上海9月租房市场报告：租金连升三月 旺季小幅反弹

  2018年9月，上海房屋租赁指数为1915点，比上月上升8点，环比上涨0.42%，涨幅扩大0.07个百分点。9月,上海房屋租赁指数连续第三个月环比小幅上涨，同比下跌1.19%。

  9月，上海房屋租赁市场进入传统毕租旺季末，租金三个月上涨，也是市场对之前租金连续九个月下降的止跌调整，并不意味租金进入新的一轮快速上涨。成交结构变化有所放大，改善型与享受型需求比例上升，尤其后者，在当前刺激国内消费的大环境下，以相对高的租金换取提档升级居住的潜力被激发。上海房屋租赁指数办公室认为，9月的市场表现：一、今年应届毕业生招工高峰进入尾声，入职者租房紧迫度提高，招工岗位集中的中心城区租房成交提速，拉动租金上涨。二、9月各分市场租金涨幅从高端至低端依次递增，高端市场上涨0.19%，中端市场上涨0.36%，低端市场上涨0.55%。市场成交集中在低端市场，有效供给不足助推租金涨幅领先；中小户型居住和租房內移的动向显现。三、部分买转租观望客，在限购、摇号难和高房价下，潜在的购房需求依然让位于租房过渡，从买房需求中分离的租房需求也是租金上涨的直接原因之一。四、对案例抽样统计，租房的提档升级以新租、换租为主，品质类房源租金上升幅度较大，或表明偏离的租售比启动修正。五、拆违建、禁群组等整顿措施，引导租客进入合规的租赁市场，老工房（售后公房）及城乡结合部、城中村等低端市场租房需求扩大。六、处于高增长阶段的集中式长租公寓，代理经租的分散式长短租公寓，背后的资本趋利以及商业运营和附加服务，也相应提升了区域的租金标准。截至9月30日，全市挂牌租赁房源42727套。其中，内环内房源有10247套，内外环间房源有16344套，外环外房源有16136套。

  9月20日，中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，促进实物消费不断提挡升级，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。9月29日，上海市住建委等五部门联合下发《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，推出10条具体监管举措，明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。

  高端市场平稳增长

  9月，高端市场租赁指数上涨0.19%，涨幅环比缩小0.01个百分点。其中，一室上涨0.19%，二室上涨0.16%，三室上涨0.22%。

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块，九成上涨，一成下跌。家庭类租客进入高端市场案例增加，同时追求品质的租客从商务型板块向高端居住型板块增多。涨幅较大的如新兴城区的浦东唐镇、浦东三林，租金分别上涨0.42%、0.33%；中心城区的普陀长寿路、长宁天山，租金分别上涨0.41%、0.35%。租借房源以二房、三房为主，上述四板块二室户型平均租金为9500元、10500元、11600元、11987元；三室户型平均租金为13400元、13350元、15125元、14229元。调查显示，高收入人群青睐豪华装修高档商品房或别墅案例增多，其中不乏企业高管、创业成功者。热租的传统CBD板块和城市副中心板块，如静安南京西路、黄浦人民广场、徐家汇、杨浦五角场，租金分别上涨0.26%、0.23%、0.22%、0.20%。此类中心城区热门板块需求以商务租赁或单身客为多，租金涨幅略超高端市场平均水平。上述四板块以中小户型需求为主，热租的一室户型平均租金为11116元、9829元、10468元、10189元；二室户型平均租金为14830元、13430元、13803元、12500元。居住型板块新建房源租金已经接近于热门传统商务型板块的住房租金水平，新兴高档小区房龄新，小区硬件、社区周边环境等优于传统高档小区，已成为高端市场新的关注点。

