上海10月租房市场报告：淡季惯性上涨 需求结构转化

  2018年10月，上海房屋租赁指数为1919点，比上月上升4点，环比上涨0.23%，涨幅缩小0.19个百分点。10月，上海房屋租赁指数连续第四个月环比上涨，同比下跌0.70%。

  10月，上海房屋租赁市场进入季节性淡季，三季度以毕租为主导的需求基本释放。10月新增需求中改善比例上升，源自租约到期、工作调动等产生的续租、换租需求，推动了四季度首月的活跃度；同时，成交结构重心转向中端市场，呈现出租金的结构性上扬。上海房屋租赁指数办公室认为，10月的市场表现：一、租金走势连续九个月下跌后，转为7、8、9三个月反弹且涨幅逐月扩大，至10月总体租金涨幅明显收窄，体现了旺季热度回落的市场特征。二、分市场中，高端市场租金涨幅低于全市平均上涨水平；中、低端市场租金涨幅接近。其中低端市场涨幅环比收窄最大，但涨幅依然略高于中端市场，表明上涨动力消退和惯性推力相互作用。三、在持续限购政策下部分准购房者以租代买的被动行为，逐渐转变为主动行为，租房消费意识增强。四、中心城区非内环内板块需求上升最为明显，白领及追求品质的家庭型租客增多，成为交易主体。五、长租公寓机构所面向的租户，其中毕业1-5年的90后职场生力军为租赁主力，比例超过70后、80后，凸显这个年龄段的消费观、喜好，更为追求新鲜、舒适的居住环境。六、面向白领的集中式长租公寓的头部机构市占率在5%上下；而借助传播优势介入租赁行业的电商企业发展缓慢，租房贷等政策从严，经营不温不火。截至10月31日，全市挂牌租赁房源46344套。其中，内环内房源11780套，内外环间房源18305套，外环外房源16259套。

  10月22日，上海第一次通过土地市场推出农村集体土地建设租赁住宅项目，这幅位于松江区泗泾镇的地块要求建成不少于549套租赁住房，由华润置地旗下的有巢长租公寓公司竞得。这是上海在土地供应总量限定的背景下，尝试的新渠道。

  高端涨幅低于全市

  10月，高端市场租赁指数上涨0.08%，低于全市0.23%的水平，涨幅环比上月缩小了0.11个百分点。其中，一室上涨0.19%，二室上涨0.11%，三室下跌0.06%。

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块，37个上涨，12个下跌，仅有闵行龙柏金汇板块走平。高端市场需求结构有所变化，一是中心城区租金延续上涨，新兴城区出现下跌；二是三室户型需求下降，50个板块中半数三室户型租金下跌，多为非内环内板块；三是服务式公寓热度高于个人出租住宅房源。从板块表现看，租金涨幅较大的为城市副中心板块、国际社区板块，如徐家汇、浦东联洋、黄浦新天地，分别上涨0.32%、0.28%、0.24%，其中一室户型需求强劲，租金分别上涨0.46%、0.41%、0.32%，平均租金为10284元、8840元、14701元。调查显示，这类板块租客以中长期企业外派人士或高收入长住人士为主，青睐一室户型，租金水涨船高。在一些传统高端板块，供应既有服务式公寓，也有普通住宅，量价稳定是主要特征。如静安寺、长宁古北租金涨幅稍小，分别为0.11%、0.09%，板块内小户型服务式公寓成交好于中大户型住宅，其中一室户型上涨0.36%、0.39%，二室户型下跌0.15%、上涨0.17%，三室户型分别上涨0.12%、下跌0.29%。而在新兴城区近郊的一些板块，租金行情走低，如浦东金桥、闵行古美罗阳、青浦徐泾，分别下跌0.18%、0.16%、0.12%，板块内机构运营房源较少，需求乏力成交不及中心城区。

