[克而瑞]看“十三五”规划如何助力中小城市房地产发展

  作为国家第十三个五年计划，十三五规划规划并指导了国家在2016年-2020年五年间的发展方向，其中新型城镇化的提出对缩小城乡差距、提高农民收入有着重要的意义。随着中小城市城建的进一步完善，城市高速公路、轨道交通等公共配套的进一步提升，众多三线城市的宜居性显著提升。而在十三五规划中“小镇经济”的推广，以及高铁等基础建设的推进建设，也为更多县、镇的房地产市场带来更多发展机遇。着眼于此，本文通过研究“十三五”规划及当前中小城市房地产市场发展现状来看十三五规划能为城镇房地产市场在哪些方面带来发展动力。

  ☉ 研究员／马千里、吴嘉茗、周奇

  01 楼市地市均落后一、二线  土地监管政策相对宽松

  受制于经济实力等方面的差距，三四线城市的房地产市场发展与一、二线城市的差距颇大。本章从住宅成交、土地供应及政策监管等三个方面来看三四线城市目前的发展困境。

  1、量价难保持长时间增长，仅有少数城市成交面积达千万（节选）

  目前超过70%的人口仍然居住在三四线城市，三四线整体的购房需求量要比一、二线城市高出不少，从商品住宅成交总量来看，三四线的商品住宅成交面积相当于一、二线城市总和的1.6倍。但从各能级成交面积的平均值来看，三四线城市仅为一、二线城市均值的四分之一左右，市场规模较小，居民购房倾向也弱于一、二线城市。仅有少数位于一、二线周边的城市如佛山、廊坊、中山等，受周边大城市溢出需求等利好，商品住宅成交量可以达到1000万平方米以上。

  从历年来各城市成交面积的变化趋势来看，对比二线城市近年来市场的快速提升，三四线城市的市场增长较为缓慢，在2016年“去库存”的浪潮下三四线城市的成交量才增长到300万平方米以上，但仍与一、二线城市有较大差距。2017年开始，一、二线城市都经历了较为严格的调控，成交量有所下跌，并且2018年下半年市场整体转凉，也进一步了影响三四线城市的成交，部分城市的存量有所增加，如南通自2018年5月份开始普通住宅去化周期持续变长。

图：分能级各城市商品住宅成交面积均值对比

数据来源：CRIC整理

  2、平均土地成交规模小，建设用地指标紧张导致政府监管力度弱（节选）

  对比各能级的土地成交来看，三四线城市由于住宅需求较少，平均住宅用地成交面积也是三个能级中最低的，2016年的住宅成交土地平均规模仅为198万平方米，是五年中最低值。以洛阳来看，其在2017年土地成交面积为241万平方米，仅比上一年高出不到40万平方米，但在2015年洛阳的出让土地面积达到了343万平方米，供地量明显缩减。相比于洛阳，更多小城市则因为库存高而一年难有土地出让。除因库存过高三四线供地减少的原因外，最重要的是在这些城区面积较小的三四线城市，房企拿地也多集中在城市主城区及近郊区域，因此三四线城市土地成交规模也远小于一、二线城市。同样以洛阳来看，其在2017年至2018年11月底共出让41宗含宅地块，主要集中在西工区和洛龙区主城区，下辖县市则几乎无土地出让。

图：分能级各城市住宅用地成交均值对比

数据来源：CRIC整理

  3、小结：三四线房地产发展滞后，建设用地不足仅是表面原因

  三四线城市由于导致城镇用地指标不足，使得部分城市形成了“经济滞后导致建设用地不足——供地刺激短期经济——供地违规被查——透支长期经济发展潜力”的恶性循环，房地产市场长期处于自住需求不足、市场缺乏有力支撑的窘境。

  但事实上，经济发展弱、人口外流才是多数三四线城市房地产发展城市度不足的根本原因。无论从商品住宅成交规模还是土地成交规模，三四线房地产市场活跃度与一、二线城市的差距都比较大，仅有少数经济实力较强的城市能够达到弱二线的水平。只有经济指标发展上去，才能吸引到人口，才能真正增加购房需求。

