[世邦魏理仕]写字楼市场空置率短期波动 投资市场海外资本更为活跃

世邦魏理仕发布《2018年第三季度北京房地产市场回顾及展望》

  2018年10月15日，北京–世邦魏理仕（CBRE）发布的《2018年第三季度北京房地产市场回顾及展望》报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场，呈现如下特点：

  1.  优质写字楼市场：全市整体净吸纳量录得68,264平方米，内资企业的新租和扩租需求延续上季度强劲态势，科技巨头和独角兽企业的需求仍表现亮眼，继续成为市场去化主要动力；未来六个月，预计有近48.2万平方米的新增供应，整体空置率有望呈上升态势，租金增幅亦将放缓。

  2.  优质零售物业市场：租赁市场上国内新兴服饰品牌、运动品牌、家居杂货品牌扩张较为明显。服饰、餐饮品牌热衷推出副线品牌以覆盖更广客户群；线上电商布局线下体验店的趋势仍在继续。租金增长来自于核心商圈和次级商圈的项目。未来六个月，有5个项目计划入市，总体量346,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。

  3.  优质仓储物流市场：高标仓储迎来16.53万平米的新交付面积，结束连续五个季度无新增供应的历史。新增项目交付即实现满租，大型第三方物流和冷链物流企业为主力租户。

  4.  投资市场：北京共录得6宗大宗交易，交易总额约为53亿元人民币。此外，海外资本对北京市场的问询和收购也比往年更为活跃。

  一．优质写字楼市场

  ——空置率短期波动，业主信心依然坚挺

  2018年第三季度，北京写字楼市场共录得三个项目竣工交付，为市场带来近13.8万平方米的新增供应。在金融管控政策进一步收紧，以及监管机构对不合规的非传统金融类企业的继续严查清理的影响下，个别商务区的空置率有所上涨，全市空置率微升0.6个百分点至7.0%。整体净吸纳量录得68,264平方米，内资企业的新租和扩租需求延续了上季度的强劲态势，其中，科技巨头和独角兽企业的需求仍表现亮眼，继续成为市场去化主要动力；此外，教育机构以及生物医药企业的活跃度较上一季度亦有所提升。截至季末，在中关村和望京区域租金强势上涨的带动下，全市平均租金报价同样比环比上涨1.5%，报每月每平方米427.2元。未来六个月，预计有近48.2万平方米的新增供应，整体空置率有望呈上升态势，租金增幅亦将放缓。

  世邦魏理仕华北区董事总经理、中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出：“北京整体写字楼租赁市场处于稳健的发展阶段。金融监管力度的加强对金融行业需求的影响仍会持续，但从长远看，也为整个金融业的稳定、健康提供了有力的保障；科技类企业，特别在人工智能、大数据等领域将继续引领市场需求。而来自教育、文化及生命科学等符合北京城市功能新定位的行业需求也有望成为后起之秀。此外，在联合办公运营商继续拓展的同时，开发商们也开始创建并运营自己的联合办公品牌。”

  二．优质零售物业市场

  ——国内零售品牌扩张明显，快闪店发展火热

  2018年第三季度，龙湖房山天街开业，建筑面积10万平方米。龙湖长楹天街原有4万平米的百货区调整完毕正式开业，定位更为年轻化，引入北京独家乐高探索中心。凤凰汇地下进行主题餐饮区改造。租赁市场上国内新兴服饰品牌、运动品牌、家居杂货品牌扩张较为明显。服饰、餐饮品牌热衷推出副线品牌以覆盖更广客户群；线上电商布局线下体验店的趋势仍在继续。多个品牌首次进入北京市场，如：太古里的The Kooples、Champion旗舰店，朝阳大悦城的Lady M，凤凰汇的override，蓝色港湾的IKKS。市场整体空置率环比下降了0.1个百分点至5.1%。购物中心首层平均租金每天每平方米36.0元，同样本比环比上涨0.9%。租金增长来自于核心商圈和次级商圈的项目。未来六个月，有5个项目计划入市，总体量346,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。

  世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示：“快闪店发展火热，逐渐成为新零售的代表性模式之一。快闪店开设的时间短，形式和地点都较为灵活，进入撤离都很便利。无论对于业主还是品牌方来说，快闪店是新品牌进入市场前很好的测试方式。尽管零售商对于如何开设、运营快闪店经验还相对缺乏，但相信未来我们会看到越来越多的快闪店出现。”

  三．优质仓储物流市场

  ——新增供应再现仍难补供给缺口，需求将进一步外溢津冀

  2018年第三季度，五宗位于亦庄的工业地块成交，交易量较前两个季度有明显提升。其中四宗出让年限限定20年，主要工业园区土地价格报每平米2,225元，环比下降0.4%。高标仓储迎来16.53万平米的新交付面积，结束连续五个季度无新增供应的历史。新增项目交付即实现满租，大型第三方物流和冷链物流企业为主力租户。但由于现有项目出现来自电商租户的小规模退租，总体市场空置率环比上升0.5%个百分点至0.6%。此前五个季度受到抑制的净吸纳量得以释放，达到15.41万平米。本季度租金同样本比环比上涨1.1%，报每月每平米47.1元/月平米，至此2018年前三季度租金累计涨幅达到12.3%。未来项目若能获得政府审批交付，仍可预见较大的吸纳量，但由于政府对物流用地执行严格的限制政策，部分未交付项目存在转变用途的可能性。

  世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务工业及物流部主管李虹指出：“北京市政府对产业用地的监管政策已经落地执行，高资源消耗、低产出效益特征的产业设施受到严格管控。开发商和租户向天津、河北外溢的趋势初步显现，天津、廊坊、石家庄、保定、唐山等城市受到市场关注。9月26日北京市政府最新发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，体现出政府对产业类项目的监管政策更加细化，措施更加科学化，城市运行和民生类物流将得到政策的优先保障。”

  四．投资市场

  ——本季度录得6宗大宗交易，海外资本更为活跃

  2018年第三季度，北京共录得6宗大宗交易，交易总额约为53亿元人民币。办公类物业重新在投资标的中占据主导位置，传统写字楼和商务园共带来5笔交易。由于主要商区优质写字楼可投项目稀缺，商务园办公物业也日趋受到投资者关注，其与传统写字楼产品的资本化率差距也进一步缩减，如本季度安联集团收购位于中关村软件园凯龙瑞高科岭，以及弘毅资本收购硅谷亮城，都是近两年内的二次交易，且较上次成交有较大幅度的溢价。

  与去年相比，由于市场可供改造的物业有限，以商改办为目的的投资活动有所降温。此外，海外资本对北京市场的问询和收购也比往年更为活跃。整体来看，尽管今年前三季度北京大宗交易总额同比有所下降，但交易宗数依然保持在较高水平，多样类型的投资者展现出对市场前景的期待，且更积极地从多种途径，如公开拍卖市场，寻求收购机会，预计第四季度交易量会有所提高。

  世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部执行董事纪刚指出：“由于人民币贬值、内资蛰伏和政府为吸引外资的鼓励条件，今年海外投资者表现活跃，并且紧跟近年的市场变化积极调整投资策略和预期，预计未来外资投资者在北京市场将有更多建树。”