[戴德梁行]2018Q4北京写字楼市场

  市场概要

  全市空置率继续小幅上升

  2018年第四季度，新项目的如期入市拉动全市甲级写字楼总存量攀升至1,058.0万平方米，全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%。核心商圈虽然没有新增供应，但受部分企业撤离和缩小承租面积的影响，空置率较上季度微升0.4个百分点，为3.8%。

  市场需求低迷导致成交租金出现松动

  自2018年下半年，受经济走势的不明朗以及金融和互联网行业租赁需求放缓等多重因素的影响，北京写字楼市场租赁成交出现小幅下滑。全市下半年写字楼市场净吸纳量仅为68,592平方米，较2017年同期下降53.9%。此外，由于五大核心商圈有限的可用面积和维持高位的租金水平令很多企业在租赁选址时更加谨慎，全年净吸纳量也仅为18,212平方米。租赁成交的放缓加之年关将至，部分业主为达成年度租赁指标试图通过降低租金的方式来争取更多租户，四季度写字楼市场成交租金开始出现松动，全市写字楼有效净租金环比下降0.7%，按建筑面积计算达每月每平方米人民币400.1元，五大核心商圈有效净租金环比下降0.6%，按建筑面积计算达每月每平方米人民币439.96元。

  两大商务区正在崛起

  未来通州商务区和丽泽金融商务区将成为北京写字楼市场的两个主力商圈。通州商务区将以聚集金融、高端服务业为重点，目前吸引了国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业在区域内购置大面积的写字楼项目，随着金融企业在通州区的大量聚集，未来将为其他产业进驻通州起到强大的带动作用。除了已入市的三个项目，未来三年丽泽金融商务区将继续迎来约108万平方米的写字楼对外出租，随着新机场航站楼和周边基础设施的逐步完善，丽泽金融商务区将吸引更多企业租户关注。

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