上海9月二手房市场报告：成交小幅上扬 价格延续微跌

  2018年9月，上海二手房指数为3912点，比8月下降4点，环比下降0.15%，降幅缩小0.01个百分点。9月，上海二手房指数连续第十个月环比下降，同比下降2.13%。

  9月，上海二手住宅成交套数为14010余套，环比上升3.79%，同比上升13.08%；以成交面积计，环比上升2.85%，同比上升15.32%。上海二手房指数办公室认为，9月市场表现：一、9月告别之前三个月传统淡季成交连续下降走势，但环比8月回升幅度不大，今年“金九”成色不足。二、全市130个板块价格走势，44%下跌，35%上涨，21%持平。上涨板块价格总体上涨0.22%,下跌板块价格总体下跌0.63%。以城区统计，依次为新兴城区近郊(成交占比61%)总体价格下跌0.18%；中心城区（成交占比29%）总体价格下跌0.11%；新兴城区远郊(成交占比10%)总体价格下跌0.75%。三、全市130个板块成交量走势，43%下降，54%上升，3%持平。以环线统计，内环内成交上升1.31%，为1650余套；内外环间成交上升5.78%，为4890余套；外环外成交上升4%，为7470余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比64.60%；300-500万元房源成交占比22.58%；500万元以上房源成交占比12.82%。以面积段统计，90平方米以下、140平方米以上房源成交均上升。具体而言，七个面积段成交6升1降，其中70-90平方米、50-70平方米、50平方米以内房源成交领先，分别上升7.47%、4.81%、4.76%；仅有110-140平方米房源下降1.53%。四、全市普通住宅成交9390余套，非普通住宅成交4610余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.04:1，内环内为1.63:1、内外环间为2.09:1、外环外为2.1:1。五、全市成交TOP10板块中，新兴城区近郊8席、远郊2席。闵行浦江、奉贤南桥新城、金山新城以418套、335套、324套分列前三位；全市成交量TOP10小区均位于外郊环间，青浦赵巷的佳福雅苑以157套位居榜首。截至9月底，全市二手住宅挂牌量为77002套，环比下降2.67%，同比下降50.76%，挂牌量持续下降。

  9月26日，上海市市长应勇在政府四季度工作会议上表示，上海要持续保障和改善民生，继续加强房地产市场调控，加快推进租赁房建设和旧区改造，开展扩大共有产权保障住房受益面的试点。9月10日，上海市住建委等九部门联合下发《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》，重点整治包括发布虚假信息行为、投机炒作行为、房产经纪违法违规行为、商品房销售违法违规行为等。

  内环内大户型升温

  9月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格环比下跌0.11%。其中内环内下跌0.05%，环比缩小0.04个百分点，虹口、长宁、杨浦、普陀分别下跌0.20%、0.16%、0.15%、0.14%，浦东内环、黄浦、静安、徐汇分别下跌0.08%、0.06%、0.05%、0.04%。中心城区全部65个板块中，28个价格上涨、22个下跌、15个走平。下跌板块如虹口凉城、普陀光新、长宁天山、徐汇康健，价格分别下跌0.95%、0.81%、0.63%、0.36%。上涨板块如长宁虹桥路、静安寺、黄浦老西门、杨浦东外滩，价格分别上涨0.61%、0.38%、0.33%、0.24%。

  9月，中心城区成交量环比上升2.81%，为4090余套。其中内环内成交量上升1.56%，为1650余套。中心城区成交以70平方米以内房源为主，占比65.39%。从统计的七个面积段看：大面积房源成交有明显上升，200平方米以上房源环比上升38.1%，为50余套；50平方米以下、70-90平方米房源环比上升7.55%、6.63%，为1560余套、530余套。成交下降的两个面积段，110-140平方米、90-110平方米房源环比下降15.43%、4.72%，为280余套、340余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以行政区统计，居前的普陀、杨浦、浦东、静安，分别为30个、20个、15个、15个。以环线统计，内环内小区35个，内中环间33个，中外环间26个，外郊环间6个，购房热度从内向外递减。其中成交最多的小区分别为，中外环间的阳光建华城、内环内的普陀中远两湾城、内中环间的曹杨五村、外郊环间的桃浦十村，分别成交41套、18套、14套、11套。二、套均50平方米以内小区达48个，这些小区中首套客成交热度高于学区房。首套客青睐的彭浦新村、曹杨五村，200-300万元、45-50平方米的一室半户型、二室户型成交集中,两小区所在的静安彭浦、普陀曹杨板块，价格分别为下跌0.49%、上涨0.22%。学区房小区成交热门的如梅园新村、竹园新村，400万元，50平方米以内房源成交集中，两小区所在的陆家嘴板块价格上涨0.12%。三、大面积、千万级房源成交的小区有4个，陆家嘴的世茂滨江花园、菊园均成交8套，套均面积分别为228平方米、175平方米，套均总价1844万、1409万；仁恒河滨城、泰欣嘉园分别成交9套、7套，套均面积139平方米、153平方米，套均总价1251万元、1075万元，所在的浦东联洋、普陀武宁板块价格分别为上涨0.19%、下跌0.45%。

