[中信建投]房地产开发成交略有回落 库存走势分化

  行业动态信息

  商品房市场：【成交】本月截止到25日一手房整体成交面积同环比均下行，环比减少23.04%，同比减少4.76%。本周一手房整体成交面积同环比涨幅均收窄，环比增长0.78%，同比增长0.50%。

  【土地】本周百城土地供应面积环比下滑49.30%，同比跌幅扩大至-54.34%。本周百城挂牌均价同比涨幅收窄至87.25%，环比下跌53.37%。【推盘】根据我们统计的28城动态数据，1月推盘总量为494个，环比下滑51.66%。【库存】库存整体增加，去化速度减速。

  政策面：央行：决定创设央行票据互换工具，为银行发行永续债提供流动性支持；北京统计局：2018年房地产开发投资增长3.4%，商品房新开工面积2321.1万平方米,下降6.2%；其中，住宅新开工面积1233.6万平方米，增长0.6%。商品房销售面积696.2万平方米，下降20.4%；其中，住宅销售面积526.8万平方米，下降14%；财政部：2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%；全国土地出让收入相关支出接近7万亿元，同比增长34.2%；海南住建厅：2019年海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建房地产市场健康发展长效机制；计划研究出台规划调整、“两个暂停”、全域限购后引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。

  本周观点：结合中央经济工作会议的定调，我们认为2019年地产板块边际改善空间加大：1.货币政策转向带来流动性边际改善；2.房贷利率预计见顶回落；3.房地产政策趋于温和，地方政府在调控政策上将有更大的权责空间，政策周期“似曾相识燕归来”，19年地产板块将迎来BETA行情。历史周期回顾表明，尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度，但相对估值的修复之旅将会持续。

  建议优选：配置角度，龙头房企估值溢价如期显现，我们建议三方面优选融资绩优生，挖掘价值洼地：具备强融资以及ROE突破能力（招商蛇口、保利地产、万科、华侨城）、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产、建发股份）。

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