[克而瑞]境外发债持续减少，在港排队上市房企达8家

  企业发债

  10月企业发债环比下降32.7%

  10月企业境内外发债总量274.59亿元，环比上月下降32.7%。其中公司债发行量最大，为160.7亿元，占比59%，环比增长24.4%；此外境外企业发债54.9亿元，环比下降74.8%，自境外债使用用途受限之后，房企的境外发债已经持续几个月大幅下降，本月达到近4个月以来的最低点。

  本月房企发债融资成本为5.92%，处于今年来较低水平，主要由于本月房企发债量少，且其中龙头房企发债占比高，结构性的拉低了本月房企的发债成本。综合前10月情况来看，房企平均融资成本6.06%，较2017年全年有所微降，剔除恒大及佳兆业2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据来看前10月平均融资成本6.12%，较2017年全年上升0.55个百分点。 

  具体企业表现来看，本月中海地产于10月22日发行的35亿元的公司债是本月企业发债单笔金额最高的一笔融资，此外，TOP10的房企单笔融资额都显著高于中小型企业，大型房企的融资能力在融资环境收紧下还是很强，如碧桂园及万科分别发行了30亿元和20亿元的公司债。本月融资成本最低的为万科A发行的一笔10亿元的超短融，利率仅为3.1%，但一些处于正在扩张的房企融资成本逐渐处于高位，本月发行成本最高的为正荣地产于10月19日发行的一笔利率12.5%的境外优先票据。

  10月到期债券类近200亿元

  本月房企有10笔发债到期，金额共计199.7亿元，金额最高为富力地产2017年10月13日发行的一笔8亿美元的境外优先票据，此外，泰禾集团2015年10月16日发行的公司债10亿元已于2017年提前赎回。提前关注到11月将有15笔债券到期，金额共计156亿元。

  上市和股票

  拟上市房企：海伦堡和中梁先后递交上市申请

  本月海伦堡地产于22日正式向港交所递交了招股说明书，而中梁地产也于期后的11月13日正式递交上市申请，房企上市融资热情不减。截至10月底，在港交所等待IPO的房企有万城控股、恒达集团、银城国际、德信中国以及海伦堡地产五家。期后于11月12日，恒达集团正式挂牌上市。

  本月没有房企旗下物业管理公司递交上市申请。截至10月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有新城悦、佳兆业物业以及永升生活三家，而新城悦则于期后的11月6日成功上市。

  IPO和增发：大发和美的同日于香港上市

  本月新上市的房企有大发地产和美的置业，两家均在10月11日于香港上市。期后于11月12日，恒达集团正式挂牌上市，发售价1.24港元/股，所得款项净额3.132亿港元。

  而在房企旗下物业管理公司方面，期后于11月6日，新城控股旗下物业公司新城悦成功上市，发售价2.9港元/股，所得款项净额5.3亿港元。至此，2018年新增上市的房企旗下物业公司已有雅生活、碧桂园服务以及新城悦三家。

  10月有增发配股的房企仅阳光100一家。阳光100于10月8日公告称，拟额外增设10亿股新股，将公司法定股本增加至4000万港元，分为40亿股股份。此次增加法定股本、增设新股是为使阳光100具有更大灵活性以于日后有需要时透过配发及发行股份集资，并确保公司拥有充足的法定股本用于转换2亿美元在2021到期按6.5厘计息的可转换债券下尚未转换的已发行债券。

  股权变动：阳光城、泰禾等激励员工通过二级市场持股

  本月其他重大股权相关买卖有阳光城、泰禾集团鼓励员工用自有资金从二级市场买入公司股票，收益归本人所有，亏损由公司股东承担，这种方式使得是对公司全员上下的“股权激励”，使得公司上下形成利益共同体，激励员工的积极性；另一方面，在A股市场下行的情况下，有多家A股房企控股股东通过增持股票来维持市场信心，阳光城以及泰禾此举此举也将起到这一作用，而且不占用股东自有资金，达到双赢的目的。此外，本月房企的股权变动情况还有10月25日融创持股金科27.6783%成金科第一大股东后于28日被黄红云及其一致行动人反超。

  股价变动：18年新上市房企走势较好

  本月地产股整体持续走弱。然而值得一提的是，18年在香港新上市的几家房企本月走势较好，正荣、大发以及弘阳在H股房企中涨幅都在前五之列，另一家新上市房企美的置业整月也上涨了近2%。

  在A股房企方面，嘉凯城在10月的涨幅尤为突出。主要原因是受到了恒大在10月23日大笔增持的影响，提振了市场的信心，使得其股价从22日到31日大涨了36.7%。而金科集团股价上涨的原因则较为复杂，除了企业三季报的优秀表现刺激了股价上涨之外，融创和金科实控人的股权之争也在26日大幅推高了股价，使得企业10月份涨幅高居A股房企第二。

  其他资本运作

  本月房企与金融机构的合作较少，较为重要的有华润置地联合世博及中国人寿设立了150亿商业地产投资基金：10月12日，南宁投资、华润置地珠海、华润投资创业、世博土地控股与中国人寿保险就设立及管理基金订立一份合伙人协议。基金的初期总资金承担将为人民币150亿元，主要目标为投资于写字楼物业项目、酒店项目、商业物业项目及长租公寓项目以及相关周边服务项目等。其中，中国人寿保险注资人民币90亿元，相当于基金的总资金承担约60%。

  我们认为，华润本次和上海地产集团、中国人寿的大规模合作使得华润得以用30亿元的投资运用150亿元的基金更加深入地开发上海市场，同时降低了对母公司资金的依赖度，对于华润置地未来的规模发展也有着不小的帮助。