  内环内成交上升幅度最大的为黄浦、普陀的板块，分别上升23.42%、12%，为190余套、140余套。从面积段看，超大户型200平方米以上、140-200平方米房源成交分别上升15.63%、11.45%，为30余套、140余套；中大户型110-140平方米、90-110平方米房源成交分别下降12.5%、3.77%，为160余套、150余套；90平方米以内小户型成交上升3%。统计显示，一些高端住宅集中板块成交放量，黄浦海海中路、人民广场、虹口北外滩、静安南京西路成交分别上升62.5%、55.56%、53.33%、44.44%，为26套、14套、23套、26套，四板块价格分别为上涨0.52%、持平、上涨0.13%、上涨0.25%。根据成交案例统计，上述四板块中，90-110平方米房源成交升幅最大，环比增长达5倍；200平方米以上和140-200平方米的大户型豪宅次之，环比上升200%和116.67%。

  9月，新兴城区近郊价格总体下跌0.18%，跌幅环比缩小0.03个百分点；远郊价格总体下跌0.75%，跌幅环比扩大0.63个百分点。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山，价格分别下跌0.09%、0.25%、0.14%；嘉定、青浦、松江价格分别下跌0.23%、0.23%、0.21%；含有较多远郊板块的金山、崇明、奉贤，价格分别下跌0.42、0.40%、0.39%。新兴城区全部65个板块中，35个价格下跌、18个上涨、12个走平。下跌板块如松江新桥、宝山罗店、闵行龙柏金汇、浦东曹路，价格分别下跌0.97%、0.77%、0.67%、0.51%。上涨板块如青浦赵巷、浦东张江、宝山上大、嘉定江桥新城，价格分别上涨0.22%、0.21%、0.14%、0.12%。

  近郊城区成交量环比上升7.02%，为8520余套。仅宝山近郊成交下降0.76%，为1310余套。其余整体上升，如松江、奉贤、青浦的近郊板块，分别上升17.88%、17%、11.2%,为1180余套、470余套、670余套。从面积段看，仅200平方米以上房源成交下降5.2%，为160余套；其余均现上升，140-200平方米、70-90平方米、50-70平方米房源上升9.84%、9.62%、9.09%，为260余套、2640余套、2110余套。近郊城区成交200套以上的板块达15个， 闵行浦江、奉贤南桥、浦东周康分别成交410余套、330余套、310余套，分列前三位，价格分别为上涨0.13%、下跌0.43%、上涨0.25%，板块内成交以80-90平方米、250-400万元房源为主。近郊板块成交案例以刚需及初级改善客为主，大居板块动迁配套房上市后成为热门。从近郊成交活跃的前100个小区看：外郊环间小区77个，中外环间19 个，内中环间4个，购房需求在外郊环间高度集中。排名前三的佳福雅苑、晨星四季苑、新凯家园均位于外郊环间，分别成交157套、146套、79套，所在的青浦赵巷、松江新桥、松江泗泾板块价格分别上涨0.22%、下跌0.97%、持平。调查显示，这类动迁大居板块内的动迁配套房，在满足上市条件后，业主置换回市区不在少数。买家中部分为外省市首次购房者，也有市区置换改善者，成交多为200-300万元、70-90平方米房源。内中环间、中外环间的热门小区同样如此，如内中环间的三林世博家园成交27套，以套均300-400万元、60-80平方米的房源为主，所在的浦东三林板块价格持平。

  远郊城区成交量环比下降4.04%，为1400余套。全部11个板块中9跌2涨，成交8降3升。成交前三的金山新城、嘉定城区、浦东临港新城板块，成交量占比整个远郊64.19%，分别为350余套、330余套、150余套；价格分别下跌0.36%、0.91%、0.93%。上述三板块以70-90平方米、50-70平方米、90-110平方米房源成交最为集中，分别占比三板块的30.61%、25.33%、22.43%。调查显示，三板块内房源议价空间较大，200万元房源，急售卖家甚至有5%以上让价。成交上升的崇明长兴岛、金山枫泾板块，环比上升32.26%、25%，均为30余套，价格分别下降0.58%、0.73%。两板块地理位置偏远，但成交案例中不乏预算有限、追求健康环境的养老型购房者，房源以70-90平方米、150-180万元的新村小区或动迁配套小区为主。

