[克而瑞]2月返乡置业潮爽约，房企业绩普遍下滑

  内容提要>>>

  ► 2月上市房企表现同比基本持平

  ► 31家典型房企新增建面环比下降31%

  ► 新增融资额环比下降41.7%

  ► 春节后房企营销范围扩大

  ► 吴向东正式入职华夏幸福

  ► 德信地产赴港上市

  01、合约销售

  2月上市房企表现同比基本持平

  核心观点

  2019年开年以来，虽然全国有近20城出现了不同程度的政策松绑，但受2月春节因素影响，市场尚未有明显回暖迹象。TOP100房企2月单月的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。

  尽管2月单月百强房企的整体业绩环比下降较为明显。但仅从上市房企的数据来看，其累计销售表现强于行业整体，1-2月累计业绩规模与去年同期基本持平。同时，在32家标杆监测企业中，2月单月业绩同比和累计业绩同比上升的房企数量均超过6成。

  2月春节假期三四线城市返乡置业潮爽约，成交出现明显下滑。但节后最近两周部分核心城市市场出现了一定的回暖势头。一方面房地产市场有“小阳春”的时间节点；另一方面调控放松的预期让部分观望已久的客户入市。但目前的“回暖”仅限于核心城市及热点项目市场，整体成交规模也未出现明显的增长，尚不能解读为市场全面转暖的信号。我们认为2019年将是房地产市场销售“小年”，各线城市仍将延续持续分化的市场格局。长期来看，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，房企将由高速增长转向有质量增长。

  02、企业拿地

  本月31家典型房企新增建面环比下降31%

  核心观点

  从2019年2月31家典型房企月均新增建面来看，大多数房企在土地投资表现依旧保持理性投资的态度，31家典型房企中仅5家高于去年平均拿地水平，和上个月保持一致。本月31家典型房企新增总建面达2250万平，相比1月下降31%，总的新增土地成交总价为1161亿元，环比下降9%。

  从企业表现来看，本月大多数房企拿地态度相对持谨慎，仅少数房企拿地态度相对积极，本月31家典型房企中拿地超200万平的房企仅有4家，相比上月减少1家。绿地控股本月拿地规模居31家之首，拿地总量环比大幅上涨，这主要是因为本月绿地以121亿元接手中民投董家渡地王项目50%股权及相应债权。根据绿地年报数据显示，截至2018年上半年底，在绿地所有项目中，上海在建或竣工项目有33个，但是纯地块未开发项目仅5个，待开发建筑面积不足60万平方米，而董家渡地块新增建筑面积达70万平，该地块的获取将很大程度上扩充公司在上海的待开发土储资源。

  而从新增拿地城市分布来看，本月二线城市的优质地块成为31家典型房企的主要投资布局战场，新增建面占比为58%，相比上月增长了18个百分点。经过了大半年的蛰伏期后，春节过后，以苏州、福州、太原、天津为代表的重点二线城市的土地市场迎来一定程度的回温，也侧面反映了房企重新聚焦二线城市的意愿。从区域分布来看，本月中西部是本月31家典型房企布局的要塞，新增拿地建面占比达41%，同时环渤海城市新增建面占比有所上升，为25%。

  03、企业融资

  2月房企新增融资额环比下降41.7%

  核心观点

  融资总量：本月85家典型房企的融资总额为985.0亿元，环比下降41.7%，同比增长12.4%。融资额主要由于春节假期的影响而有所回落，但是节后房企开启了新一轮的密集发债，仅2月19及2月20两天，就有融信、佳兆业、龙光、龙湖等8家房企发行债券。具体的融资方式来看，境外债权融资额543.6亿元，环比下降40.7%，占比也环比下降5.5个百分点至55.2%，但仍保持自2018年11月份以来的高占比。境内债权融资额274.9亿元，环比也出现下降，为54.9%。

  融资成本：2019年截至2月房企新增债券类1融资成本7.20%，较2018年全年上升1.06个百分点。其中，境外债券融资成本达8.04%，较于2018年全年增长1.51个百分点，这也是2019年房企融资成本上升的主要原因；单月来看，2019年2月房企境外债权融资成本8.22%，维持自2018年8月以来便一直居高不下的态势，维持在7.10%以上，主要由于境内融资环境收紧，境外发债用途受限，而自2018年年底以来房企面临偿债高峰期，特别是在境外债权融资方面，房企不得不高成本发债“以旧换新”。