  02 城市基本面多方面落后 限制三四线房地产市场发展

  从市场数据来看，三四线城市与一线、二线房地产市场相比显著落后，而城市人口外流导致需求下降、经济实力不足导致购买力无法支撑等原因是区域房地产难以发展的重要原因。

  1、人口外流制约三四线市场发展，老龄化加剧也是推手

  对比三四线各城市的人口流出情况，可以看出河南、湖南、四川等地人口外流现象严重，如河南周口、驻马店、商丘等城市的人口净流出量达到了百万以上，占当地户籍总人口的比例超过20%。这些城市出去务工的人口一般以青壮年为主，此类人群同时也是当地市场的购房主力，这些城市的房地产市场规模较难提升。倘若此类城市一直处于人口净流出状态，那么其房地产市场未来发展空间定会持续萎缩。

  更值得注意的是，虽然部分三四线城市目前常住人口数量仍与户籍人口数量保持在同一水平，但从长期的人口增长趋势来看，未来很有可能也出现负增长。如东北地区的三四线城市常住人口数量虽仍超过户籍人口数量，但若从人口年龄结构来看，不少城市的老龄人口占比已经达到10%以上，典型如锦州市60岁以上的人口占比在2017年末已经达到25.5%，而0~17岁的人口比重仅为12.7%，人口老龄化现象严重，后续需求动力不足，当地的房地产市场受此影响当然也难发展起来。

图：全国人口流动情况

数据来源：CRIC整理

  2、经济水平落后限制房地产发展，三四线城市购买力待提升

  3、医疗、高校类配套差距显著，三四线医疗资源增速缓慢

  4、城市化进程缓慢，大量农村人口居住环境基建设施落后

  5、小结：基础配套难以支撑房地产发展，但未来三四线还有提升空间

  （以上内容略）

  03 十三五规划直击痛点 全面发展助力购房需求落地

  从以上多方面数据来看，目前大小城市之间发展不均，中小城市城区和非城区的资源不均衡等情况较为严重，“十三五”规划中强调了推进新型城镇化、城乡发展一体化的目标，主要目的是以城市发展带动农村发展，改善农村人口的生活水平。本章主要从房地产市场的供给、需求、购买力等基本方面探讨“十三五”规划及近期政策将为中小城市房地产市场发展带来哪些利好。

  1、农村土地流转新政推行，三四线城市土地供应同比升高（节选）

  农村集体用地长期存在监管混乱、土地资源细碎化的问题，且集体用地中宅基地无法转让给同一个经济集体以外的人，还需一宅一户连房转让，整体操作和管理都较为复杂，这也是农村难以进行大面积、统一开发的原因，不仅难以发展房地产市场，也难以发展除农业以外的其他产业。

  自2018年年初以来，多省出台了关于农村的土地流转新规，主要加强对农村土地流转市场的管理和规范，大力发展农村经济合作社，通过合作社对农村发展起到组织、引导作用。对于部分城市土地资源紧缺的城市而言，积极推进农村土地流转对城市和农村都有着更加积极的意义：2018年9月份，广州番禺首次出现了“竞返还面积”的土拍形式，番禺石楼镇胜洲村的一宗村集体留用地以商务金融用地性质出让，竞得人珠江投资需返还1300套不低于100平米的物业和2万平方米的综合楼给该村经济社；10月份，上海泗泾镇成交1宗集体建设用地，用于租赁房建设；此外，关于利用农村集体建设用地用于缓解城市土地短缺问题的探索也在其他城市积极推进中。

表：部分城市关于农村土地流转出台新政

数据来源：CRIC2016

  2、城镇化高速推进期，2020年末新增城镇常住人口4000万（略）

  3、土地流转、旅游业发展提升收入水平（略）

  4、强化中心城市输出服务功能，燕郊成为发展样本（略）

  5、基础设施提升，完善房地产发展硬条件（略）

  6、小结：夯实供求基础，基建、产业转型带动房地产发展

  （以上内容略）

  总结 建设用地指标不难解决实现农民进城置业才是关键

  （节选）

  十三五规划中关于城镇化、区域发展等重大举措实实在在地利好三四线城市的发展，进而拓宽了这些中小城市的房地产市场的发展空间。三四线城市房地产今后的发展趋势也与这些政策紧密相关：