  中端成为交易主力

  10月，中端市场租赁指数上涨0.24%，涨幅环比缩小0.12个百分点。其中，二室上涨0.25%，三室上涨0.22%。

  除金山、崇明外，所监测的14个行政区租金均整体上涨。90个板块中，84个上涨，5个下跌，仅浦东金桥走平。中端市场中心城区租金基本维持上月走势，新兴城区租金涨幅明显收窄。中端成为租赁市场主力成交区域，成交量上升在于新租、租约到期续租、工作调动换租需求放大，追求品质增多。如70后、80后倾向租借二室、三室，90后则倾向合租一室、二室。中心城区的普陀、长宁、虹口、静安分别上涨0.30%、0.29%、0.28%、0.26%；新兴城区的松江、青浦、奉贤、嘉定分别上涨0.11%、0.07%、0.06%、0.05%。从板块表现分析，中心城区非内环内板块租赁需求旺盛，如长宁仙霞、静安大宁绿地、普陀万里，租金分别上涨0.51%、0.46%、0.43%。其中二室户平均租金为5839元、6222元、6369元；三室户型平均租金为8376元、8842元、8274元。调查显示，工作一定年限的白领，收入上升后选择在租赁平稳期换租；也有部分有房族，短期内无置换计划，为扩大居住面积，选择通过租房改善。首选离工作地及子女学校交通半小时的成熟板块。这些中心城区非内环内板块，由于租金相比内环内板块稍低，交通较新兴城区近郊便捷，受到青睐。近郊一些板块租金出现下跌，如嘉定丰庄、青浦新城、松江城区、闵行七宝分别下跌0.29%、0.06%、0.05%、0.05%，二室户型平均租金为5150元、4298元、4317元、5295元；三室户型平均租金为7000元、5987元、5864元、7545元。中端租赁需求集中于中心城区，导致部分近郊板块租金下跌，走势差异显示了租赁消费升级以中心城区作为主导。

  低端涨幅明显收窄

  10月，低端市场租赁指数环比上涨0.27%，涨幅缩小0.28个百分点。其中，一室上涨0.28%，二室上涨0.26%。

  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中，104个上涨，9个下跌，仅黄浦五里桥持平。中心城区涨幅领先，如静安、长宁均上涨0.35%，普陀、虹口分别上涨0.32%、0.30%。在新兴城区，近郊的闵行上涨0.22%，松江、青浦均上涨0.19%，宝山上涨0.18%；远郊的金山、崇明、奉贤分别上涨0.13%、0.07%、0.05%。从全市板块走势看，内强外弱的现象明显，10月低端市场需求与中端市场一样，集中于中心城区非内环内板块，如静安彭浦、普陀甘泉宜川、虹口江湾镇，租金分别上涨0.52%、0.51%、0.47%。新兴城区一些板块租金涨幅次之，临近中心城区、板块内自带丰富产业的板块，如闵行莘庄、浦东周浦均上涨0.43%，嘉定丰庄、浦东外高桥分别上涨0.42%、0.39%。调查显示，追求通勤时间短，成为中心城区成交上升的主因之一，甚至新租、换租客考虑交通便利高于房源品质本身。而预算稍低者选择近郊租房，一些距离中心城区一小时车程的轨交板块，租金涨幅稍小，如浦东航头、松江泗泾、宝山顾村分别上涨0.19%、0.15%、0.09%。这类板块以动迁安置房为主，供应量大，成交活跃，由于位处近郊偏远区域，租客多为预算有限、对租金波动敏感者。那些远郊板块，新增需求少，如金山朱泾、嘉定城区、青浦朱家角，租金分别下跌0.24%、0.24%、0.17%。

  上海房屋租赁指数办公室认为，10月开始进入传统租赁淡季，下半年“前高后低”的结构性行情显现。从整体走势来看，10月租金小幅上涨存在市场惯性因素。成交重心由低端毕租转向中端改善，消费提档升级成为新的租赁亮点。中心城区成交升温，其中非内环内板块最受青睐，品质类租客比例增加，预期向好支配着房东放租。需要指出的是，尽管低端市场租金涨幅收窄最大，但租金水平上涨依然领先，由此抬高了全市整体租金的基数。

  10月，上海房屋租赁市场淡季不淡，并非市场行情走强，而是需求结构出现变化，改善型消费上升，消费观念提升。相比房屋买卖，租赁消费弹性大，随着租房市场规模化、规范化的发展，租金波动与房源品质、产品服务的关联度愈发密切。11月临近年末，继续呈现“前高后低”的市场特征，租赁市场出现下行当属正常。（上海房屋租赁指数办公室）