜售的新房重新进入市场。虽然新房价格会出现暂时上调，但短期供应紧张局面将有所缓解。

  从三四线城市看，棚改货币化政策淡出，调控政策由一二线城市向三四线城市深入，对三四线在市房价涨势形成较强抑制作用。棚改货币化政策起到短期内迅速扩大住房需求及缩减供给的作用，对三四线城市住房市场具有较强的剌激效应。棚改货币化政策淡出，将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。另一方面，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市延伸，将使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。

  中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。中共中央政治局7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出要坚决遏制房价上涨。这是中央层面首次将房价调控目标由抑制房价过快上涨转变为遏制房价上涨。这不仅将影响市场房价预期，也将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

  基于以上因素综合推测，短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降。三四线城市房价涨速继续下降。

  三、对策与建议

  一是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力。一、二线城市继续抑制投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市，督促其出台或加码购房需求控制政策。清理不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任，对稳定房价不力的城市兑现问责。坚持“因城施策”，避免系统性风险。

  二是分步推进住房预期制度改革。住房预售制度以政府信用为房地产企业融资背书，增加了行业杠杆，一旦房价下跌将引发诸多的经济社会问题。另一方面，如果地方政府过度使用住房预售许可权力，将显著影响住房市场效率。在“房住不炒”、清理行政审批权的大背景下，推进住房预期制度改革，是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可，同时加强事前、事中及事后监管；对于暂不具备条件的城市，逐步提高期房预售门槛，降低市场风险，保护消费者权益。

  三是规范住房租赁市场发展，多渠道扩大重点城市租赁房源。规范住房租赁市场发展，包括严控不具备自有住房产权的、轻资产住房租赁企业的证券融资，避免利用金融杠杆争抢房源；禁止诱导、哄骗租客将租金转为贷款分期；加快推进住房租赁立法，在发生经济纠纷时优先保护租户权益等。多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快对集体土地建设租赁住房试点的推广；对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持；出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。

  四是加大公共服务区域一体化力度。公共服务的一体化，有利于盘活存量房源，调节不同区域供求余缺，改善住房供求结构。加强对基本公共服务均等化的统筹协调力度，对于原来主要由地方政府兴办的基础教育等公共服务，在更高层面促进其区域一体化。

  大数据房价指数（BHPI）由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据千万级的存量住房价格数据，利用最新大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用，BHPI力求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数，指数样本目前覆盖了约142个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性，BHPI仅监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动不计入BHPI。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。

  报告执笔人：

  邹琳华  住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任

  吕风勇  中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编

  住房大数据项目组主要成员：

  王业强  吕风勇  姜雪梅  王先柱  赵奉军  王杉  张淑娟  李言 吕有金  雷红  何倩  李想