  中端改善成为主流

  9月，中端市场租赁指数上涨0.36%，涨幅环比扩大0.10个百分点。其中，二室上涨0.34%，三室上涨0.37%。

  除金山、崇明外，所监测的14个行政区租金均整体上涨。总共90个板块中，84个上涨、6个下跌。中端市场租金涨幅由内向外逐渐减小，中心城区租金涨幅略大于新兴城区。中心城区的徐汇、长宁均上涨0.40%，普陀、杨浦分别上涨0.39%、0.34%；新兴城区含有远郊板块的青浦、奉贤分别上涨0.34%、0.32%，近郊的宝山、闵行租金分别上涨0.28%、0.27%。中端市场改善型需求集中在城市主中心、副中心板块，涨幅领先板块如黄浦淮海中路、静安新客站、徐家汇、杨浦鞍山，租金分别上涨0.73%、0.63%、0.60%、0.59%。调查显示，追求居住品质从而选择租赁升级者增多，如板块内低端升级至中端、生活上班兼顾升级至工作地附近、旧小区换租新小区等类型。新兴城区需求集中板块如浦东上南、松江九亭、浦东张江，租金分别上涨0.62%、0.55%、0.49%。上述三板块特征分别为多轨交覆盖、临近多个商务区、产业园区就业岗位充足，这类占有资源优势的板块需求大于其他板块。板块内合租为主，二室户型平均租金为6486元、5715元、6184元；三室户型租金为8752元、6887元、8116元。另外，在一些资源普通的板块，租金涨幅平缓，如宝山通河、嘉定丰庄租金均为0.17%。由于是单轨交，而且就业岗位少，使得市区通勤类需求租借意愿不高。

  低端市区需求集中

  9月，低端市场租赁指数环比上涨0.55%，涨幅扩大0.06个百分点。其中，一室上涨0.57%，二室上涨0.54%。

  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中，109个上涨，5个下跌。中心城区涨幅领先，如虹口、杨浦、徐汇、静安分别上涨0.72%、0.67%、0.66%、0.63%。在新兴城区，近郊的宝山、闵行、松江、青浦分别上涨0.55%、0.53%、0.47%、0.35%；远郊的奉贤、崇明、金山分别上涨0.45%、0.22%、0.20%。9月，毕租需求释放进入尾声，新租户依然踊跃。加上“五违四必”整治后产生新的合规租赁需求，推动租金上涨。低端市场租赁需求依次为新租、续租、换租。统计显示，租金整体涨幅超过1%达16个板块，其中13个位于中心城区。如杨浦控江路、浦东花木、虹口凉城、徐家汇，租金分别上涨1.75%、1.69%、1.33%、1.23%。四板块一室户型平均租金为3637元、3305元、3412元、3404元，二室户型平均租金为4520元、4218元、4452元、4727元。调查显示，在招工岗位集中的中心城区，临近中央商务区或城市副中心的板块，租金涨幅大于其它板块。另外，市场整治，租赁人口大多转向合规市场的售后公房密集板块。在新兴城区近郊，涨幅较大的板块如浦东康桥、闵行古美罗阳，租金分别上涨1.63%、1.17%，这类轨交覆盖、区位临近中环线的板块，人均承租面积20平方米以下、人均租金2000元以内，价格低廉、出行方便成为租客选择原则。涨幅较小的板块多在新兴城区，如松江莘闵、闵行颛桥、松江佘山、青浦赵巷，租金分别上涨0.23%、0.20%、0.15%、0.03%。上述四板块租客多为工作、生活在板块内，往返市区通勤者少，成交热门的二室户型平均租金为2876元、3386元、2637元、2691元。抽样显示，这类偏远板块中外来人口家庭型租房比例大于独居或合租。

  上海房屋租赁指数办公室认为，租金三个月连涨，受供求关系变化影响。一是处在毕租旺季，求职者租房紧迫度升高；二是改善型租房持续升温，主要集中在城市主中心、副中心板块；三是中小户型居住刚性和租房需求內移动向显现。两年来，上海房屋租赁市场租金稳中波动，未现大起大落。2016年10月至2017年9月，上海房屋租金涨跌交叉出现，但续涨或续跌最多一个月；2017年10月至2018年6月连续九个月下跌，7月反弹延续至9月。两年来月度租金涨跌幅度在0.11%至0.42%之间，仅有一次为上涨0.74%，时届2017年3月春节后旺季。

  目前，上海住房更多地回归居住功能，租金稳定小幅波动，长效调控效果逐渐显化。各类机构长租公寓作为政府引导的物业品种，占整个租赁市场供应端尚不足二成，但势头正劲。国家9月出台关于完善促进消费体制机制的“若干意见”，要求促进实物消费不断提挡升级，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。在此背景下，房地产市场专项整治行动将严厉推进。10月，作为传统租赁淡季，租金合理波动是可以预见的。（上海房屋租赁指数办公室）