[世邦魏理仕]一线城市集中供应带动需求释放

  市场综述

  三季度主要城市高标仓库新增供应有所回升，共有119万平方米高标仓库入市；其中75%位于一线城市，而二线城市新增供应则集中在武汉、杭州和成都。一线城市新增供应的集中放量也使前期受到抑制的仓储需求得到释放，有大面积仓储需求的租户抓住此次供应放量契机布局一线城市仓储市场，使本季度吸纳量达到72.7万平方米的历史高点，带动全国主要城市高标仓库总吸纳量重回百万量级，达114万平方米。总体空置率下降0.3个百分点至8.7%，北京、苏州和无锡三城空置率降至1%以内。主要城市高标仓库平均租金较上季上涨0.3%，涨幅主要由深圳、北京和广州贡献，而大部分城市租金保持稳定。

  本季度高标仓库租赁需求主要来自于第三方物流行业，我们在一线城市录得百世物流、中国邮政、嘉里大通等租户五万至十五万平方米的超大面积成交。另外汽车制造业如捷豹路虎和某纺织制造业租户也各自录得有超过十万平方米的超大面积成交。随着电商自建仓库的逐步交付使用，其退租后搬迁或整合至自建仓的现象日趋增多，本季度我们又在北京及周边地区、广州及周边地区、天津、沈阳看到了若干大型电商退租的案例。根据一些大型电商的自建库交付计划，预计未来在电商物流配送的主要节点城市中该现象还将持续，并在短期内对一些需求不活跃城市的高标仓库市场带来压力。

  宏观经济

  由于中美贸易争端的持续升级，中国经济发展面临挑战更趋严峻。今年以来经济增速渐次放缓，第三季度经济增长速度略降至6.6%。

　　从出口数据来看，9月出口同比上升15.2%，其中对美出口"抢跑"是重要原因 企业为应对新增关税提前实现出口推动了出口上升。但这也预示着贸易战持续升级背景下，未来出口压力将持续增长。

  前三季度实物商品网上零售额增长27.7%，增速继续放缓。其占社会消费品零售总额的比重继续上升至17.5%。

  前三季度全社会物流总额204.1万亿元，同比增长6.7%，增速与上半年和去年同期相比回落0.2个百分点。其中工业品物流和进口货物总额可比增长分别为6.5%和3.6%，而单位与居民物品物流总额可比增长27.3%。

  消费增速放缓对物流业景气度也有所影响。前三季度物流业景气指数为53.1%，比去年同期回落1.8个百分点。其中同时段仓储指数为50.9%，比去年同期回落1.5个百分点。电商物流指数也有所回落，前三季度电商物流总业务量指数平均为134.3点，比去年同期回落4.1个点，反映出电商物流业务量需求总体呈放缓态势。

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