  由涨转平板块增多

  9月，全市130个板块中，价格下跌板块57个，占比43.85%；上涨板46个，占比35.38%；持平板块27个，占比20.77%。

  下跌板块57个，价格总体下跌0.63%，环比缩小0.05个百分点。其中，新兴城区近郊26个、远郊9个，中心城区22个。降价揽客奏效，中心城区如黄浦打浦桥、静安大宁绿地价格分别下跌0.47%、0.31%，成交环比上升20.83%、14.18%，为87套、161套。其中50-70平方米房源成交环比上升77.78%、93.75%，450-600万元二室户型销路畅通。近郊城区如闵行七宝、浦东上南价格分别下跌0.73%、0.43%，成交环比上升13.48%、12.45%，为160余套、230余套。两板块改善型房源集中，价格下跌后成交上升。其中，闵行七宝110-140平方米、140-200平方米房源成交环比上升66.67%、37.5%，为20套、11套；浦东上南90-110平方米、110-140平方米成交环比上升150%、25%，为15套、10套。调查显示，中心城区部分中小户型改善客、近郊临近中心城区的中大户型改善客，在价格下跌后选择入手，改善型需求大于刚性需求。近郊下跌板块中位置稍远的板块量价齐降，如松江佘山、宝山罗店价格分别下跌0.85%、0.77%,成交下降18.42%、13.08%。其中90平方米以上房源分别下降34.15%、30.77%；90平方米以内房源分别为上升2.94%、下降7.46%。显示改善客对价格波动敏感度更高。

  价格持平板块27个，环比增加12个，其中中心城区15个、新兴城区近郊12个。成交量上升板块17个、下跌9个、持平1个。上升较大的板块如中心城区的黄浦世博滨江、人民广场分别上升61.54%、55.56%，为21套、14套。近郊的嘉定丰庄、松江泗泾上升46.03%、44.32%，为90余套、260余套，在初级改善及高端置业需求带动下成交放量，优质房源支撑板块价格稳定。成交下降板块中部分为学区板块，如浦东洋泾、杨浦鞍山，成交环比下降4.76%、4.73%，为100套、140余套。调查显示，热门学区房价格坚挺，但优质房源挂牌不足导致成交下降，并非市场买气不足。

  上涨板块46个，环比减少13个，价格总体上涨0.22%，环比扩大0.05个百分点。上涨板块中，中心城区28个，新兴城区近郊16个、远郊2个。中心城区板块领涨，如长宁虹桥路、长宁古北，价格分别上涨0.61%、0.57%，其中长宁虹桥路、长宁古北两板块改善及豪宅成交升温明显，200平方米以上房源放量，分别由上月零成交、1套到本月4套、5套；110-140平方米房源成交均现五成增长。新兴城区近郊上涨板块如闵行古美罗阳、浦东张江，价格分别上涨0.23%、0.21%，两板块中初级改善多，拉动板块成交上升21.9%、7.45%。闵行古美罗阳70-90平方米房源成交上升45.71%，为51套；浦东张江90-110平方米的房源成交上升72%，为25套，两板块450-600万元房源最受欢迎，小区类型多为15-20年商品房小区。调查显示，中环附近一手房供应稀少，配套成熟板块的二手房，成为改善客首选，优质房源小幅提价也为买家接受。

  上海二手房指数办公室认为，9月为传统销售旺季，调控下楼市虚热消退，“金九”不再，合乎逻辑。这一现象去年就已出现。9月成交量小幅增长，新兴城区近郊成交环比升幅稍大，中心城区次之，新兴城区远郊为唯一下跌。刚需及初级改善客置业在新兴城区近郊增多，90平方米以下占比七成；90-140平方米占比二成半。全市追求大面积一步到位型高端置业者比例加大，青睐140-200平方米、200平方米以上房源。

  在全市130个板块交易中，超二成板块价格走平，这一比例扩大明显；三成半板块价格上涨，上涨幅度为0.22%；近四成半板块价格下跌，下跌幅度为0.63%。连续十个月的价格指数下行，表明预期看低居多。近期上海一手房降价去化，对二手房会带来一定的价格压力。随着政策面、资金面的变化，长效调控的逐渐显化，关注一、二手房市场的关联性，关注量价关系的变动，或成为购房者当下的新视角。（上海二手房指数办公室）