  企业表现：2019年2月，融资总量最高的企业为中粮地产，融资总量147.56亿元，是为重组大悦城而进行增发配股所进行的融资，发行股份的数量为2,112,138,742股，募集金额147.56亿元。2019年1-2月TOP10房企融资同比增加20.17%，也是平均融资额最多的一个梯队。TOP31-50的房企，本月融资额同比增长61.86%，增幅最大，主要是因为奥园、华发等企业融资较多，如华发1-2月发行了两笔共计15.3亿元的公司债，此外还进行了其他共计61.3亿元的银行贷款。而TOP51+的企业，融资成本增幅最大，截至2月融资成本7.85%，较2018年期初增长2.00个百分点，主要由于房企融资环境收紧，这些排名较后的房企融资成本也逐渐升至高位，如当代置业2019年发行了两笔境外优先票据，融资成本均为15.5%。

  4、营销策略

  春节后房企营销范围扩大

  核心观点

  二月，房企营销以春节为分界点分为春节期间和春节后。春节期间各大房企营销主要以三四线多盘联动营销为主，但由于主要是迎新活动，且价格优惠有限，故效果一般。春节之后由于部分城市限购、限价的放松，对市场有一定提升作用，导致部分城市楼市小幅回暖。房企营销相比春节期间，在营销力度和范围上都有加强和扩大。例如南京中海城南公馆，南京高科紫薇堂等高性价比的项目，开盘当日销售情况良好。

  2月中下旬，9折力度的项目范围扩大至二线城市。恒大地产于二月底宣布，全国所有住宅项目以九折出售，将折扣范围扩大到全国。其中以向来营销力度平稳的中海地产也加入了折扣让利活动，在南京推出了9.5-9折的优惠活动。龙湖地产在厦门六盘联动惠元宵的活动中，推出了15套一口价特惠房以及特选房源外9.9折的优惠活动。相比于春节期间比较冷淡的营销情况，春节后各大房企都调整了自己的策略。

  营销活动内外并行。以阳光城为例，针对内部员工，提出了“春雷行动”做好春季营销工作。对外，阳光城在下个月将推出面向大众的“购房节”活动，进一步加大营销力度，加快三四线城市去化速度。房企营销内部和外部相结，很大程度上是想在部分城市出台试探性松绑政策之际，提高销售业绩，加快资金回笼降低负债率。

  05、人事变动

  吴向东正式入职华夏幸福

  核心观点

  从108家监测企业的人事变动情况来看，本月房企高管变动频率有大幅增长，人事变动从数量上看远超上月，总体数据增长明显。

  2月19日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，该公司第六届董事会第六十三次会议以全票同意的结果提名吴向东为该公司第六届董事会董事候选人，并提交该公司股东大会进行选举。华夏幸福方面表示，吴向东将作为华夏控股推荐董事，任首席执行官（CEO）暨总裁，将全面负责公司业务。

  2月12日傍晚，华润置地有限公司公告，唐勇获委任为华润置地董事会主席及提名委员会主席，以及不再担任首席执行官。吴秉琪获委任为执行董事及执行委员会成员，李欣获委任为企业管治委员会成员。

  2月1日晚间，金科地产集团股份有限公司公告宣布，董事会于近日收到董事长兼总裁蒋思海先生辞职报告。鉴于公司规模的不断扩大，日常经营管理事务持续增多，蒋思海先生为了更集中精力履行董事长职责，推动公司战略目标落地，申请辞去总裁职务。

  06、战 略 动 态

  德信地产赴港上市

  核心观点

  从本月重点企业的战略动态来看，受春节假期的影响，企业战略相关动态较少，但仍然覆盖了主业扩张和多元化业务两大方向。主业扩张方面德信地产上市值得关注。多元化业务方面，本月企业多元化业务涉足范围比较广，主要涉及产业地产、长租公寓、代建、零售百货等内容。

  上市是德信进一步发展的重要推动力。德信于1995年在杭州成立，历经23年发展，公司已成为深耕浙江省、布局长三角和国内主要城市的综合性地产开发商。根据招股书资料显示，截止2018年11月底，公司已在16个热点城市拥有74个在开发或持作未来开发的物业项目，总土储资源达到693.4万平方米。此次IPO上市，德信将把握这次资本市场机会，再一次提升公司规模与品牌效应。 

  融资是租赁业务拓展的基石。尽管长租公寓市场广阔，但是其租金回报率低和自持成本高的特点使得企业在租赁业务规模拓展上屡屡碰壁。目前来讲，轻资产运营已经成为租赁业务发展的核心模式，而轻资产模式中最为重要的一步就是融资，此次绿地的百亿级授信将极大助力其长租公寓业务快速发展。