  首先，农村集体建设用地的入市将成为中小城市土地资源的重要补充。随着城镇化的推进，大量农村居民进入城区，原有的城区范围必然会扩大，但规划建设用地指标有限，未来三四线城市很可能以类似于上海、广州等地将集体用地入市的方式，缓解用地紧张。如佛山这种外来务工人口较多的城市，已经通过旧村居改造的方式供应宅地，而像芜湖这种经济发展有潜力的城市，建设用地规模仅为280万平方公里，对比其5988平方公里的市域面积，可见规划用地指标之紧，并且其在2020年底还计划容纳比2017年末多出近120万的人口，城镇化率也会有大的提升，因此通过集体建设用地改造的方式能极大缓和建设用地的紧张，扩大房地产市场的增长空间。

  其次，农民的购房需求将成为中小城市的后续主力需求之一。鼓励发展旅游业，通过流转集体建设用地的方式可将闲置的土地资源利用起来或对零散的土地资源规模化经营，增加土地的产出，农民收入进而得到增加，购买力得到提升。在城乡资源差距短时间难实现平均的情况下，为了给下一代更好的教育，很多城市的农村家庭也主动进城买房，在未来多数农村居民必然也会选择入城，这也是城镇化发展的必然进程。

  此外，对于热点一、二线周边的城市来说，投资需求在未来几年依旧存在。城市群使得核心城市的一些产业转移至周边三四线，为三四线城市的经济提供了重要的发展动力，当地的房地产市场前景自然也变得更好。尽管中央坚持房住不炒的理念，但由于现下国人投资渠道较少，同时，小城市一般在购房方面限制较少，在新一轮调控背景下，徐州、盐城等市场的火热程度更是说明了投资需求大量的存在，房产投资还会在未来几年占较高的比重。

  归根结底，虽然十三五规划中出台的关于振兴乡村经济、推进城镇化、区域发展等等一系列政策的目的都是为了促进中小城市的经济发展，但城市的房地产市场是否具有长足发展的动力与城市人口基础、产业基础、周边辐射等因素都有较大的关系。三四线城市目前处于内部分化的阶段，环一、二线城市的三四线城市及乡镇发展前景良好，如北京的香河县等区域经济快速发展，房价也相较其他区域有所提升，同理长三角、珠三角也有这样一些明显受到红利的三四线城市；而中西部的三四线城市及乡镇缺乏强有力的城市辐射，经济发展和房地产市场发展还在起步的阶段，对这些区域来说“十三五”规划更多的是帮助其完善基建、夯实基础，在经济稳步发展的基础之上，房地产市场才会迎来更多的盈利空间。

  本文摘自《从十三五规划看中小城市房地产发展潜力》专题

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  《从十三五规划看中小城市房地产发展潜力》专题目录

  一、楼市地市均落后一、二线，土地监管政策相对宽松

  1、量价难保持长时间增长，仅有少数城市成交面积达千万

  2、平均土地成交规模小，建设用地指标紧张导致政府监管力度弱

  3、小结：三四线房地产发展滞后，建设用地不足仅是表面原因

  二、城市基本面多方面落后，限制三四线房地产市场发展

  1、人口外流制约三四线市场发展，老龄化加剧也是推手

  2、经济水平落后限制房地产发展，三四线城市购买力待提升

  3、医疗、高校类配套差距显著，三四线医疗资源增速缓慢

  4、城市化进程缓慢，大量农村人口居住环境基建设施落后

  5、小结：基础配套难以支撑房地产发展，但未来三四线还有提升空间

  三、十三五规划直击痛点，全面发展助力购房需求落地

  1、农村土地流转新政推行，三四线城市土地供应同比升高

  2、城镇化高速推进期，2020年末新增城镇常住人口4000万

  3、土地流转、旅游业发展提升收入水平。

  4、强化中心城市输出服务功能，燕郊成为发展样本

  5、基础设施提升，完善房地产发展硬条件

  6、小结：夯实供求基础，基建、产业转型带动房地产发展

  四、总结：建设用地指标不难解决，实现农民进城置业才是关键